Класс С сдает позиции

Рынок высококачественной офисной недвижимости продолжает расти. Об этом свидетельствует не только процентное соотношение введенных в эксплуатацию бизнес-центров классов А, В и С, но и уровень их наполняемости. Также продолжают увеличиваться и арендные ставки. Однако связано это больше с переходом в качестве оплаты на EURO.

Петербургский рынок бизнес-центров высокого класса продолжает развиваться. Об этом свидетельствует два фактора: количество введенных в эксплуатацию площадей класса В и выше, а также их наполняемость. В течение 1 полугодия 2006 года было сдано 7 бизнес-центров общей площадью 45 тыс. кв. метров. Большинство из них – класса В и В+ (пять). Остальные – класса А. «По техническим характеристикам сданные бизнес-центры ничем не отличаются друг от друга, – комментирует Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. – Бизнес-центры класса B уступают более высокому классу лишь своим местоположением». Общий объем предложения на конец первого полугодия 2006 года составил около 1 млн кв. метров.

Параллельно вводу новых высококачественных офисных помещений возросла и их наполняемость. Так, на первое полугодие 2006 года наполняемость бизнес-центров класса А составила 99 процентов, а класса В – 100 процентов. Несмотря на то, что за первое полугодие не было введено ни одного офисного центра класса С, уровень их наполняемости остается стабильно высоким – 97 процентов.

Аренда растет

В течение 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 15 процентов. Динамика роста ставок за этот период в основном связана с переводом расчетных денежных единиц, инфляцией и ростом себестоимости строительства.

Причем первая из перечисленных оказала наибольшее влияние на увеличение стоимости кв. метра бизнес-центров. К примеру, расчетной единицей БЦ «Шведский Дом» в 2004 году был доллар. В начале 2005 года арендодатели перешли на EURO, вследствие чего арендная ставка возросла с 0 до 0 (при переводе валют) за кв. метр в год.

«Снижение доходов тех бизнес-центров, чьи арендные ставки рассчитывались в долларах, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты», – говорит Олег Спивак. Среди них:

– постепенный переход при расчетах ставки на EURO;

– использование усредненного значения между долларом и EURO;

– указание нижней границы для курса доллара не ниже 30 рублей;

– рассчитывали свои ставки по курсу КУГИ.

Сегодня в бизнес-центрах класса А примерно 50 процентов арендаторов производят расчеты в EURO, остальная часть – в долларах по курсу ЦБ РФ. Что касается арендаторов бизнес-центров классов В и С, то в 2005 году доля тех, кто вел расчеты в долларах сократилась до 23,8 процента (в 2004 году эта цифра составляла 52 процента). Лидирующей же единицей расчета в бизнес-центрах этих классов стали условные единицы, которые приравнивались к рублевым эквивалентам и составляли 29,5-34 рубля. Для бизнес-центров класса С все также встречаются платежи в рублях и у.е. по курсу КУГИ.

На конец первого полугодия 2006 года стоимость кв. метра в бизнес-центрах класса А составила 0-840, класса В – 6-600, а класса С – 0-400. Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны. Граница, отделяющая бизнес-центры классов А и В, находится на уровне 0-630 за кв. метр в год; для классов В и С – 6-400 за кв. метр. При этом нижние границы ставок претерпели незначительное увеличение, в отличие от верхних.

По мнению специалистов компании Becar, рост арендных ставок в 2006-2007 годах будет стабилен и останется на прежнем уровне (около 10-15 процентов в год). «Он с одной стороны будет подкреплен ненасыщенным уровнем спроса, а с другой – будет сдерживаться за счет обостряющийся конкуренции на рынке уже существующих бизнес-центров», – прокомментировал Олег Спивак. По отдельным бизнес-центрам (в основном в классе С), усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центров в сторону качественного улучшения и расширения спектра оказываемых услуг.

Во втором полугодии 2006 года к вводу заявлено порядка 100-150 тыс. кв. метров качественных офисных площадей. «Однако, как правило, в эксплуатацию вводится не более 50 процентов заявленного объема площадей», – говорит Олег Спивак. В случае сохранения данной тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2006 года может составить порядка 1,050-1,100 млн кв. метров. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 году составит около 1 065 967 кв. метров, в 2007 году – 1 204 307 кв. метров.

Достаточно высокая точность прогноза подтверждается реальными объемами ввода за предыдущие годы. Так, по прогнозу специалистов компании «Бекар. Консалтинг», сделанному в 2004 году, объем офисных площадей на конец 2005 года должен был составить 941 тыс. кв. метров, фактический же объем составил 955 467 кв. метров. Таким образом, погрешность расчетов составляет около 1,5 процентов, что является достаточно хорошим показателем.