Столичный застройщик признал российские регионы неинтересными

На этой неделе московская корпорация MIRAX GROUP заявила о том, что она отказывается от планировавшихся проектов в регионах. Так, в прошлом году было решено провести исследование и оценить перспективность строительства гостиниц в крупных российских городах. В результате, регионы были признаны неинтересными, в подтверждение чему президент корпорации Сергей Полонский привел массу доводов. Однако эксперты рынка сомневаются в их обоснованности.

Корпорация MIRAX GROUP пришла в Москву в 2000 году как филиал петербугского "Строймонтажа"; нынешнее название компания получила в 2004 г. в результате ребрендинга. MIRAX GROUP известна на столичном рынке своими объектами жилой и коммерческой недвижимости. Так, в настоящий момент строятся несколько современных жилых комплексов повышенной комфортности, бизнес-центр, башня "Федерация" на территории ММДЦ "Москва-Сити". Для примера: средняя стоимость жилого кв. метра в апартаментах "Федерации" равняется 17 тыс. долл. В декабре 2005 года руководство компании рассказало о своих планах выйти на региональный рынок. В рамках проекта предполагалось возвести гостиницы уровня "крепкие три звезды" в таких городах, как Самара и Челябинск. Также программа затрагивала Красноярск, Ростов-на-Дону, Пермь и Владивосток. Но на этой неделе С.Полонский заявил журналистам, что данный проект по итогам проведенного анализа был оценен корпорацией как "неинтересный".

Среди прочих причин отказа от выхода в регионы значатся собственные законы на строительном рынке каждого города. "Губернатор – это хозяин. Каждый обозначает свои правила игры и их никак нельзя систематизировать, невозможно спланировать действия", - сказал Сергей Полонский. Игроки рынка недвижимости не соглашаются с мнением о том, что в регионах столичных застройщиков ожидает масса проблем. Правда, отмечает коммерческий директор ОАО "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев, к московским компаниям относятся "с настороженным холодком. Но это только на первом этапе, все понимают, что игроки столичного рынка обладают более мощным запасом прочности, у них больше возможностей".

В настоящий момент Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы проводит программу межрегионального сотрудничества в сфере строительства, цель которой - оказать содействие в социально-экономическом развитии отдельных городов России. В ней участвуют подразделения ряда столичных компаний: "ПИК-Регион", "Авгур Эстейт", "Стройинвестрегион", "СТ Групп Регион", "Конти", "ИНТЕКО" и многие другие. Как отмечает заместитель директора по развитию сети компании HELIOPARK Group Евгений Каркачев, во многих регионах существует тесная, достаточно плодотворная взаимосвязь между представителями бизнеса и местными властями. Руководство регионов заинтересовано в развитии рынка недвижимости, в том числе, если говорить о гостиницах, в создании индустрии гостеприимства. К тому же многие регионы стимулируют привлечение инвестиций путем предоставления льгот.

Эксперты рынка сходятся во мнении о том, что выход в регионы – это важный этап развития и укрепления любой строительной компании, вне зависимости от того, в каком секторе рынка она работает. "Если говорить о финансовой привлекательности регионов, то пропорция прибыли от потраченных средств сохраняется. К примеру, вложив в кв. метр жилья на региональном уровне 500 долларов – получаешь 1,5 тыс. долл., в столице при вложении 3 тыс. долл. отдача будет на уровне 9 тыс. долл.", - делится оценками Дмитрий Шмелев. При этом уровень расходов на подбор площадки и реализацию, например, гостиничного проекта в регионах существенно ниже, чем в Москве. "Затраты на земельный участок в Москве несоизмеримо выше аналогичных затрат в регионах, на эту статью, в зависимости от местоположения гостиницы, может приходиться от 5% до 30% бюджета проекта", - рассуждает Евгений Каркачев.

Как отметил Дмитрий Шмелев, стоимость квадратного метра напрямую зависит от развитости региона: чем он менее развит, тем цена ниже. Одно подключение к энергосетям в столице, по оценкам эксперта, обходится застройщикам в 300-500 долл. При этом себестоимость строительства везде одинакова, поскольку расценки на стройматериалы и арматуры едины для всей России. "Однако, если во Владивостоке доля города в построенном доме составляет 3%, в столице она доходит до 50%. С советских времен мало что изменилось – пропорция сохранилась. Условно говоря, двухкомнатную квартиру в Питере можно обменять на однушку в Москве. Эта тенденция сохранится и в будущем", - прогнозирует Д.Шмелев. Не стоит забывать и о том, что в Москве рано или поздно закончатся качественные площадки под строительство. Этот фактор имеет огромное значение для компаний, обладающих большими производственными мощностями. "Подобным домостроительным организациям просто необходимы объемы для того, чтобы не простаивали мощности. А регионы на сегодняшний день испытывают острую необходимость в жилье, строительство которого как раз и могут обеспечить большие московские домостроительные комбинаты", - комментирует ситуацию на рынке генеральный директор "МИАН-Девелопмент" Анатолий Морозов. Все это в совокупности двигает застройщиков в регионы.

Еще одним доводом в пользу своего решения руководство MIRAX GROUP назвало отсутствие той покупательной способности в регионах, которая есть в Москве. "Для нас это был бы шаг назад, - заявил президент корпорации. – Наше конкурентное преимущество – это строительство уникальных зданий". Такие проекты, по предположению компании, не будут по достоинству оценены в других городах, "для регионов это слишком дорогое удовольствие", - отметил С.Полонский. Однако, как говорит Д.Шмелев, востребованность того или иного типа недвижимости, в том числе жилья, зависит не от города, а от площадки, которая выделяется под застройку. "Глупо строить элитное жилье, например, в московском районе Бирюлево. Точно так же и в регионах – хорошие дома, удачно расположенные на карте города востребованы в любом уголке России. С реализацией квартир в таком доме проблем не возникает нигде", - заключает эксперт.

Если говорить о гостиничных рынках в регионах, то хотя разрыв со столичным уровнем жизни здесь велик, нельзя сказать, что только это является критическим фактором для определения целесообразности проекта. "Скорее надо обращать внимание на показатели деловой и культурной активности в регионе, влияющие на качественный состав приезжающих, который и определяет предложение, - говорит г-н Каркачев. - Такие показатели, как качество жизни, уровень цен на недвижимость и т.п., косвенно характеризуют уровень деловой активности. Но если речь идет о загородном рекреационном объекте, ориентированном на местного потребителя, уровень покупательской способности жителей региона напрямую влияет на успех проекта". По мнению эксперта, в регионах с высоким уровнем деловой активности наиболее востребованы гостиницы уровня 3-4 "звезды", т.к. этот сегмент популярен среди бизнес-туристов. В городах -"миллионниках" существует спрос и на отели с пятизвездочным уровнем сервиса. В курортных городах характер спроса обуславливается престижностью места расположения отеля.

Как замечают эксперты, строительные рынки в регионах сейчас активно развиваются, в том числе растет профессиональный уровень "кадров", например, подрядчиков. Столичным компаниям наиболее интересны города-"миллионеры" и крупные промышленные центры, а в гостиничном сегменте еще и туристические центры: города Краснодарского края, Золотого кольца и другие. При этом во всех городах нужны качественные как жилые, так и коммерческие, гостиничные площади. Говоря о строительстве в любом городе, не следует забывать только одно: успешны те проекты, которые продуманы под каждое конкретное место.