Столичная недвижимость меняет гражданство

По мнению экспертов, владельцами большинства знаковых проектов в столице в обозримой перспективе будут именно западные инвесторы, а не российские компании.

Западные инвестфонды все активнее интересуются московским рынком недвижимости, предлагающим более интересные ставки доходности (10–11%), чем они могли бы получить у себя на родине (4–7%). Подобная разница заставляет иностранцев, работающих в основном с пенсионными деньгами, смириться с рисковой составляющей нового рынка и вести более агрессивную политику при заключении сделок.

В 2006 году к уже активно осваивающим российские просторы, в частности Москву, таким западным фондам, как Fleming Family & Partners и The Raven Group, присоединились менее известные имена London & Regional Property и Quinn Group.

Прежде всего западные фонды привлекают высокие ставки доходности, говорит директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Наталья Генералова.

Для сравнения: в Москве — это 10–11%, в странах Восточной Европы — 5–7%, Западной Европы — 4–5%. Для иностранных инвесторов подобная разница уже является очень существенной: при таких показателях по сделкам западные инвестфонды готовы смириться с существующими рисками нашего рынка, уверяют эксперты.

Снижение ставок

Усиление позиций иностранцев в инвестиционном сегменте может привести к существенному перераспределению сил, предупреждают некоторые игроки рынка. Причина подобных опасений вполне объяснима. Чем больше иностранных фондов выходит на российский рынок, и московский в частности, тем выше становится конкуренция, а соответственно, снижаются ставки доходности по сделкам купли-продажи, поясняет финансовый директор «Росевродевелопмента» Олег Михалев.

К тому же, по мнению старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ивана Вашурина, неоспоримым преимуществом иностранных инвесторов перед российскими является то, что они могут демпинговать по ставкам доходности, а значит, изначально рассчитывают на более низкие сроки окупаемости. К примеру, London & Regional Property приобрел «Дукат Плейс 2» под 9,25%. «Столь агрессивная политика иностранцев на рынке постепенно может привести к тому, что владеть крупными и качественными проектами будут именно они, российские же компании будут больше сконцентрированы на реализации девелоперских проектов», — настаивает Вашурин.

Разница в подходе

Эти прогнозы во многом строятся на объяснении основных различий в подходах к инвестиционным сделкам иностранных и российских инвесторов. «Основной потребитель на рынке инвестиций в недвижимость — это пенсионные фонды, с деньгами которых в основном работают западные институты»,— объясняет Олег Михалев. Именно поэтому иностранцы и готовы идти на более долгие сроки окупаемости по сделкам.

К тому же для российских компаний, по словам Вашурина, инвестирование в недвижимость, как правило, побочный бизнес, что требует от них максимальной концентрации на сроках окупаемости объекта. Именно поэтому столь отличное отношение и заставляет российский капитал предъявлять более высокие требования к уровню доходности по проектам. Изменение ситуации возможно лишь при развитии в России пенсионных фондов, полагают эксперты. «В этом случае на рынке инвестиционных сделок перестанут преобладать западные инвесторы», — уверен Олег Михалев. Не ниже Праги

Несмотря на агрессивную политику иностранных фондов, на рынке пока существуют некоторые факторы, несколько тормозящие их активность и, соответственно, дающие преимущества российским компаниям. Один из основных — это более серьезное отношение западной стороны к юридической области сделки. Российские компании готовы инвестировать средства в более рискованные, по мнению иностранцев, проекты, поскольку они более осведомлены о ситуации на рынке, взаимоотношениях с госорганами и другими девелоперами, говорит Наталья Генералова. «Иностранные фонды предпочитают идти на более низкие ставки доходности, но вместе с тем и менее рисковые проекты по той причине, что имеют определенные обязательства перед своими пайщиками», — объясняет Генералова.

Процесс снижения ставок доходности на московском рынке его игроки считают неизбежным. «Можно прогнозировать приближение Москвы к уровню городов Восточной Европы», — считает Михалев. Впрочем, в этом случае перераспределение сил на рынкеможет кардинально измениться, предупреждают эксперты. «Если риски останутся те же, а доходность постепенно все-таки достигнет, к примеру, ставок рынка Праги, многие фонды задумаются и могут покинуть столичный рынок, — предупреждает Олег Михалев. — Для иностранных инвесторов самое главное — это поиск приемлемого для них баланса рисков и доходности».