Офисы сдаются в лизинг

До сих пор, несмотря на явные преимущества перед другими финансовыми инструментами, лизинг коммерческой недвижимости оставался эксклюзивной услугой. Сейчас объем лизинговых операций по строительству и приобретению коммерческой недвижимости не превышает 1-2%. Чтобы приблизиться хотя бы к уровню Восточной Европы, где доля операций с недвижимостью на рынке лизинга составляет 10%, по оценкам экспертов, потребуется не менее трех лет.

Участники рынка надеются, что "разогреть" рынок получится у московских властей, которые в рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса намерены реализовать по этой схеме площади в 50 строящихся бизнес-центрах. В Европе пик лизинговых операций на рынке коммерческой недвижимости пришелся на конец 1990-х. В те годы объем лизинга недвижимого имущества, по экспертным оценкам, превысил $117 млрд, что позволило Европе увеличить свою долю на мировом рынке почти на треть. В последнее время этот сегмент стал активно развиваться в Восточной Европе. В Польше, Венгрии, Чехии совокупный объем сделок с недвижимостью в портфелях лизинговых компаний превышает 10%, в Австрии и Германии - около 20%. Лидером является Италия, где половина всех сделок в портфеле специализированных компаний приходится на недвижимость. На Апеннинах этот финансовый инструмент успешно конкурирует с банковскими кредитами.

Лизинг позволяет предпринимателям снимать офисные или производственные площади с правом последующего выкупа. На Западе этот инструмент широко используется и при строительстве новых объектов.

"Использование лизинговых схем в сегменте коммерческой недвижимости предусматривает налоговые льготы - налоги на прибыль и имущество",- говорит генеральный директор "Экспо-лизинг" Константин Дистилятор. Это удобно и собственникам недвижимости, которым при традиционной схеме аренды помимо операционных расходов приходится выплачивать НДС. А для девелоперов лизинг может стать хорошим источником "коротких" денег.

Несмотря на все преимущества, этот финансовый инструмент пока не получил в России широкого распространения. "Хотя сегодня около двух десятков лизинговых компаний заявляют о выходе на рынок коммерческой недвижимости, однако совокупный объем сделок с недвижимым имуществом в их портфелях не превышает 1-2%, что составляет около $100-200 млн",- констатирует заместитель генерального директора "Локат лизинг Руссия" Дмитрий Шабалин.

Широкому распространению лизинга недвижимого имущества мешают несколько проблем. Самая трудноразрешимая, по мнению участников рынка,- "серые" схемы, по которым работают собственники офисных, торговых, производственных, складских помещений. Чтобы оптимизировать налоговые издержки, они в разы сокращают на бумаге балансовую стоимость своих объектов. В то же время при передаче их в лизинг компании указывают рыночную цену, в результате чего возникает огромная дельта между балансовой и реальной стоимостью.

"На практике образовавшаяся разница облагается налогом на прибыль и НДС. В итоге собственникам приходится отказываться от сделки", - говорит Шабалин.

"Потенциальных лизингополучателей смущает и тот факт, что по действующему законодательству земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, нельзя передавать в лизинг, а порядок их выкупа пока не определен", - отмечает руководитель направления лизинга недвижимости компании "Интерлизинг" Мария Иванова.

Кроме того, в отличие от Европы в России лизинг недвижимости не стал альтернативой банковским кредитам. "Дело в том, что в некоторых случаях процентные ставки по лизингу могут быть выше, чем по банковскому кредиту", - говорит Константин Дистилятор.

С ним соглашается и Шабалин: "Лизингодатели привлекают банковские кредиты, и снижение рисковой составляющей в процентной ставке компенсируется добавлением маржи самой лизинговой компании".

Впрочем, участники рынка надеются, что через три-пять лет лизинг недвижимости в России достигнет показателей Восточной Европы и объемы сделок составят $1-2 млрд. По их мнению, для этого есть все предпосылки. Прежде всего, снижение процентных ставок по банковским кредитам позволит лизинговым компаниям привлекать более дешевые средства, что отразится на лизинговых платежах. Кроме того, увеличение объемов строительства заставит девелоперов искать дополнительные источники финансирования.

Экспериментальной площадкой для широко внедрения лизинга недвижимости может стать муниципальная недвижимость, считают участники рынка. Недавно в связи с нехваткой в столице офисной недвижимости и производственных площадок и постоянным ростом арендных ставок мэр Юрий Лужков решил помочь малому и среднему бизнесу, создав специальный лизинговый фонд. Эта организация, предположительно, будет составлять базу данных по офисным площадям, находящимся в городской собственности, и заниматься передачей этих объектов компаниям на лизинговой основе с правом последующего выкупа. Сейчас департамент экономической политики и развития города занимается разработкой концепции работы будущей организации.

Как ранее сообщал руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаил Вышегородцев, всего в столице планируется построить около 50 деловых центров для малого и среднего бизнеса, что составит около 1 млн кв. м.