Инвесторы в недвижимость чуть не упустили ценовой максимум

Маятник цен на вторичном рынке жилья Петербурга качнулся в обратную сторону. Если весной — летом эксперты говорили о 120%-ном годовом приросте цен, то сейчас аналитики корректируют прогнозы в сторону снижения. Покупатели жилья, четверть из которых приобретали квартиры с инвестиционными целями, начали продавать свои объекты.

“В конце первого полугодия продавцы, наблюдая рост цен, стали сворачивать продажи и придерживать объекты в ожидании более выгодной цены”, — говорят аналитики компании “Петербургская недвижимость”. “Летом с рынка практически исчезли однокомнатные квартиры, особенно недорогие. Заявки на сумму менее $70 000 риэлторами даже не рассматривались”, — продолжают они.

Дефицит предложения и следующий за ним ценовой перегрев отразились на всех сегментах вторичного рынка. По оценке директора отдела по профессиональным услугам компании “Knight Frank — Санкт-Петербург” Николая Пашкова, за девять месяцев этого года рост цен на элитные квартиры составил около 80%, средняя стоимость 1 кв. м выросла с $13 000-14 000 в начале года до $25 000 в сентябре.

В сегменте массового жилья темпы роста уже в августе начали снижаться, в конце сентября еженедельное увеличение цен составляло около 1,7%, говорит Сандалов. С ним согласен гендиректор агентства “Петербургская недвижимость” Сергей Дроздов. По его словам, в сентябре общий рост цен не превысил 8%.

“Сейчас цены растут по инерции, — считает генеральный директор агентства "Бенуа" Дмитрий Щегельский. — Покупатели уже устали от ценовой гонки, но продавцы, скорее по привычке, добавляют несколько процентов к запрашиваемой цене. Реальные суммы сделок в сентябре были меньше декларируемых”.

Дроздов добавляет, что с наступлением осени на рынке воцарился баланс между спросом и предложением. “Летом на одно обращение от продавца мы фиксировали четыре обращения от покупателей, — вспоминает он. — Сейчас спрос практически по всем объектам и типам квартир соответствует предложению”.

Выравнивание рынка произошло не только из-за уменьшения спроса, но и благодаря восстановлению предложения. По словам Сандалова, к октябрю оно выросло до 16 000 объектов и продолжает увеличиваться — примерно на 1000 объектов в неделю, в основном за счет однокомнатных квартир. “Потенциальные продавцы, которые летом решили повременить и дождаться максимально возможной цены, теперь фиксируют прибыль”, — объясняет он. По оценке Сандалова, доля инвестиционных квартир в общем объеме выставляемых на продажу составляет 20-25%.

Дроздов также связывает увеличение предложения с выводом на рынок инвестиционных квартир. “В ближайшие месяцы мы ожидаем корректировки цен: недооцененные объекты, например хорошие комнаты, подрастут в цене, переоцененные однокомнатные немного подешевеют”.

Число сделок с использованием ипотечных кредитов на вторичном рынке в июне — сентябре было минимальным. “Среди продавцов распространено предубеждение против покупателей с ипотечными деньгами, — говорит Щегельский. — Они считают, что у таких клиентов могут возникнуть проблемы с оплатой покупки”. “Клиенты с ипотечными деньгами рассматриваются продавцами в последнюю очередь”, — отмечает он.

Однако с достижением баланса между уровнем спроса и предложения, который, по оценке Щегельского, продлится как минимум до конца октября, покупатели с ипотечными деньгами вновь начнут интересовать продавцов. “Ипотека может стать существенным фактором, который если не поддержит рост цен, то хотя бы не даст им упасть”, — полагает Щегельский.

Сандалов считает, что снижение цен неизбежно. “Увеличение предложения приведет к остановке роста цен, к концу года цены на вторичном рынке могут даже снизиться — примерно на 20%. Это не такой уж смелый прогноз, учитывая, что квартиры и так переоценены”, — говорит он.