Прогнозы экспертов: вероятность того, что в 2007 году цены на недвижимость в Москве стабилизируются - 60%

В рамках XV Юбилейной Международной Выставки недвижимости "ДОМЭКСПО-2006 Российская Гильдия Риэлторов провела пресс-конференцию на тему: "Цены на Московскую недвижимость. Когда жильё будет дешеветь".

На пресс- конференции выступили: Дранченко Е.В.- Вице- Президент Российской Гильдии Риэлторов, Гусев А.Ф. -Вице- Президент Российской Гильдии Риэлторов, Апрелев К.Н.- Вице- Президент Российской Гильдии Риэлторов, Тарханов А.А.- Руководитель комитета по девелопменту и инвестициям РГР, Стерник Г.М.- независимый аналитик рынка недвижимости, Полторак Г.В.- Вице- Президент Российской Гильдии Риэлторов, Кирпичено Н.А.- директор "МИЭЛЬ- Брокеридж".

Спад на рынке недвижимости произошел в 1998 году после дефолта; затем начался его плавный, а затем и резкий рост, отмечали участники пресс-конференции. Вице-Президент Российской Гильдии Риэлторов Елена Вадимовна Дранченко сообщила, что в конце 2005 года аналитики прогнозировали рост цены на квадратный метр в 2006 году на уровне 30-40%. Эти прогнозы превзошли себя практически вдвое: если судить по 9 месяцам 2006 года, цены выросли примерно на 73-75%. "В начале года мы не могли прогнозировать такую ситуацию", - признала Вице-Президент РГР. По ее словам, участники рынка ожидали, что принятие федерального закона N214 о долевом участии в строительстве приведет к росту цен и сокращению предложения, так же как и подорожание земельных участков и стройматериалов, и ряд других факторов. Но аналитики ошиблись. "В 2000 году мы платили за однокомнатную квартиру около 18 тысяч долларов; сегодня однокомнатная квартира в Москве стоит как минимум 140 тысяч - сообщила Е. Дранченко. Рост, таким образом, составил более чем 9 раз за 6 лет.

Ожидается ли такой же рост в 2007 году? "Конечно, нет, - считает Елена Дранченко. - Если сравнить темпы роста с января, то они начинались с 5-6%, в апреле достигли максимального показателя 10%, но уже в сентябре замедлились и сегодня составляют около 1%. Вероятность того, что рынок стабилизируется, составляет приблизительно 60%, 25% - за то, что цены пойдут вверх, и 15% - что они будут падать". На сегодняшний день, добавила Вице-Президент РГР, минимальная стоимость - около 3 тысяч долларов за 1 кв. метр, максимальная - 25 тысяч долларов за кв. метр.

В последние 6 лет, с июня 2000 года, когда рынок достиг нижней точки кризиса- до июня 2006 года, цены на рынке недвижимости в Москве росли, подтвердил независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Моисеевич Стерник. По его данным, за этот период цены выросли в 6 раз. При этом подчеркнул аналитик, следует учитывать, что именно за эти 6 лет экономика России вышла на путь устойчивого роста. "Можно прогнозировать, что в ближайшие 15 лет эта тенденция сохранится, - считает Г. Стерник. Вместе с ростом экономики растет и рынок недвижимости, и цены на нем; соответственно, в ближайшие годы и здесь ситуация коренным образом не изменится. Поскольку Москва является экономическим центром России, здесь эта закономерность проявляется наиболее очевидно. "Можно ожидать некоторой коррекции, но забудьте слова "падение" и обвал", - подчеркнул Г.Стерник. - Такого больше не будет, если не произойдет экстремальных ситуаций в политике и экономике. Даже падение цен на нефть на 25-30% - не такое страшное падение, чтобы оно привело к серьезным потерям на рынке".

С Геннадием Стерником не согласился Вице-Президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Николаевич Апрелев, сомневающийся в том, что рост цен на московском рынке недвижимости будет бесконечным. По его словам, ценовой потолок в данном случае - покупательная способность среднего класса; уже сегодня семья из двух человек с доходом 6 тыс долларов в месяц на семью может выплачивать по кредиту около 2 тысяч долларов в месяц. Таким образом, если она будет расплачиваться по кредиту в течение 10 лет, то в итоге половину из выплаченных 240 тысяч составит процент банка, но за оставшиеся 120 тысяч приобрести сегодня хотя бы "однушку" уже невозможно. Значит, купить квартиру такая семья не может, хотя и считается даже по московским меркам весьма обеспеченной. Уже в 2006 году, отметил К. Апрелев, зафиксировано снижение числа сделок; тенденция снижения спроса налицо. Это не может в перспективе не повлиять на уровень цен. "Ситуацию 2007 года можно будет прогнозировать, исходя из показателей декабря, - добавил Константин Апрелев.

Одним из самых задаваемых вопросов относительно ситуации на рынке недвижимости является следующий: насколько велико влияние так называемых инвестиционных квартир, то есть приобретаемых не для жилья, а в качестве вложения средств, на общую ценовую ситуацию? По словам Вице - Президента Российской Гильдии Риэлторов Григория Витальевича Полторака, исследование этого вопроса выходит далеко за рамки простой статистики, так как исследования показывают, что таких покупателей не так уж много: "далеко не 30 и не 40 процентов, максимум 10-15". Но стоит разделять спекулятивную составляющую этого сегмента рынка (покупка с целью перепродажи, когда цена значительно вырастет) и сберегательную, которая является основной. "Недвижимость, которая приобретается для целей, отличных от проживания - это новая валюта, не доллар и не евро, а квадратный метр, - констатировал Полторак. - В условиях, когда существует недоверие к банкам, квадратный метр - это серьезный сберегательный инструмент".

Как подчеркнул Руководитель комитета девелопмента и инвестиций в недвижимости Российской Гильдии Риэлторов Александр Анатольевич Тарханов, сегодня, говоря о национальном проекте "Доступное жилье", нельзя упускать из виду то, что простым увеличением объемов строительства проблемы не решить. "Невозможно создавать доступное жилье, не развивая базу стройиндустрии и инженерную инфраструктуру, - отметил А. Тарханов. Кроме того, считает аналитик, "это не в Москве цены высокие, а в регионах - низкие". Это связано с тем, что там не развивается социальная и культурная инфраструктура; единственным положительным исключением в последние годы стал Санкт-Петербург: характерно, что по мере развития инфраструктуры цены на недвижимость там также резко поползли вверх.

По словам директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" Натальи Анатольевны Кирпиченко, за ближайшие два года цены на недвижимость в Москве могут вырасти примерно в 2 раза; при этом никто не сомневается, что объемы строительства настолько не возрастут и количество участников строительного рынка значительно не увеличится. "Производственные мощности загружены практически полностью, - отметила Н. Кирпиченко. Кроме того, по ее словам, московская специфика состоит в том, что в столице большая доля возводимого жилья идет на реализацию социальных программ, а коммерческое жилье может стоить сколько угодно, и рост цен в этом сегменте практически не поддается контролю. До конца года цена квадратного метра в Москве может достичь 5 тыс долларов, считает эксперт.

В европейских столицах никто не задается вопросом: почему настолько дорого жилье, констатировал в заключение Вице- Президент Российской Гильдии Риэлторов Андрей Фёдорович Гусев. Москва в последние годы развивается в русле мировой экономики, и общие тенденции распространяются и на столицу России. Очень высокие цены на рынке недвижимости - плата за столичный статус, и с этим приходится мириться.