Офисы на юго-западе стоят как в центре

Одним из основных критериев престижности столичного бизнес-центра является его местоположение. Офис, расположенный в пределах Садового кольца, серьезно поднимал рейтинг компании в глазах клиентов и партнеров, за его границами - снижал.

Однако в последнее время у делового центра Москвы появилась альтернатива - юго-запад, являющийся, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, идеальным местом для реализации коммерческих проектов. Длительное время здесь возводились в основном жилые дома. В результате стоимость коммерческой недвижимости в этом округе стала сопоставима со стоимостью площадей в бизнес-центрах внутри Садового кольца.

С советских времен в Юго-Западном округе селилась научная и творческая интеллигенция. В 70-80-х годах квартиры в строящихся кварталах округа получали сотрудники расположенных здесь многочисленных НИИ и вузов. Что касается последних лет, то в этом округе построено около 20% от всего возведенного жилья в Москве. При этом, как правило, реализуются проекты бизнес-класса.

"Точкой кристаллизации деловой активности в округе послужил офис "Газпрома", расположенный на улице Наметкина", - уверен ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Антон Коротаев.

Кроме того, здесь расположены центральные офисы компаний РАО "ЕЭС" и "Нефтяной дом". "Однако в настоящий момент юго-запад столицы сложно назвать районом деловой активности, - считает руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова. - Здесь практически отсутствуют бизнес-центры класса А, да и в целом наблюдается острый дефицит офисных помещений".

"Предложение офисов на продажу в этом районе крайне ограничено", - подтверждает Антон Коротаев. По данным мониторинга компании RRG, с начала 2006 года в этом районе экспонировалось около двух десятков объектов, как и в прошлом году. "При этом средняя цена квадратного метра за год выросла более чем в два раза, - отметил Коротаев. - На сегодняшний день стоимость предлагаемых объектов колеблется от $2 тысяч до $7,5 тысяч за кв. м". В 2005 году этот показатель варьировался от $1 тысячи до $6 тысяч за кв. м. Например, по данным компании DTZ, офисы в бизнес-центре в Научном проезде продаются по цене $2,4 тысячи за кв. м.

Не лучше ситуация в округе и с арендой офисных помещений. По словам руководителя отдела исследований DTZ Олега Корзуна, вакантные офисные площади класса А практически отсутствуют, а доля свободных помещений класса В составляет не более 2%. Арендные ставки, по данным директора департамента коммерческой недвижимости Blackwood Александра Базыкина, составляют в среднем $700-800 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, что сопоставимо с расценками на аренду офисов в Центральном округе. Например, в бизнес-центре, расположенном у станции метро "Профсоюзная" на улице Кржижановского, базовая ставка составляет около $800. "Достаточно высокие ставки аренды на офисные помещения бывшего завода по производству игрушек «Кругозор», расположенного на улице Обручева, - добавляет Базыкин. - При этом проблем с заполняемостью площадей у собственников нет".

Впрочем, скоро в округе офисов прибавится. В последнее время девелоперы реализуют на юго-западе столицы и офисные проекты. "Только в начале этого года здесь было завершено строительство бизнес-центров Gorky Park и Vaviloff Tower", - замечает Елена Колесникова. В комплексе Gorky Park арендовали площади такие компании, как Raiffeisen Bank, Alcatel, "Евразия", а в Vaviloff Tower - фирмы "АстраЗенека" и "СОГАЗ".

По мнению экспертов, у Юго-Западного округа есть все предпосылки, чтобы стать новым районом деловой активности. "К плюсам округа можно отнести хорошо развитую инфраструктуру, престижность, а также традиционное восприятие юго-запада как научного и делового района", - делится Коротаев. Немалую роль в этом эксперты отводят транспортной инфраструктуре округа. "Сюда ведет множество самых разнообразных путей, - рассуждает Антон Коротаев. - Да и сами магистрали не так загружены, как, например, Каширское или Ленинградское шоссе".

Елена Колесникова уточняет, что нельзя рассматривать в качестве делового района целый округ, и выделяет как наиболее перспективные район Шаболовки, расположенный между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК), и район Профсоюзной улицы, ограниченный ТТК, МКАД, Мичуринским проспектом и Каширским шоссе.

Впрочем, Коротаев напоминает, что и минусы у юго-запада тоже есть. В частности, небольшое количество станций метро. В частности, между станциями "Юго-Западная" и "Проспект Вернадского" с одной стороны, и "Калужская" и "Новые Черемушки" - с другой расстояния весьма значительные. Как ни парадоксально, негативным считает Коротаев и отсутствие крупных промышленных зон: это затрудняет возможность выделения крупных участков под реализацию новых проектов. "А дефицит новых предложений наряду со всеми преимуществами этой деловой зоны не может не приводить к высоким темпам роста цен", - рассуждает он.

"На юго-западе столицы существуют все предпосылки к формированию нового делового района, правда, этот процесс займет очень много времени", - резюмирует Елена Колесникова.