Квартирный рынок достиг вершины

Петербургский рынок квартир остановился. Соревнование амбиций продавцов и возможностей покупателей подошло к финишу. Индекс средней цены петербургского жилья достиг отметки в $2554/кв. м – это всего на $10 (0,4%) больше, чем неделю назад.

Инерция ценового роста все еще продолжает толкать ценник вверх, но она угасает на глазах. Темпы роста, достигшие минувшим летом рекордных 5% в неделю, снижаются всю осень столь же быстро, как прежде увеличивались. Теперь можно говорить о полной остановке рынка, мало того, есть основания и для прогнозов будущего снижения цен.

Начиная с сентября городской рынок квартир приобретает структуру, естественную для нормального развития. Ажиотаж, приведший к росту цен на 110% за 10 месяцев (по данным Корпорации "Петербургская недвижимость") и давший уникальную возможность для спекуляций, полностью изменил расклад.

Летний пятипроцентный еженедельный рост цен стал возможен на фоне тотального дефицита, когда продавцы в основной массе снимали свои объекты с продажи, а если и выставляли, то сразу процентов на 10 выше текущего ценника. Объем предложения в июле составлял около 4 тыс. единовременно выставленных квартир.

Теперь, по данным портала "БН.ру", в городе продаются сразу 11 тыс. объектов: рынок практически вышел на уровень, характерный для спокойного развития. Примерно столько же, или чуть больше, квартир продавали осенью 2002-го и 2003 годов.

Один из главных показателей состояния рынка – доля однокомнатных объектов в продаже и динамика цен на них. Летом, когда покупатели сметали все, на что хватало денег, "единицы" оказались самым дефицитным жильем: 11–12% в объеме предложения. В июле на весь город одномоментно предлагалось около 600 квартир. Сейчас их больше 25% – около 2,8 тыс. штук, и это число не меняется несколько недель.

Мало того, однокомнатные квартиры, "разменная монета" рынка, самое популярное жилье в любой момент его развития, начали дешеветь. Пока незаметно – "средний метр" в "единицах" снизился за неделю на $4, однако направление тренда очевидно. Переоцененность "минимального жилья" рано или поздно будет скорректирована.

Строго говоря, нынешние 0,4% роста должны бы уже оказаться падением. Дело в том, что объем предложения увеличивается не только благодаря возросшей активности продавцов, почувствовавших, похоже, время "фиксации прибыли" или, по крайней мере, бесперспективность ожиданий дальнейшего удорожания жилья. Предложение растет еще и потому, что недвижимость сейчас продается гораздо хуже. И квартиры, "застрявшие" в листингах, тоже начали дешеветь.

По информации "БН.ру", за последнюю неделю из 8,6 тыс. объектов лишь 7% подорожали. Подешевели же 17%, и общий нулевой баланс стал возможен только благодаря продавцам, впервые выставляющим свои квартиры. Они по-прежнему амбициозны: "средний метр" нового предложения стоит почти $3 тыс. Но это ненадолго. С реальностью, а она сейчас никак не свидетельствует о хорошей ликвидности жилья, они ознакомятся довольно быстро.

В краткосрочных прогнозах (а на рынке жилья это период от полугода) специалисты солидарны, констатируя начинающуюся стабилизацию. Однако ждут от нее разного. Начальник информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев полагает, что переоцененное массовое жилье (к началу осени метр в Веселом поселке продавался дороже, чем в Центральном районе) неизбежно подешевеет, по отдельным сегментам – до 30%.

Выстроенный ГК "БН" прогноз основан на модели, учитывающей колебания тренда за последние несколько лет, и говорит об уровне средней цены предложения в $2,1 тыс./кв. м к будущему июню. Правда, здесь нет поправки на "особенности национального менталитета": если ажиотаж покупок обернется ажиотажем продаж, когда количество сделок не увеличится или, тем более, продолжит уменьшаться, – откат цен возможен гораздо быстрее.

Директор агентства недвижимости "Бекар" Алексей Бегунов отмечает, что прирост цен идет сейчас лишь за счет центральных районов (Петроградский, Адмиралтейский, Центральный и Василеостровский), а на окраинах процент близок к нулю. "Если квартиры не покупают, продавцы начинают снижать цены. Уменьшается количество регистраций в регистрационной палате, что указывает на приближение момента снижения цен. Многие инвесторы уже выбросили на рынок свои объекты. Ожидается, что на вторичном рынке произойдет снижение цен примерно на 20%", – говорит он.

Вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко менее радикален: по его мнению, рынок пришел к состоянию стабилизации, уровень спроса сейчас вернулся к обычным показателям прошлых лет, а цена жилья в последующем будет корректироваться в разных сегментах, приходя к справедливым показателям. Общего снижения, как и роста, это, по его мнению, не означает.