Москвичи ждут бесплатных квартир

В России можно и нужно формировать рынок доступного жилья, только понимая под этим увеличение объемов строительства и становление альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи.

Рынок московского жилья заметно оживился после небольшого летнего спада покупательской активности, однако до сих пор, по мнению аналитиков, определенное количество людей медлит с принятием решения о покупке квартиры. Многие связывают это явление "отложенного спроса" на рынке недвижимости с ожиданиями москвичей по поводу формирования в России рынка доступного жилья.

По мнению экспертов, помимо сезонной инертности причинами некоторого летнего замешательства на рынке летом 2004 г. явились ситуация в банковском секторе и ажиотаж вокруг создания рынка доступного жилья. Эта тема постоянно муссировалась в СМИ без четких объяснений принципов программы, в результате чего в сознании людей понятие "доступного жилья" ошибочно приравнялось к "дешевому" и даже "бесплатному".

В марте этого года президент страны Владимир Путин на встрече с вице-премьером Александром Жуковым заявил, что для решения проблемы доступного жилья одной ипотеки не достаточно, и поручил правительству разработать соответствующий пакет законов. Последовавшие затем события в банковской сфере и ажиотаж, поднятый средствами массовой информации, заставили многих поверить: именно такими варварскими способами в России формируется рынок "дешевого доступного жилья".

Бесплатных квартир не будет

Однако в начале июля Центробанк РФ объявил, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата и усилиями по снижению инфляции, вызвавшими кризис ликвидности в банковской сфере. С этого момента, отмечают аналитики, стало ясно, что именно данный факт, а отнюдь не снижение спроса явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости.

Наконец, в августе Госдума приняла пакет законов, подготовленных по просьбе президента. Новые законодательные нормы упростили и удешевили процедуру купли-продажи жилья и получения ипотечного кредита, а также простимулировали увеличение объемов возводимого жилья в Москве за счет огромных штрафов в случае затянувшегося строительства и простоя земельного участка. Но принятые законы не сделали недвижимость дешевой – это лишь первый шаг в долгосрочном процессе создания в России комфортного климата на рынке жилья.

Тем не менее рынок недвижимости оживляется, цены на ликвидные объекты, особенно на московские новостройки, продолжают расти. С февраля постоянно увеличивается объем ипотечных сделок на вторичном и первичном рынке жилья Москвы. По мнению Геннадия Стерника, директора аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", "динамика этого роста говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве и с начала 2005 года количество выдаваемых кредитов резко возрастет". Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и увеличению стоимости жилья. Если еще в прошлом году подавляющее большинство ипотечных сделок приходилось на квартиры вторичного рынка, то уже в этом году банки стали более гибко подходить к работе со строящимися домами.

Очевидно, что квадратный метр дешеветь не будет, поскольку рост цен обусловлен объективными макроэкономическими показателями – высокими ценами на нефть, вливанием денежных потоков в недвижимость из различных отраслей. И, хотя просто так взять и купить жилье могут позволить себе всего 6--7% участников рынка (как правило, это руководители и сотрудники нефтяных, металлургических, банковских структур), именно этот высокий платежеспособный спрос на элитное жилье и жилье бизнес-класса тянет за собой рост цен на остальную недвижимость.

Кроме того, на сегодняшний день средняя обеспеченность жильем в России в 3-4 раза меньше, чем в развитых странах. За прошедший год улучшили свои жилищные условия только 5% от общего количества нуждающихся. При сохранении имеющегося положения для обеспечения всех, кто стоит сегодня в очереди, потребуется около 20 лет. А за это время спрос увеличится в десятки раз за счет появления новых семей. Очевидно, что строящегося жилья катастрофически не хватает, и соотношение спрос – предложение диктует увеличение цен и на первичном, и на вторичном рынке.

С другой стороны, по имеющимся данным, темпы роста среднего дохода на душу населения превышают темпы роста средней цены на недвижимость, поэтому показатель доступности жилья непрерывно увеличивается.

Так чего ждут москвичи?

По мнению управляющего директора компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслана Сейт-Люманова, доступное жилье – это не дешевые квартиры. "Цены на жилье должны быть адекватны складывающимся на них спросу и предложению, – считает Сейт-Люманов, – а это уж точно никак не должно быть связано с целями формирования рынка доступного жилья. В Москве спрос на недвижимость всегда будет высок, как это происходит и в других крупных мегаполисах мира. Например, к уровню стоимости жилья на окраинах Токио или Нью-Йорка Москва будет идти еще достаточно долго".

Несмотря на рост цен на рынке недвижимости, эксперты сходятся во мнении, что в России можно и нужно формировать рынок доступного жилья, понимая под этим увеличение объемов строительства и становление альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи. Это ипотечное кредитование, кооперативное строительство, увеличение доли субсидий, а также разработка других государственных социальных программ.

Законодательная база в этой ситуации должна поддержать и простимулировать те процессы, которые происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур. Ведь увеличение количества участников рынка, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом.

По сути, на сегодняшний день рынок недвижимости сам приглашает людей стать его участниками, предлагая различные схемы материального обеспечения сделки. К примеру, центр ипотечных программ "МИЭЛЬ-Недвижимость" работает с 35 банками, а также предлагает купить квартиру в рассрочку с помощью жилищно-строительного кооператива "Квартиры", где для каждого пайщика рассчитывают индивидуальную кредитно-накопительную систему, основанную исключительно на финансовых возможностях клиента.

Таким образом, человек практически любого социального уровня и материального достатка может стать участником рынка недвижимости и улучшить свои жилищные условия. Рынок сам формирует доступные для многих способы покупки квартиры, привлекая новых клиентов.

Доступное жилье подорожает

Введение любого комплекса мер по формированию в России рынка доступного жилья неизменно приведет к увеличению платежеспособного спроса и, как следствие, новому скачку цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день более 80% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий. Чем более радикальные меры будут приниматься, тем большее количество людей единовременно станут участниками рынка и тем большего роста стоимости жилья стоит ожидать. Поэтому чем медленнее и осторожнее будет осуществляться этот процесс, тем лучше для нетерпеливых покупателей.