Рынок жилищных кредитов становится привлекательным

Большинство профессиональных участников российского рынка недвижимости возлагают огромные надежды на развитие ипотечного кредитования - только этот процесс может стабилизировать состояние рынка и приблизить его показатели к западным. К такому выводу пришли участники второй Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость», организованной информагентством АК&М.

Лозунг о необходимости обеспечить россиян доступным жильем, выдвинутый весной Владимиром Путиным, был услышан чиновниками - пакет законопроектов из 27 документов, посвященный созданию рынка доступного жилья, рассматривается сейчас в Госдуме. Возможно, он будет принят окончательно уже до конца этого года. Закон призван напрямую содействовать развитию ипотеки, которая в силу ряда причин не получила пока широкого распространения, хотя определенные успехи уже достигнуты.

Прежде всего, стала возникать финансовая инфраструктура ипотечного рынка, строительством которой занимается созданное правительством Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основное направление его деятельности - обеспечение ликвидности закладных российских коммерческих банков, которые предоставляют долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований по таким займам на средства, привлекаемые путем выпуска собственных облигаций под государственные гарантии.

К октябрю 2004 года АИЖК подписало соглашения уже с 68 регионами, там выдается в среднем по 30 ипотечных кредитов в день. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, планируется, что в 2005 году система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны. Сейчас, говорит он, государство предоставляет АИЖК гарантии на договорной основе, однако оформление договоров «не успевает за потребностями агентства в средствах для рефинансирования ипотечных кредитов». Поддержка государства позволяет АИЖК сократить стоимость заимствований и увеличить их срок, а без госгарантий агентство может привлекать средства в виде кредитов или облигационных займов не более чем на три года и не менее чем под 15% годовых. Г-н Семеняка заявил, что если государство откажется от предоставления гарантий АИЖК, «ипотека в регионах исчезнет». Сейчас средняя сумма кредита, рефинансируемого АИЖК, составляет 369 тыс. руб., предоставляется он под 15% годовых на 20 лет. Заемщик выплачивает ежемесячно по 4,5 тыс. руб., что делает кредит доступным лишь для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. Если АИЖК останется без госгарантий, стоимость кредита увеличится до 18% годовых, а его срок сократится до десяти лет. В этом случае месячный доход семьи, обслуживающей такой кредит, должен составлять не менее 42 тыс. руб. Так что ипотечный кредит, по словам г-на Семеняки, будет доступен жителям только двух регионов России - Москвы и Ямало-Ненецкого автономного округа.

Первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк, выступая на конференции, заявил, что и в столице развитию жилищного кредитования препятствует слишком низкая платежеспособность населения: «Для того чтобы семья могла получить кредит на покупку квартиры, на одного работающего члена семьи должно приходиться не менее 1 тыс. долл. дохода, иначе банк просто не выдаст кредит».

На положительные перспективы развития этого сектора обратила внимание вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, гендиректор агентства недвижимости ЛАУРЕЛ Ирина Радченко. Она отметила расширение числа игроков на этом рынке. За последнее время, говорит она, значительно увеличилось участие иностранных организаций в этом секторе («Дельта-кредит», Райффайзенбанк, Societe Generale).