Инвесторы будут вкладывать деньги в новостройки

Рынок недвижимости ожидает новый бум инвестиционной активности. Летние события еще раз показали стабильность и устойчивость этого сектора, его надежность для вложений. Несмотря на стабилизацию цен, уже в октябре спрос почти достиг высоких весенних показателей. Аналитики полагают, причиной роста цен и быстрого оживления рынка стал высокий стабильный спрос и инвестиционная привлекательность недвижимости. И сегодня вложения в жилье являются самыми выгодными в стране: в 6-7 раз выше, чем от размещения на среднем банковском депозите. Во многом инвестиционные вливания денежных потоков на рынок недвижимости стали причиной растущих цен в последние несколько лет.

Недвижимость всегда и везде являлась гарантированным способом сбережения денег. На Западе она используется как залог при взятии кредита или совершении других сделок. В России внимание к этой отрасли обусловлено не только ее стабильностью, но и прибыльностью: общий рост цен за последние три года составил более 80%. Кроме того, рынок недвижимости довольно медленно реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы, предоставляя временной резерв для принятия и реализации какого-либо решения.

Прибыль от недвижимости получают не только частные инвесторы, но и крупные банки, у которых, конечно, масштаб закупки площадей куда больше. Как правило, банки вкладывают деньги в жилье через дочерние компании: банк выдает кредит, а компания вкладывает средства в недвижимость. На балансе банка - выданная сумма, на деле - выгодное вложение денег.

Аналитики полагают, что в условиях инфляции, нестабильного курса доллара, чувствительности банковского сектора к любым изменениям в стране, как частные лица, так и крупные компании и в будущем станут вкладывать средства в недвижимость, причем в самый выгодный ее сектор - новостройки бизнес-класса.

Квадратные метры приносят доход в квадрате

Квартиры в новостройках вот уже несколько лет раскупаются еще на этапе котлована. До начала строительства квадратный метр стоит дешево, и цены на будущие квартиры растут вместе с количеством этажей в доме. В результате, вложив деньги «в воздух» и дождавшись сдачи дома в эксплуатацию (для типового панельного дома это порядка 8 месяцев, для монолитного строительства - до 2 лет), инвестор может рассчитывать на доходы в пределах от 10 до 30% годовых. Причем увеличение цены основано на действительном росте стоимости объекта и не зависит от колебаний на рынке недвижимости, инфляции и курса валют.

Далее инвестор выбирает стратегию получения дохода: либо продать недвижимость и сразу получить прибыль, либо сделать ремонт и сдать жилье в аренду. В условиях нехватки достойных предложений на этом рынке и высоких арендных ставок стоимость квартиры может окупиться в ближайшие несколько лет.

Кроме того, первичный рынок более прозрачен и чист на руку. Покупая квартиру в новостройке, инвестор может быть заранее уверен в «юридической чистоте» недвижимости и застрахован от неожиданного появления предыдущих собственников жилья.

Не экономьте на бизнес-классе!

Типовые панельные дома эконом-класса пользуются у инвесторов меньшим спросом, чем более дорогая недвижимость. На фоне резко увеличивающейся доли нетиповой застройки они могут начать терять в цене, а значит, такие инвестиции не имеют долгосрочной перспективы. Не стесненные в средствах инвесторы предпочитают вкладывать деньги в монолитные новостройки бизнес-класса. По данным аналитиков, из общего объема инвестиций в жилье около 80% приходится на недвижимость именно этого уровня.

Возрастающий спрос на жилье бизнес-класса диктует увеличение объемов жилищного строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. Если в 2001 году доля нетиповой застройки в столице составляла только 27% от общего количества новостроек, то в этом году - уже 38%. А в 2005 году более половины строящегося жилья - 52,4% - будет относиться к средней категории жилищного фонда.

Такая тенденция обусловлена не только растущим спросом на жилье этой категории, но и приоритетной программой по реконструкции городского жилого фонда. Дома бизнес-класса, которые до сих пор являются дефицитом и составляют всего 10% товара на рынке недвижимости, должны украсить столицу и дать городу больше качественного жилья европейского уровня.

За что платим?

Высокая стоимость жилья бизнес-класса подкрепляется не ситуацией на рынке недвижимости, а реальными показателями: именно в этом сегменте соотношение цена-качество наиболее оптимальное. В стоимость квартир (от 00 до 3000 за кв.м.) входят не только метраж, но целый набор дополнительных, но необходимых услуг, а также высокое качество строительства.

Строящиеся проекты бизнес-класса - это, как правило, монолитно-кирпичные дома, разработанные по индивидуальным проектам, в которых предусмотрены общее отопление и кондиционирование, скоростные лифты, подземные паркинги, охраняемые автостоянки, а также множество других услуг.

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», существует несколько базовых характеристик, основанных на требованиях покупателей, которые позволяют причислить тот или иной объект к категории «бизнес-класса». Это, прежде всего, удачное местоположение недалеко от центра города, благоприятная экологическая обстановка, наличие развитой инфраструктуры, единая социальная среда района, а также метраж квартиры и планировка.

К примеру, фешенебельный район «Гранд-Паркъ», который большинство специалистов называют наиболее удачным примером жилья «бизнес-класса», создается «с нуля» в полном соответствии со всеми необходимыми параметрами. Район удачно расположен в экологически чистом районе рядом с двумя парками, но в непосредственной близости от удобных выездов на крупнейшие столичные магистрали. Одновременно со строительством формируется развитая инфраструктура: школа, 4 детских сада, поликлиника, множество предприятий сферы услуг. Комплексно решен вопрос парковки: соотношение квартир и мест в подземных паркингах примерно 1:1, плюс наличие открытых автостоянок. Квартиры оптимальных площадей предполагают возможность свободной планировки.

Где строить?

«Гранд-Паркъ» - проект уникальный по своим масштабам, но, вероятно, последний. Район строится на месте самого старого в городе аэродрома им.Фрунзе на Ходынском поле: одновременно осваивается площадь в 32 гектара. В 2006 году, после окончания строительства, район предоставит городу 400 тысяч кв.м. жилья «бизнес-класса» (предположительно, здесь будет проживать примерно 3,5 тысячи семей).

Свободных площадей такого размера в городе больше не осталось. Для осуществления в будущем проекта подобного масштаба придется вывести за пределы Москвы несколько промышленных предприятий, а осуществление такой программы потребует значительных финансовых и временных ресурсов.

Кроме того, со следующего года в центре практически прекратится строительство жилых домов. Это связано с тем, что городская инфраструктура, не предназначенная для жилого сектора, не справляется с возрастающей нагрузкой. Центр Москвы планируют превратить в бизнес-сити и туристический центр: здесь будут строить офисные центры, гостиницы, возводить памятники культуры и реставрировать архитектурные ансамбли. В связи с этим и так дорогая городская земля становится еще дороже, а стоимость уже построенных или строящихся объектов недвижимости постоянно растет.

Черные дыры рынка недвижимости

Изменившийся за последние годы уровень строительства жилья, а в особенности жилья бизнес-класса, вывел новостройки на совершенно иной качественный и ценовой уровень. Современные дома строятся по совершенно новым технологиям, принятым на Западе, и их качество сильно отличается от панельных домов эконом-класса, которые на сегодняшний день составляют большую часть рынка недвижимости. Поэтому и после сдачи дома в эксплуатацию квартиры в новостройках, уже перешедшие на вторичный рынок, остаются наиболее ликвидным и дорогим объектом.

При увеличении доли нетиповой застройки в общем объеме строительства вскоре на вторичный рынок попадет определенное количество предложений качественного «бизнес-класса», с которым невозможно конкурировать панельным домам советского периода. Цены на современные объекты пойдут вверх, а жилье эконом-класса, уже сейчас не соответствующее основным покупательским требованиям, наверняка будет дешеветь. В результате такой жесткой дифференциации на рынке недвижимости могут образоваться своеобразные «черные дыры»: покупателю придется выбирать между дешевым либо дорогим жильем.

20 лет без права дешеветь

На сегодняшний день средняя обеспеченность жильем в России в 3-4 раза меньше, чем в развитых странах. За прошедший год улучшили свои жилищные условия только 5% от общего количества нуждающихся. При сохранении имеющегося положения для обеспечения всех, кто состоит сегодня в очереди, потребуется 20 лет. А за это время спрос увеличится в десятки раз за счет появления новых семей.

В 2005 году в Москве планируется построить около 5 миллионов квадратных метров жилья, но и эта цифра далека от объемов и темпов строительства советского времени. Конечно, строят сейчас более качественно, да и земельные участки используют более рационально, однако это требует больше времени. Развитие первичного рынка не успевает за растущим спросом, и, пока последний превышает предложение, стоимость «воздушных» квадратных метров будет увеличиваться.

По прогнозам аналитиков, цены на квартиры в новостройках будут стабильно расти ближайшие несколько лет примерно на 2% в месяц. А это значит, что, несмотря на отсутствие площадок и дорогую столичную землю, Москва будет строиться с выгодой для покупателей и продавцов.