Стоит ли покупать муниципальную квартиру?

Существует устойчивый стереотип, что неприватизированную квартиру продать нельзя. Собственно говоря, это правда, но есть механизм суррогатной продажи таких квартир, который маскируется под обмен. Иногда изумленный покупатель узнает, что ему пытаются продать муниципальную квартиру. Сначала он думает, что квартиру в рамках сделки сначала приватизируют, но потом он понимает, что это не так. При этом не только агент продавца, но и его собственный риэлтор уверяют, что все нормально. С автором этой статьи такой случай произошел пару лет назад. Правда, от сделки отказались. Что же эта за схема, насколько она законна и стоит ли иметь дело с такими вариантами?

Как продать чужое?

Формально муниципальную квартиру продать, конечно, нельзя: проживающие в ней лица являются только нанимателями и никаких юридических действий с жильем производить не вправе (продавать, дарить, завещать, закладывать, оформлять договор ренты и пр.). Однако не все знают, что обмен жилья никто не отменял. Можно обменять одну муниципальную квартиру на другую. Правда, подобрать вариант для обмена гораздо труднее, чем в советские времена: подавляющее число предложений на рынке предполагают куплю-продажу.

Однако необязательно искать реальный вариант для обмена, за муниципальную квартиру можно получить деньги. Фактически - это продажа, юридически - обмен. Оформляется это таким образом: риэлтор подбирает буферное жилье. Собственно, он его даже и не подбирает, поскольку фирмы, которые за это берутся, такое жилье уже имеют. Как правило, это доля сельского дома в каком-нибудь захолустье. Вообще-то закон требует, чтобы при договоре мены имущество с обеих сторон сделки было равноценным, но реально на это не обращают внимания. Покупатель вносит задаток, подписываются необходимые документы, наличные закладываются в банковскую ячейку. Затем документы подаются на регистрацию и буквально через неделю все готово. Продавец получает деньги из ячейки и должен выписаться из квартиры. А затем он освобождает и буферную площадь. Покупатель в квартиру прописывается... и все. Это даже быстрее и проще, чем при купле-продаже.

Возможны осложнения

Но не все так просто. Прежде всего покупателя должен интересовать вопрос: а почему, собственно, продавец не захотел квартиру приватизировать и продать нормальным путем? Вам, конечно, могут привести ряд аргументов. Во-первых, через обмен это проще - нет лишних затрат времени и денег. Во-вторых, продавец может по каким-то причинам не желать использовать свое право на приватизацию. Но в реальности не исключено, что в этой семье вокруг жилплощади проистекает какая-то неприглядная история, и покупатель может в ней оказаться крайним. Допустим, один из членов семьи хочет не включить другого в приватизацию. Или, возможно, что кто-то был заочно выписан по суду, но решение суда ему еще не вручили (он за границей, в тюрьме, в психбольнице и пр.) После получения решения суда он его может оспорить и заявиться к вам за своей квартирой или долей в ней.

Самое печальное, что при любых осложнениях вы даже не сможете заявить в суд, что уплатили какую-то сумму, поскольку имел место договор мены, а не купли-продажи. Если заявите, то вас же еще и обвинят в притворной сделке. Возможны и более безобидные варианты: продавец - пожилой человек, который вообще не понимает юридических тонкостей. Он не понимает, почему бы ему не продать муниципальную квартиру, зачем ее вообще приватизировать. Он может совершенно не понимать перспектив. Особенно это касается прописки. Ему обещает приют какой-то дальний родственник, но прописаться туда он не сможет. А для покупателя это означает, что он не сможет прописаться в купленную квартиру. При сделке купли-продажи это тоже неприятно, но не смертельно, а с социальной квартирой это равноценно полному отсутствию прав на нее (заметьте, что деньги уже уплачены). Поэтому, планируя купить такое жилье, очень важно понять перспективы выписки оттуда бывших владельцев.