Рынок аренды офисных помещений

По данным Аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ – Недвижимость», в течение 4 кв. 2006 года средняя арендная ставка на все вакантные офисные помещения в Москве составила 522$/кв. м в год. Относительно 3 кв. 2006 года ее размер увеличился на 4,6%, или на 23$/кв. м в год. По сравнению с 4 кв. 2005 года арендная ставка изменилась с 465 до 522$/кв. м в год (+12,3%).

Объем предложения в 4 кв. 2006 году увеличился на 25% по всем офисам. Доля помещений, впервые вышедших на рынок аренды, составила 55%. Этот показатель соответствует 89% от общего объема предложения вакантных офисов.Лидером по уровню арендных ставок в 4 кв. 2006 года стал ЦАО (677$/кв. м в год). За ним следуют ЮЗАО (599$/кв. м в год) и САО (492$/кв. м в год) – различие между этими округами статистически значимо. Наибольший объем предложения вакантных офисных площадей опять же пришелся на долю ЦАО и составил 27%. В остальных округах данный показатель варьировался от 2% до 15%.

В структуре предложения больше всего представлено помещений класса «C»о (47%). На втором месте – офисы класса «B», доля которых составила 26%. Вакантные помещения в бизнес центрах класса «А» составили 14%. На класс «D» пришлось 7% свободных офисных площадок.

Средний уровень арендных ставок в бизнес центрах класса «А» составил 745$/кв. м в год, класса «В» – 565$/кв. м в год. Для офисных помещений класса «С» ставка достигла уровня 470$/кв. м в год, класса «D» – 335$/кв. м в год, класса «Е» – 468$/кв. м в год. Различие средневзвешенных ставок аренды вакантных офисов статистически значимо между всеми классами, кроме «С» и «Е».

Территориально наибольший объем предложения вакантных офисов сконцентрировался в Басманном и Пресненском районах. Дороже всего арендатору обойдутся офисы на Китай-городе (851$/кв. м в год) и Арбате (813$/кв. м в год).Средний рентный мультипликатор для офисных помещений в Москве в 4 кв. 2006 г. составил 7,9 года. По административным округам этот показатель варьировался от 5,9 до 10 лет, по классам – от 6 до 9,9 лет.

Таким образом, в 4 кв. 2006 г. зафиксирован рост арендных ставок. В то же время наблюдается незначительное снижение ставок в пределах погрешности в бизнес центрах класса «А» (-2%). Главной причиной понижения ставки явился выход на рынок достаточно большого объема офисных площадей данного класса в строящихся зданиях: как известно, в строящихся объектах уровень цен ниже, чем в построенных бизнес-центрах.

Спрос на нежилые помещения в новостройках и элитных домах по-прежнему достаточно высок, чем и объясняются высокие арендные ставки и самый высокий прирост за год (23%) в офисах класса «Е». Это высокий прирост, особенно если учесть, рост арендных ставок на офисы класса «А» и «В» в период с 4 кв. 2005 года по 4 кв. 2006 года составило 15 и 17% соответственно. В целом следует отметить высокую активность рынка аренды офисных помещений и умеренный рост арендных ставок, темпы которых не превышают инфляцию.