Доступная ипотека — это еще не доступное жилье

В обещаниях власти сделать жилье доступным не последнюю роль играет массовость ипотеки. Действительно, по объемам жилья, приобретенного в рассрочку, Россия отстает от ближайших соседей по Восточной Европе. Однако можно посмотреть на эту проблему с другой стороны.

Первые ипотечные кредиты, выданные нашим банком, обходились клиентам в 15–18%. Я хорошо помню первую волну заемщиков, среди которых были даже учителя и врачи. Тогда для получения кредита на покупку однокомнатной квартиры в Москве минимальный необходимый доход на каждого члена семьи не превышал $600 в месяц.

Сейчас у нас появились программы, где ставка по кредиту составляет 9,5%, но при этом требуемый доход на каждого домочадца увеличился до $1200. Изменился и состав наших клиентов, среди которых теперь преобладают менеджеры среднего звена.

Казалось бы, снижение процентных ставок должно было привести к популяризации ипотечных продуктов. Однако по данным ROMIR Monitoring, в прошлом году решить квартирный вопрос при помощи заемных средств планировало 8%. Это всего 4 млн граждан! В то время как депутаты утверждают, что две трети российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия.

Хотят, но не могут. Проблема в том, что скачкообразный рост цен на жилье в Москве и других крупных городах вымыл из сегмента ипотечного кредитования клиентов с доходами чуть ниже среднего.

Более того, становится невыгодно приобретать в кредит даже «инвестиционные» квартиры, которые сдаются в аренду: сформировавшиеся на рынке арендные платежи не позволяют покрывать ежемесячные платежи по ипотеке. На фоне нестабильности цен на жилищном рынке некомфортно себя чувствуют и банки, так как из-за резких ценовых колебаний приходится срочно пересматривать уже утвержденную сумму займа. Бывали ситуации, когда сделки срывались в последний момент. Недавно правительство вновь вспомнило об ипотеке.

Министры надеются, что снижение ставок приведет к увеличению доступности жилья. Однако собака зарыта не на поле, которое окучивают банкиры, а на строительных площадках. Объективной причиной роста цен на квартиры являются низкие темпы строительства. Московские власти с радостью объявили, чтоза прошлый год в столице было построено 5 млн кв. м жилья. В пересчете получается 50–70 тыс. новых квартир. Для мегаполиса — это капля в море.

Оптимистичны и федеральные чиновники, заявившие, что темпы строительства жилья в стране увеличились до 50 млн кв. м. Что такое 700 тыс. новых квартир для страны, в которой насчитывается 60 млн домохозяйств?! Сегодня в российских властных структурах все чаще раздаются призывы последовать опыту Китая, где правительство в административном порядке корректирует ценовую политику застройщиков. При этом почему-то забывают, что в Китае ежегодно строится почти по 1 кв. м нового жилья на каждого гражданина этой страны. И такой темп является минимально приемлемым для решения жилищной проблемы в относительно обозримые исторические сроки. У наших властей есть возможность создать для бизнеса такие условия, чтобы строительным компаниям было выгодно строить больше. Для этого необходимо решить проблему с нехваткой земельных участков под застройку, доступом к инженерным сетям. Вслед за количеством вводимого жилья подтянется и ипотека. Только тогда покупка жилья перестанет быть привилегией избранных.