Квартиры класса "de luxe" становятся доступнее

В сегменте "суперэлитного" жилья появляется все больше предложений. Стоимость квартир в домах категории "de luxe" составляет от 6 до 21 млн долларов, однако, по словам экспертов, верхний показатель цены не имеет границ и зависит от индивидуальных характеристик проекта. А одной из основных тенденций рынка можно назвать покупку супердорогого жилья в кредит.

Лидируют в списке "престижности" районы Остоженки, Арбата и Патриарших прудов. По словам заместителя генерального директора по стратегическим коммуникациям КФС-Групп Татьяны Дмитриевой, рост цен на рынке элитной недвижимости в 2006 году составил порядка 40% на первичном рынке и примерно 45%-50% на вторичном. В районе Остоженки - порядка 55%, на Патриарших прудах - 30%, в Районе Хамовников - примерно 35%, в районе Арбата - 40%, в районе Тверской улицы - более 65%. Чаще это малоэтажная застройка, не более 30 квартир. Среди суперэлитных домов можно выделить реконструированные особняки, с сохраненными старинным фасадом и отделкой.

Все эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимостью", выделили дом "Монолит", Косыгина, 19, как наиболее перспективный проект на сегодня. Цена за квадрат в нем равна стоимости метра на Остоженке. Однако, мнения о лидере рынка разошлись. PR-директор Vesco Realty Иван Лясников назвал три проета: "Купер-Хауз", Остоженка, 3, Дом "Патриарх" на Патриарших прудах, Малая Бронная,44 и "Монолит". Руководитель отдела продаж квартир компании "Усадьба" Марина Венчковская назвала лидером дом в 1-ом Зачатьевском переулке, 19-21, но уточнила, что это – ее субъективное мнение. По словам директора Департамента элитной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ" Кайдо Каармы, лучшими на сегодня являются проекты «Венский дом», "Три тополя на Плющихе" и все тот же "Монолит". Он также выделил дома "Стольник", "Патриарх" и Агаларов-хаус.

Также, одним из самых громких проектов класса de luxe можно назвать дом в Гранатном переулке, соинвестором по строительству которого, по некоторым данным, выступила компания «Интеко».

Разброс цен на квартиры в сегменте "de luxe" на сегодня составляет от 6 до 21 млн долларов, а максимальная стоимость представленного на рынке проекта – 45 млн доларов. По словам г-на Лясникова, в феврале сдается дом на Озерковской набережной, 26, стоимость метра там рассчитывается от 7 до 21 тыс. долларов за квадрат. Этот дом можно условно отнести к жилью класса de luxe, за счет вида на Кремль и развитой инфраструктуры. По словам эксперта, в настоящий момент дом на Мосфильмовской продается по средней цене за метр от 14 тыс. долларов. Он заявлен как элитный, но там 250 квартир.

Раньше суперэлитное жилье в основном составляли клубные дома, закрытые и малоквартирные, которые не нуждались в рекламе. Для того, чтобы купить там квартиру, необходимо было пройти фейс-контроль со стороны застройщика и жильцов.

Сегодня все чаще "клубность" - это инструмент маркетолога. Причем, компании, применявшие такой метод на практике, говорят о его несостоятельности. "Рекламируя практику фейс-контроля применительно к своему проекту, застройщик просто повышает, условно говоря, престижную, статусную капитализацию объекта", - отмечает Кайдо Каарма. "В прошлом году мы продавали в таком режиме проект "Фьюжн-парк". Когда закрытые продажи были завершены, и мы дали рекламу, особенно большого всплеска спроса мы не отметили". По мнению г-на Лясникова, фейс-контроль и понятие "клубности" как закрытости - это условный фактор. "Это есть и в Монолите, и в домах Остоженки, но существуют способы его обходить". По словам г-на Лясникова, на вторичном рынке отбор более сильный, как правило, покупателя приводят по рекомендации одного из жильцов.

По мнению некоторых экспертов, одной из тенденций рынка можно назвать рост домов класса de luxe в высоту и выход за пределы Садового кольца. Иван Лясников отмечает, что "эти анклавы расположены в Западном округе. В основном, это пентхаусы и панорамно-видовые квартиры". Марина Венчковская, наоборот, считает, что приставка «de luxe» применима лишь к домам в пределах Садового кольца. По мнению Кайдо Каармы, суперэлитное – не значит малоэтажное. "Сегодня работают стереотипы. Скорее всего, завтра это представление поменяется. В свое время самыми дорогими были квартиры в «Венском доме», который далеко не низкий". Мария Литинецкая была критична: "В более отдаленных районах возможно строительство элитного жилья, однако даже при выполнении высоких требований к качеству дома, суперэлитным он называться не будет". На смену закрытым продажам приходят новые технологии, с помощью которых риэлторы и инвесторы "сбывают" суперэлитный товар. Компания "Усадьба" разработала закрытый сайт private palace, доступ к которому получают только избранные клиенты. У Vesco Realty стартовал проект HomeHunter. Это пять бутиков элитной недвижимости, которые будут располагаться в торговых центрах премиум-класса. Первый бутик открывается в августе на Кутузовском проспекте в ТК "Времена года". Согласно задумке авторов, он будет состоять из оригинального шоу-рума, оборудованного современными визуальными средствами, включая виртуальные напольные мониторы площадью 25 кв. метров. Стоимость каждого проекта составит порядка 500-700 тыс. долларов. Неожиданная тенденция рынка - покупка суперэлитного жилья в кредит. Представитель одного крупного ипотечного банка рассказал, что они вообще не предоставляют кредиты под такую недвижимость, и что банки предпочитают не связываться с супердорогими проектами. По словам анонимного источника, подобные проекты портят кредитный портфель банка. "Уже имеют место прецеденты и на меньшие суммы, когда банк получает свои деньги через суд. И наш банк, и другие относятся к этой инициативе с опасением", - отметил собеседник "РБК-Недвижимости".

По словам г-на Лясникова, покупка таких квартир в кредит – не частое явление. Как правило, покупатели берут в банках порядка 50% от стоимости квартиры. Решение о кредите вызвано нежеланием выводить средства из оборота собственного бизнеса. Однако, эксперт отметил, что это квартиры стоимостью от 10 млн долларов и ниже. Кайдо Каарма также разделает мнение о том, что суперэлитное жилье можно приобрести в кредит, "причем, даже на стадии строительства". Мария Литинецкая, напротив, говорит о том, что, несмотря на некое повышение интереса среди покупателей элитных квартир к ипотечному кредитованию, в основном такая недвижимость оплачивается "сразу и полностью".

Марина Венчковская считает, что в последнее время банки охотнее работают с "элитными" кредитами, "ипотечные условия становятся всё более гибкими и удобными для клиентов"- отмечает эксперт. Она также соглашается с тем, что основная причина кредитования – нежелание вынимать деньги из бизнеса.