Рынок жилья Петербурга: юг Невского района

Кварталы на юге Невского района – одна из самых малоперспективных территорий города. Плохая транспортная доступность и неважные потребительские характеристики жилищного фонда отпугивают многих потенциальных покупателей. Квартиры в расположенных здесь домах пользуются спросом лишь у тех, кто ищет недорогое жилье.

В тисках промзон

Данная территория – юг Невского района – ограничена улицей Новоселов, проспектом Большевиков и Октябрьской набережной. Жилищный фонд в микрорайоне представлен практически всеми категориями домов: от зданий постройки конца XIX и начала ХХ века – до современных кирпично-монолитных домов. Однако большую часть жилья здесь составляют блочные хрущевки ранних серий. Есть редкие вкрапления кирпичных брежневок и «точек» постройки 1970-х годов. Большая часть Октябрьской набережной между улицей Народной и проспектом Большевиков застроена трех-пятиэтажными сталинскими домами. В последние годы в районе появилось несколько домов современных (121-й, 600.11-й) серий. В домах вдоль Октябрьской набережной есть квартиры с видом на Неву. Они пользуются повышенным спросом и, соответственно, стоят значительно дороже прочих.

Юг Невского района – изолированное пространство, окруженное со всех сторон промышленными зонами. Здесь расположены такие предприятия, как Невская мануфактура, птицефабрика «Балтийская», Невский завод строительных конструкций.

Но основной недостаток территории – неважное транспортное сообщение. К ближайшим станциям метро – «Улица Дыбенко» и «Ломоносовская» – добираться довольно далеко. Близость для части микрорайона станции «Ломоносовская» весьма условна – надо переехать Володарский мост, а на нем нередко возникают транспортные пробки. Октябрьская набережная и Народная улица представляют собой загруженную транспортную магистраль, которая обеспечивает въезд и выезд из города автотранспорта со стороны Мурманского шоссе.

До недавнего времени и социальная инфраструктура в этих местах была развита слабо. Однако за последний год многое изменилось. В декабре прошлого года на близлежащей к рассматриваемому району территории был открыт гипермаркет «Икеа-Дыбенко». У Володарского моста недавно открылась автозаправка SHELL. На Народной улице заработали магазины «Дети», «Фосп».

Компанией «Невский Альянс» недавно был реализован проект торгового комплекса у Володарского моста «ШтрихКод», в котором разместились такие сетевые магазины, как «Пятерочка», «Техношок» и другие. И это – первый объект новой торговой и досуговой зоны, которая сформируется в результате строительства в этом же квартале еще нескольких комплексов: торгового, спортивно-оздоровительного и досугового центра. Реализацией этих проектов займется также «Невский Альянс» совместно с ООО «Фемида».

По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра жилья на рассматриваемой территории значительно ниже среднегородской и составляет $2,3 тыс. за кв. . Наиболее дешевые варианты можно найти в хрущевках, расположенных в конце проспекта Большевиков – $2 тыс. за кв. м. Дорогой недвижимости здесь нет. Наиболее высокую стоимость имеют квартиры в современных домах на улицах Новоселов и Народной, а также в сталинках с видом на воду на Октябрьской набережной. Стоимость «квадрата» здесь колеблется от $3 до 3,5 тыс.

Инвесторам не интересно

Новое строительство в микрорайоне идет чрезвычайно вяло. В последнее время реализацией проектов по строительству жилья здесь занимались холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», «Строительное управление № 267», «Петербургская Недвижимость», «Невский Синдикат».

На третий квартал текущего года запланирована сдача кирпично-монолитного жилого комплекса на Октябрьской наб., 98. Инвестор проекта – «Эталон-ЛенСпецСМУ». Комплекс будет состоять из нескольких 23–25-этажных корпусов, в цокольном этаже которых предполагается разместить торговые помещения.

Корпорация «Петербургская Недвижимость» возводит кирпично-монолитный 13–17-этжный жилищный комплекс на пр. Большевиков, 45. Запланировано строительство подземного паркинга. Срок сдачи объекта намечен на III квартал 2008 года.

«Строители не спешат вкладывать деньги в развитие этой территории, – говорит руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Район этот практически лишен конкурентных преимуществ. Здесь нет ничего, что могло бы привлечь потенциального покупателя. Спрос оттягивается наиболее развитыми соседними территориями – районами станций метро «Улица Дыбенко», «Проспект Большевиков». Возможно, привлекательности жилью на юге Невского района добавила бы комплексная реконструкция хрущевок. Но пока такие проекты здесь мало интересуют инвесторов».

Комментарии

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Район в целом пользуется спросом среди петербуржцев, которые ищут недорогое жилье. Приезжие сюда едут не так охотно. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», однокомнатная квартира в панельных хрущевках Невского района по цене $ 81–83 тыс. – лидеры спроса последних недель. Это одна из самых неблагополучных территорий массовой застройки. Здесь расположены хрущевки самых неудачных серий. Как сами дома, так и инженерные сети находятся в плохом состоянии.

Поэтому цены на жилье здесь, опять же, самые низкие в городе. И реальных перспектив для улучшения ситуации не предвидится.

Новое строительство представлено панельными домами эконом-класса. Следует отметить, что весь Невский район до конца 2003 года являлся лидером по возведению жилья данной категории (в основном – в правобережной части). Активное строительство ведется на соседних территориях – быстро застраивается Веселый поселок и район станции метро «Улица Дыбенко». Жилая застройка Невского района уже вплотную подошла к административной границе между городом и областью.

На прилегающей к району территории «Кудрово» планируется построить 1,2 млн кв. м жилья на 40 тыс. человек и полностью обеспечить его социальной, торгово-бытовой и инженерной инфраструктурой. Помимо жилых домов и объектов торговли будет построено 5 школ, 12 детсадов, огромный спортзал, бассейн.

Юлия Афанасьева, специалист по маркетингу инвестиционно-строительного департамента Группы компаний «Невский Альянс»:

Рассматриваемая территория с севера и юга зажата зонами промышленной застройки, где расположены крупные действующие предприятия. Они-то в значительной степени и определяют экологическое состояние района.

Предложение на вторичном рынке данного микрорайона составляет менее 10% от всего объема продаж по Невскому району (чуть более 6,2 тыс. кв. м жилья). На сегодняшний день здесь продаются 120 объектов жилой недвижимости, 32% из которых составляют однокомнатные квартиры, 44% – двухкомнатные, 23% – трехкомнатные и только порядка 2% – четырехкомнатные квартиры.

Невский район традиционно характеризуется низкими ценами на жилье. Покупателей квартир привлекает именно этот фактор. Это относится и к рассматриваемой территории. Здесь можно найти однокомнатную квартиру за $74–76 тыс., двухкомнатную – за $96–98 тыс.

Плохая транспортная доступность микрорайона снижала его привлекательность, но с введением в эксплуатацию вантового моста через Неву и соответствующего участка объездной кольцевой дороги ситуация начала меняться к лучшему. Значительно сократилось количество большегрузного транспорта, проходящего по Народной ул. в сторону Мурманского шоссе. Однако ситуация с пробками до конца не решена. И в настоящий момент ведутся работы по расширению пр. Большевиков от Дальневосточного пр. до Народной ул., что благоприятно отразится на дальнейшем на развитии района.

Освоение данной территории застройщиками началось в конце 1990-х, и первым среди них, начавшим масштабное жилищное строительство в этих местах, стало ОАО «Невский Синдикат». На сегодняшний день стоимость квартир в новых, уже построенных домах, особенно рядом с Володарским мостом, значительно выше, чем в остальных домах микрорайона, более ранней постройки.

Дата публикации: 16:25 25 апреля 2007

Источник: bpn.ru