Для кого построят доходные дома в Москве?

Доходные дома – формат для рынка недвижимости не столько новый, сколько «хорошо забытый старый». В дореволюционной России они были широко распространены, однако впоследствии, по понятным причинам, о любого рода доходной недвижимости пришлось надолго забыть. Вспомнили лишь спустя десятилетие после распада Союза, а широкого распространения формат не нашел и по сей день. Однако недавно столичное правительство заявило о том, что в Москве уже в будущем году появятся 2 доходных дома, а в дальнейшем число их будет доведено до нескольких десятков.

Что это такое…

Для начала разберемся, что такое, собственно, доходный дом. БСЭ определяет его как «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем». Более развернутое определение можно найти в тексте постановления столичного правительства 02.04.02 № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве "доходного дома"»: «Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма». Четкого юридического определения до сих пор нет. «Требования и критерии понятия «доходный дом» в законодательстве в настоящее время не определены», – соглашается заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова.

…И существует ли оно в реальности

И это понятно – определять пока что, по сути, нечего. На сегодняшний день в столице существует единственный объект, который можно с полным на то основанием назвать доходным домом, – это здание на 46 квартир в Николоворобьинском переулке, которое эксплуатируется Департаментом инвестиционных программ строительства правительства Москвы. Иногда к доходным домам причисляют и жилищно-офисный комплекс «Донской Посад» (77 одно- и двухуровневых квартир), а также 38-квартирный Arbat Tower и Park Place на Ленинском проспекте. Строился как доходный и стал в итоге клубным (квартиры все-таки были проданы) дом в 3-м Обыденском переулке.

«В эконом-сегменте подобных проектов немного, в основном предложение представлено апарт-отелями, к примеру, одно-двухкомнатными номерами гостиницы «Арктика» в районе метро "Дмитровская"», – говорит пиар-директор компании Vesco Group Иван Лясников. Здесь нужно понимать, что принципиальным отличием апарт-отелей от доходных домов является статус: апарт-отели – нежилые помещения.

В любом случае ясно, что эксперимент по развитию формата доходных домов пока так и не пошел «в серию». Запланированные к строительству в 2008 году 2 доходных дома – это как раз попытка зайти с другой стороны: если дом в Николоворобьинском переулке позиционировался как элитный (а цена аренды там доходит, по разным сведениям, до $12-15 тыс. в месяц), то новые объекты, напротив, заявлены как эконом-класс. «Планируется построить два доходных дома: один для временного проживания студенческих и молодежных семей, второй – для проживания очередников», – так заявил председатель Комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов. – Нам необходимо в ближайшие годы построить несколько десятков доходных домов для сдачи внаем и проживания москвичей».

Насколько доходны доходные?

Как найти баланс между доступностью и доходностью? «Найти участок земли для строительства доходного дома в Москве довольно сложно. Кроме того, земля в городе дорогая, и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно. А быстро окупаться доходные дома однозначно не будут», – говорит Мария Жукова. «Окупаемость подобного бизнеса требует большего времени, чем просто продажа квартир. Это так называемые "длинные деньги"», – соглашается директор департамента развития бизнеса ЗАО «МИАН» Эраст Жиряков.

По оценкам Жуковой, срок окупаемости квартиры при коммерческой аренде (если купить сегодня квартиру и сдавать ее) составляет порядка 20-25 лет. «И это если сдавать ее по среднерыночным ценам. Такая же ситуация складывается и с «доходными домами»: если сдавать в них квартиры по $200-300, срок окупаемости у них будет тот же – 20-25 лет, – говорит эксперт. – А для того, чтобы проект стал прибыльным, цены придется поднять».

Уровень цен будет разниться в зависимости от степени «социальной направленности» каждого конкретного объекта: дома для льготников будут предлагаться по ценам ниже рынка. «В то время как реализация проекта по рыночным принципам, скорее всего, обозначит уровень стоимости квартир несколько выше, чем средние показатели на рынке, что обусловлено гарантиями съема квартир у госструктур», – считает Иван Лясников.

Согласно официальным документам Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖП и ЖФ), инвесторам предоставляется право самостоятельно устанавливать ставки, «исходя из рыночной конъюнктуры». «На мой взгляд, стоимость найма квартиры в коммерческом проекте «доходный дом» не может быть меньше рыночной стоимости найма аналогичных квартир, расположенных в соответствующих районах, поскольку цель любого коммерческого проекта – получение прибыли», – уверена Мария Жукова.

Еще несколько «но»

Первое «но»: когда появятся «коммерческие доходные дома», пока неясно. В 2008-м ожидаются лишь два первых дома для «льготников»: студентов и очередников. И предполагается, что для них будут введены понижающие среднерыночную ставку арендной платы коэффициенты, зависящие от времени ожидания в очереди.

Согласно тому же документу, после заключения договора найма очередник снимается с жилищного учета и переносится в отдельный список (граждан, получающих бюджетные средства для обеспечения их жилыми помещениями). Впрочем, на учет его должны вернуть, причем с сохранением старой даты постановки, в случае если он откажется от договора найма до истечения его общего срока.

Понятно, что если жилье в таких домах будет сдаваться по ставке ниже рыночной, возникает соблазн для «социально незащищенных москвичей» тут же сдать «свое» жилье по рыночной цене. Пока неясно, как именно они будут ограничены в своем стремлении. «В том случае, если стоимость аренды квартир в государственных доходных домах будет ниже рыночной, возможны злоупотребления при распределении подобных квартир, – соглашается Иван Лясников. – Тогда в качестве механизма, позволяющего отсеивать арендаторов, государственные органы могут избрать наличие ребенка, занятость в госучреждениях или "белый доход"».

Вариантов может быть много, а вот что ясно уже сейчас – так это то, что доходные дома предназначены исключительно для москвичей. «Все квартиры должны быть предоставлены внаем москвичам, не менее 10 лет проживающим в городе Москве», – говорится в документе «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007-2009 гг.», причем условие действует как для «государственных» доходных домов, так и для частных.

Исчезнут ли муниципальные дома?

В завершение статьи хотелось бы прояснить еще 2 вещи: во-первых (и это вечный обывательский страх), не отразится ли внедрение нового формата, если таковое все же произойдет, на ценообразовании на рынке. А во-вторых, действительно ли развитие системы доходных домов выгодно для города и для инвесторов (все-таки сроки окупаемости значительны). «С точки зрения экономики городу выгоднее построить доходный дом, а не муниципальный, – уверен Эраст Жиряков. – Для инвесторов, которые могут себе это позволить, это дает более широкие возможности, так как можно и сдавать подобное жилье, и продать его тогда, когда это требуется инвестору. Поэтому я считаю, что объем доходных домов будет расти, и те инвесторы, которые заинтересованы в долгосрочных вложениях, будут участвовать в подобных проектах».

«Такой проект предусматривает создание, по сути, источника «вечного дохода» для государства, что более привлекательно, чем строительство за счет средств инвестфонда жилья для частных лиц, – добавляет Лясников. – Учитывая высокий уровень спроса на аренду жилья и большую степень гарантий для арендаторов со стороны государства, город будет реализовывать проекты доходных домов эконом-класса в наименее привлекательных районах. Поэтому значительного влияния на ценообразование рынка продажи жилой недвижимости проект доходных домов иметь не будет». И видимо, в ближайшие несколько лет речи об окончании строительства муниципальных домов не идет. Это, по всей видимости, вопрос более долгосрочной перспективы.

Дата публикации: 18:01 26 апреля 2007

Источник: bpn.ru