Загородная ипотека: 4 мифа

Миф 1. Загородная ипотека развивается небывалыми темпами

Первые сделки по приобретению элитного загородного жилья в кредит появились на подмосковном рынке около 5 лет назад, но оставались единичными случаями. Как рассказывает директор по ипотеке «Миэль-Брокеридж» Юлия Вербицкая, в их компании первые такие сделки состоялись в 2005 году, и только за прошлый год в абсолютном выражении их число выросло в 3 раза. Эти данные подтверждает и генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов: «Впервые сделки с элитным жильем с привлечением ипотечных кредитов появились в 2004 году, в прошлом их количество увеличилось в 3 раза. В основном объектом дорогой ипотеки становится ликвидная земля или готовые дома, так как у них самые высокие доходность и ликвидность».

Впрочем, несмотря на трехкратный рост, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок по приобретению элитного загородного жилья пока составляет, по самым оптимистичным оценкам, не более 30-40%. «Показатель в общем объеме выданных кредитов еще меньше, – говорит Юлия Вербицкая. – И сравнивать подмосковный ипотечный рынок с американским либо европейским нет смысла. По статистике, при сохранении нынешних темпов развития ипотеки (в 3-4 раза в год) Россия лишь к 2010 году достигнет уровня Восточной Европы». Который, в свою очередь, несравним с американским рынком, где, напомним, не менее 80% покупок осуществляется по ипотеке.

Миф 2. Покупатели предпочитают платить наличными, и ипотека поэтому не развивается

«Статистика говорит, что это не так», – категоричен в своей оценке генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов. В то же время, отмечает Юлия Вербицкая, пока что обеспеченные покупатели действительно часто стремятся покупать дорогое загородное жилье именно за «живые деньги» – связано это с тем, что банки достаточно настороженно относились к кредитованию земельных участков, что и находило выражение в процентных ставках. «Разница с городскими программами достигала 6%, – подчеркивает эксперт. – Но сейчас ситуация меняется». В любом случае говорить о том, что именно стремление покупателей платить наличными тормозит развитие загородной ипотеки, бессмысленно.

Как отмечает руководитель проекта «Гагаринлэнд» Василиса Баженова, в первую очередь ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются инвесторы: «Именно эта категория часто приобретает загородную недвижимость в кредит. В связи с тем, что процент по кредиту сравнительно невысокий, инвесторам удается заработать на росте цен на рынке загородной недвижимости». Ипотеку берут владельцы собственного бизнеса, а также топ-менеджеры западных компаний. «Все больше обеспеченных людей, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, обращаются в банки за кредитованием, – поясняет Василий Белов. – Учитывая низкие ставки кредитования и рентабельность бизнеса, оказывается выгоднее пользоваться кредитными средствами для инвестиций, нежели изымать средства из оборота».

«Услугой ипотечного кредитования активно пользуются ведущие менеджеры компаний. У них официальная «белая» зарплата, и в такой ситуации приобретать дом по ипотечной системе очень удобно, – добавляет Василиса Баженова. – Что касается стереотипа, что дорогое жилье приобретают люди, предпочитающие расплачиваться наличными, то на практике уже давно так не происходит. 90-е годы канули в лету, сегодня 90% сделок осуществляются по другим схемам».

Миф 3. Банки неохотно кредитуют покупку элитной загородки, опасаясь высоких рисков

Действительно, длительное время на нашем рынке не существовало методик оценки загородной недвижимости. «Формирование цен на землю, оценка земли, тенденции роста цены, особенно по элитным строениям, с точки зрения рынка якобы неоправданная, наводили банкиров на не самые лучшие мысли и, по сути, снижали предложение на рынке ипотечных программ кредитования загородной недвижимости», – поясняет Вербицкая. Сейчас соответствующие методики разработаны, и с оценкой ликвидности земли стало проще.

Как рассказывает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова, недоверию банков прежде способствовали невысокий спрос, сомнительная легитимность правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости: «Страховые компании отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков, а банки, соответственно, не рискуют принимать в залог такие объекты, – говорит эксперт. – Но в последнее время ситуация на рынке загородной ипотеки меняется. Растет спрос на загородные дома, а также появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья».

По словам Тимура Сайфутдинова, сегодня банки, напротив, весьма лояльны к «дорогим ипотечникам» на загородном рынке, а количество покупателей (в отличие от количества продавцов) растет достаточно быстро. «Сейчас банки могут выдать до 80-90% стоимости дома. Бывает, что и все 100% – банк назначает собственную экспертизу объекта, которая может ошибиться и переоценить коттедж или землю, – рассказывает Сайфутдинов. – Банки очень лояльны к заемщикам, особенно в элитном сегменте, так как речь может идти о многих миллионах. Они даже могут закрыть глаза на некоторые формальности оформления сделки, так как предметом залога оказывается очень ликвидное жилье, которое стабильно растет в цене». «Ликвидность загородной недвижимости больше не ставится банками под сомнение, – добавляет Василий Белов. – Исключениями являются только земельные участки без строений».

Миф 4. На рынке почти нет соответствующих ипотечных программ

Несмотря на то что ипотека на дорогую загородную недвижимость активно развивается не больше года, уже существуют различные варианты кредитования. «Программ кредитования элитной недвижимости немного, но, тем не менее, они есть. В некоторых банках ставка зависит от срока кредитования, в некоторых – от типа подтверждения дохода, некоторые банки предлагают программы, в которых зависимость ставки может быть и от обоих этих факторов, – рассказывает Василий Белов. – В нашем портфеле примерно 50/50 кредитов на приобретение недвижимости и под залог имеющейся элитной недвижимости».

Лучшие из предлагаемых сегодня программ, по данным «Фосборн Хоум», предполагают отсутствие первоначального взноса, 9,3% годовых и срок кредитования 25 лет. По словам Юлии Вербицкой, ставки в валюте начинаются от 9% (от 11,5% в рублях), срок варьируется от 5 до 30 лет. Минимальный размер кредита, по данным компании Blackwood, как правило, составляет $15-20 тыс., максимальный – зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов.

Причем кредитование возможно как под залог приобретаемой, так и под залог уже имеющейся недвижимости. «В большей степени потенциальных заемщиков интересуют кредиты под залог покупаемой недвижимости, так как львиная доля покупателей, приобретающих такое жилье, предпочитают приобретать готовые дома, – уточняет Вербицкая. – Кредитование под залог имеющейся недвижимости является тогда оптимальным, когда не все еще понятно с документами на приобретаемую недвижимость и банк не готов выдать кредит под ее залог».

Что действительно верно, так это то, что пока большинство ипотечных сделок по покупке загородного жилья происходит в готовых поселках, где условия фактически диктуются тандемом «банк – застройщик». В этом отношении покупатель действительно ограничен в своем выборе. Ну а требования к заемщику не отличаются от стандартных: основным является подтверждение дохода. Случаи отказа в кредите на приобретение элитной загородной недвижимости крайне редки – так, по данным «Миэль Брокеридж», процент получивших одобрение банка здесь равен 98%.

По сути, основной реально существующей проблемой этого направления сейчас остается финансовая неготовность банков к выдаче больших сумм в качестве кредитов. «На сегодня это могут себе позволить либо иностранные банки, либо российские банки с серьезным участием иностранного капитала, – поясняет Вербицкая. – К тому же еще не все банки ориентированы на аудиторию премиум-класса».

Дата публикации: 13:08 28 апреля 2007

Источник: bpn.ru