Ипотека пересматривает процентную норму

Банк Москвы объявил, что с 1 мая запускает новую программу ипотечного кредитования – в швейцарских франках, с минимальной ставкой 7% годовых. Таким образом, символический предел в 9% при кредитовании в иностранной валюте остается в прошлом. Потенциальные заемщики ждут реакции конкурентов возмутителя спокойствия. Кроме швейцарских франков, Банк Москвы запускает выдачу ипотечных кредитов и в японских иенах – там ставка еще ниже, от 6,5% годовых. Но это последнее предложение и действовать начнет позже, и интерес вызовет только в отдельных российских регионах.

Делайте ставки, господа

Поэтому все внимание – швейцарскому франку. Для российского рынка это валюта более экзотическая, чем японская иена. На нашем Дальнем Востоке кредиты в иенах давно в ходу. А вот аналогичный эксперимент АКБ «Мичиноку Банк» в Москве (правда, с плавающей ставкой), не увенчавшись успехом, недавно закончился – филиал японского банка вообще прекратил заниматься ипотекой.

Минимальная процентная ставка при ипотечном кредитовании на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости составляет в Москве и Петербурге (основных потребителях этой услуги) 9% годовых в валюте. Чаще всего это относится к долларовым займам. Нижняя планка была установлена примерно год назад Национальным резервным банком (и его дочерней структурой Национальной ипотечной компанией), за это время ниже 10% опустились практически все ведущие игроки этого рынка. Дальнейшее снижение – на фоне падающего курса доллара, главной кредитной валюты двух столиц – выглядело нецелесообразным с экономической точки зрения.

Остальные банки, выдающие ипотечные кредиты, были скромнее в обещаниях, но принятый лидерами ориентир держали в уме. Особняком стоял и стоит Сбербанк, давно сделавший свою ставку на рубли и подчеркнувший эту свою ориентацию, подняв в прошлом году процентные ставки по долларовым ипотечным кредитам, одновременно снизив их по рублевым займам.

Налоговый порог

Для преодоления девятипроцентного барьера было еще одно препятствие – в виде отечественного налогового законодательства. Согласно ст. 212 Налогового кодекса РФ, «материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами» признается доходом налогоплательщика.

Та же статья определяет в этом случае налоговую базу как «превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9 процентов годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора». При этом банк должен стать налоговым агентом каждого заемщика и сообщать сведения «куда следует». Что, как минимум, сулит кредитному учреждению дополнительные накладные расходы.

Семь с плюсом

Годовая процентная ставка в 7% установлена Банком Москвы для «швейцарских» кредитов, соответствующих таким параметрам: первоначальный взнос – не менее 30% собственных средств, срок кредитования – от 3 до 7 лет, а также предоставление справки по форме 2-НДФЛ. Далее, в зависимости от этих двух показателей, выстраивается цифровой ряд: 7,2% - 7,4% - 7,5% - 7,9%. Максимальная ставка рассчитана на срок от 10 до 25 лет при первоначальном взносе до 30% (до 1 июля сего года нижняя граница равна нулю). При подтверждении доходов по форме банка ставки традиционно растут: уже от 7,5% до 8,4%.

Таким образом, счастливая семерка, олицетворяющая прорыв на фронте валютных процентных ставок, является скорее символом, нежели реальностью, как и любая заявленная в рекламе минимальная величина. Ведь заемщик Банка Москвы, прельстившийся низкими процентами, должен будет с двухпроцентной разницы платить налоги. При длительном сроке кредитования, по предварительным подсчетам, это добавит к ставке за пользование кредитом около 0,1%. Еще примерно 0,2% принесут с собой потери на конвертации (но это общая беда валютных кредитов). Эти полпроцента, наверное, погоды не делают – но об их существовании знать будущему заемщику нелишне. Без «белой» зарплаты на круг выйдет приблизительно 8,7%. Понятно, что заявленные долларовые 9% во многих банках тоже на поверку оборачиваются в 10%, а то и 11% годовых. И здесь самое время остановиться на такой разновидности головной боли заемщика, как валютные риски.

Заемщик с калькулятором

Поведение дедушки Доллара и ребенка Евро если не предсказуемо, то на сегодняшний день понятно любому обывателю. Что из себя представляет господин Швейцарский Франк, с чем его едят и каковы его взаимоотношения с рубахой-парнем Рублем – не столь очевидно.

В принципе, как и японская иена, франк является стабильной валютой. Последнее его серьезное колебание относится к середине 1980-х годов, когда он подорожал по сравнению с американским долларом более чем в два раза. Если проследить динамику курса швейцарской валюты по отношению к рублю, то увидим, что с 1999 года (17 рублей) его ценность долгое время претерпевала небольшие колебания, поднялась зимой 2004-го до предельной пока отметки (почти 25 рублей) и вновь опустилась год назад на некий средний уровень (21 рубль), где и пребывает по сегодняшний день. Для сравнения: на сегодня месячный LIBOR (ставка межбанковского предложения на Лондонской валютной бирже) доллара – около 5,3% годовых, а швейцарского франка – 2,2%.

Агрессивный стимул

Относительно недавно Банк Москвы первым, в рамках рекламной акции, предложил заемщикам ипотеку без первого взноса. Революционный, казалось бы, шаг добавил вистов напористому игроку, но, главное, сдвинул с мертвой точки и остальных участников, поначалу с изрядной долей скепсиса отнесшихся к подобной инициативе. Сегодня нулевой взнос уже не выглядит чем-то из ряда вон выходящим.

Скорее всего, расширение валютного диапазона применительно к ипотеке тоже, после некоторого замешательства, найдет отклик в сердцах конкурентов. Расширение линейки для тех, кто занимается ипотекой не для галочки (все ж таки национальный проект!), вопрос чести. Насколько велики будут объемы заимствований – вопрос отдельный. Банк Москвы, по оценке управляющего директора блока «Розничный бизнес» Александра Шерстюкова, к концу 2007 года рассчитывает на портфель кредитов в швейцарских франках, стоимость которого будет эквивалентна 4 млрд. рублей.

Конкуренция на рынке ипотеки продолжает расти, и можно предположить, что другие ведущие кредитные учреждения уже готовят свои «ответные ходы» - соблазнительные предложения с громкими лозунгами. Ориентироваться в этом океане программ человеку, не получившему экономического образования, становится все труднее. При ближайшем рассмотрении ипотека в швейцарских франках – продукт для финансово грамотных заемщиков.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ:

Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития Инвестиционного банка «КИТ Финанс»:

Событие серьезное для российской ипотеки, однако, оно вносит некоторые опасения. Кроме выгоды для клиентов (кредиты становятся более доступными), могут быть и подводные камни – насколько готовы банки к размещению денежных средств в кредиты по таким низким ставкам? Насколько готовы к такому резкому снижению доходности? Способны ли банки привлекать ресурсы, соответственно, еще по более низкой ставке? Можно предположить, что скорее всего Большинство банков возьмет время на размышление и анализ ситуации на рынке, а кто-то уже сейчас придет к выводу о невозможности предлагать интересные конкурентные условия на данном рынке.

Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

Сложно сказать, как инициатива Банка Москвы повлияет на общую ситуацию на рынке ипотеки. У нас все новое приживается относительно медленно. Никому кроме специалистов неизвестно поведение этого вида валюты, следовательно взять кредит в швейцарских франках – значит, принять на себя неизвестные валютные риски. С другой стороны, низкая (в абсолютном выражении) ставка по кредиту может оказать положительное влияние на спрос, что будет означать, что наши граждане все также обращают внимание в первую очередь на то, что лежит только на поверхности, не задумываясь о более сложных моментах.

Владимир Гасяк, директор департамента ипотечного кредитования Хоум Кредит энд Финанс Банк:

Выводя на рынок подобные продукты, банки не рассчитывают на значительное увеличение кредитного портфеля. Это хороший маркетинговый ход, который, безусловно, сможет привлечь внимание общественности на какое-то время. Но большой клиентской заинтересованности в подобном предложение едва ли можно ожидать. Судите сами, разница между рублевыми и долларовыми кредитами сегодня составляет несколько процентов, но большой популярности долларовым кредитам это не приносит, особенно в регионах, что демонстрирует тенденция двух последних лет. При этом доллар является весьма популярной валютой в России, чего не скажешь о швейцарских франках. Если говорить о выгоде пониженной процентной ставки, то тут ответ не очевиден. Клиент должен быть готов принять на себя риск возможных проблем и затрат, связанных с конвертацией валюты по курсу, который диктует банк. Следовательно, клиенту будет не так просто оценить экономическую выгоду данного предложения.

Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка:

Одно дело – привлекать деньги по дешевым ставкам, другое – выдать их заемщикам. Трудно представить, что найдется много продавцов недвижимости, желающих получить за нее франки. Так же как и граждан, получающих зарплату в этой валюте, возможно, единицы во всей стране. Выход есть, если банк будет предоставлять услуги конвертации этой валюты, то есть, франки обменивать на рубли, тем самым с продавцом рассчитываться в валюте РФ. А при погашении кредита рубли обменивать на франки внутри банка. В таком случае заемщику, при стабильности курса этой валюты, может быть выгодно такое предложение. Но все же оно будет пользоваться ограниченным спросом у достаточно финансово грамотных людей.

Дата публикации: 14:26 02 мая 2007

Источник: bpn.ru