Время расширяться

Тенденция освоения территорий за МКАД для проектов офисной недвижимости начала активно развиваться в последние два года. Кроме того, столичные инвесторы и девелоперы стали обращать внимание и на города-спутники ближнего Подмосковья, такие как Химки, Красногорск, Одинцово, Реутов, Мытищи.

Главное – потенциал

По мнению аналитиков рынка, за последние два года деловая активность в «ближнем поясе», образованном городами-спутниками, развивалась довольно интенсивными темпами, и в настоящее время имеются все предпосылки для дальнейшего роста.

Тем более что сегодня этот рынок еще недостаточно развит, поскольку, во-первых, всех крупных инвесторов и девелоперов притягивает Москва (как крупнейший деловой центр), во-вторых, из-за отсутствия сформированной бизнес-среды Подмосковье не хотят осваивать московские арендаторы. В-третьих, в Подмосковье недостаточно развита инфраструктура – транспортное сообщение, гостиничные и рекреационные площади. «Пока спрос со стороны московского офисного рынка распространяется лишь на район вблизи МКАД. В городах Подмосковья спрос представлен местными компаниями, которые ориентированы в основном на свой район. Этот спрос вполне удовлетворяется существующим предложением – нежилые помещения на первых этажах жилых домов, площади в зданиях НИИ и промзонах», – говорит директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. «При этом, – считает он, – потенциал у Московской области значителен – ввиду того, что Москва, расширяясь, будет все больше распространять вокруг себя свою социально-экономическую среду».

Вместе с тем, для девелоперов развитие качественных бизнес-центров и многофункциональных комплексов в Подмосковье, безусловно, связано и с рядом преимуществ. Как считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец, это связано с более быстрыми сроками и процедурой получения участка под застройку, а также с возможностью освоения больших площадей. Кроме того, низка себестоимость строительства, что является немаловажным фактором, и можно сформировать единую инфраструктуру для всего комплекса. Также следует отметить возможность реализовать построенное несколькими очередями и низкий процент потери полезных площадей.

Воздушные пути

В настоящее время наиболее активно застраивается бизнес-парками северное направление Подмосковья – Ленинградское шоссе. Ленинградка, прежде всего, была, есть и будет связующем звеном двух деловых столиц – Москвы и Санкт-Петербурга, а кроме того, по ее направлению расположен один из крупных международных аэропортов – «Шереметьево».

Именно аэропорты могут стать точками офисной активности в Подмосковье, поскольку в России появляются все новые международные компании, а уже существующие расширяют свою деятельность. В связи с этим формируется определенная группа арендаторов, которым важна близость к авиалиниям. Кроме того, развитие коммерческой недвижимости вблизи аэропортов оказывает заметное положительное влияние на экономику Подмосковья – расширяется инфраструктура, увеличиваются налоговые поступления в бюджет, стимулируется спрос на товары и услуги.

«Широкие перспективы коммерческой недвижимости вблизи аэропортов связаны с растущим спросом на офисные, торговые и складские площади. Соответственно, уровень спроса на такую недвижимость пропорционален значению аэропорта, масштабам его пассажирских и грузовых перевозок. А учитывая общую децентрализацию московского офисного рынка, можно прогнозировать, что в ближайшие годы недвижимостью вокруг аэропортов заинтересуются и компании, чей бизнес не связан с перелетами», – прогнозирует А. Новиков.

Best-заполняемость

По мнению участников рынка, нельзя однозначно говорить о том, что офис за МКАД обойдется арендатору намного дешевле, чем в столице. Это обусловлено тем, что бизнес-центры предлагают более широкий спектр услуг: гибкую систему выбора площадей, возможность арендовать отдельно стоящее здание на территории с единой инфраструктурой. По мере насыщения рынка ставки аренды и цены продажи на офисные объекты в районе МКАД приблизятся к среднерыночным. Другой вопрос, что расти столь интенсивно, как в центре, они вряд ли будут.

Сроки экспозиции подмосковных бизнес-парков более длительные, чем у БЦ, расположенных в пределах Москвы. По мнению вице-президента компании RIGroup Павла Лебедева, среди обязательных требований, предъявляемых потенциальными арендаторами к подмосковному бизнес-центру, можно выделить транспортную доступность (месторасположение рядом с главными транспортными артериями, удобные подъездные пути), трансфер сотрудников до ближайшего метро, хорошо оборудованный паркинг с большим количеством машиномест, развитую инфраструктуру (хорошую организацию питания сотрудников компании, банкоматы, сервисные службы и т.д.).

Кроме того, следует различать бизнес-парки, расположенные на внешней стороне МКАД и в городах-спутниках. Офисные центры, строящиеся в городах области на большем удалении (в основном класса В и С), ориентированы на местных арендаторов, филиалы и представительства столичных компаний, в то время как бизнес-центры, построенные с внешней стороны МКАД или на удалении до 1–3 км от Кольцевой дороги, рассчитаны в основном на арендаторов из столицы.

«Офисные центры класса В+, строящиеся нашей компанией в городах Московской области, ориентированы в основном на крупных и средних местных предпринимателей, а также филиалы банков и страховых компаний, на организации, имеющие филиалы в городах Подмосковья. Большую заинтересованность в офисных площадях в подмосковных городах проявляют и те компании, которые собираются разместить или уже имеют в Подмосковье лабораторию, склад или небольшое производство», – говорит П. Лебедев.

Дата публикации: 10:23 04 мая 2007

Источник: bpn.ru