РТМ оценила себя перед IPO всего в $260-325 млн из-за высокой долговой нагрузки

Девелоперская «дочка» холдинга «Марта» – ОАО РТМ настолько нуждается в деньгах, что проведет IPO, не дожидаясь, когда его капитализация приблизится к $1 млрд, как планировалось ранее. Во вторник РТМ объявила, что готова продать 28,6% своего бизнеса за $67-92 млн. Это более чем в два раза ниже предположений экспертов, сделанных в апреле. Аналитики объясняют, что РТМ впервые обнародовала величину долговой нагрузки, которая по итогам 2006 года составила $277 млн.

В течение месяца РТМ планирует продать на РТС и через частные размещения 28,6% акций (от увеличенного после допэмисии уставного капитала). У организатора IPO – ING Bank (соорганизатором является «КИТ Финанс») есть опцион на покупку 2,8% акций компании, который действует в течение 30 дней со дня объявления цены размещения, то есть с 22 мая, говорится в сообщении РТМ. Свои бумаги будут продавать владельцы РТМ. На все вырученные средства они обещают выкупить акции допэмиссии.

ОАО РТМ специализируется на девелопменте торгово-развлекательных центров в России. В собственности – 177,4 тыс. кв. м готовых площадей, на стадии строительства и проектирования – еще 369,3 тыс. кв. м. В частности, владеет ТРЦ «На Свободном» в Красноярске, ТЦ «Интерсити» в Туле, ТРЦ «Парк Хаус» в Самаре. 50% РТМ делят владельцы холдинга «Марта» Георгий Трефилов и Борис Васильев, еще 50% – у президента самарской ГК «Время» Эдуарда Вырыпаева.

Ценовой диапазон размещения, объявленный РТМ во вторник, оказался намного ниже экспертных оценок, сделанных в апреле. Цена одной обыкновенной акции установлена в рамках $2,6-3,25, а цена GDR (расписка эквивалентна пяти акциям; в РТМ не исключают, что будут использовать GDR для частных размещений) – $13-16,25. Таким образом, капитализация РТМ при размещении составит всего $260-325 млн, а в ходе IPO РТМ выручит $67-92 млн. Месяц назад аналитики предполагали, что РТМ стоит $650-900 млн.

В отчете ING говорится, что портфель недвижимости РТМ сейчас включает активы на общую сумму $549 млн. При этом чистый долг компании по итогам 2006 года составил $277 млн. С учетом долговой нагрузки чистые активы РТМ ING оценил в $296 млн. По словам руководителя отдела инвестиционно-банковского финансирования ФК «Уралсиб» Кямрана Улуханова, исходя из коэффициентов, по которым сейчас торгуются публичные девелоперские компании, включая AFI Development и «Систему Галс», справедливая оценка РТМ составляет примерно $315 млн.

А директор отдела рынка капитала Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Илья Кутнов отмечает, что последние размещения девелоперов проходили с коэффициентом 2 BV (балансовая стоимость активов). В отчете ING BV компании РТМ по итогам 2006 года равна $133 млн.

«Ранее РТМ не раскрывала размер долга, поэтому аналитики давали сильно завышенные оценки стоимости компании»,– объясняет один из инвестбанкиров. А источник, близкий к «Росевродевелопменту», утверждает, что такая величина долга, как у РТМ, является критичной для девелоперской компании.

Другие подразделения «Марты» тоже имеют высокую долговую нагрузку: соотношение чистый долг / EBITDA розничного подразделения «Марты» по итогам 2006 года составлял 6,4. «При таком долге остается привлекать средства через продажу акционерного капитала»,– объясняет аналитик одного из банков.

Сколько из привлеченных в ходе IPO средств компания направит на погашение долга, в РТМ не раскрывают. Максимальной суммы в $92 млн хватило бы на возведение двух торгцентров площадью 50 тыс. кв. м каждый, говорит коммерческий директор компании «Регионы-Менеджмент» Борис Мезенцев.

Ранее президент холдинга «Марта» Г.Трефилов рассказывал, что выведет РТМ на биржу, когда ее капитализация достигнет $1 млрд. Связаться с ним и гендиректором РТМ Алексеем Линьковым вчера не удалось: бизнесмены встречались с инвесторами в Лондоне и не отвечали на телефонные звонки.