Земельные отношения под недвижимостью все еще на стадии разработки

Каким должен быть механизм выкупа земельных участков под приватизированными столичными предприятиями? Как сформировать единый кадастр объектов недвижимости? Кого обложить земельным налогом, а кого освободить от его уплаты? Найти ответы на эти и другие вопросы из области земельных правоотношений в последний месяц осени пытались как московские, так и федеральные власти. Пока без видимых успехов.

В поисках компромисса

В конце ноября первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк предложил федеральному центру вариант приватизации земли под промышленными предприятиями, который, по его мнению, должен устроить как предпринимателей, так и российское правительство.

Напомним, что Минэкономразвития настаивает на скорейшей приватизации участков под приватизированными столичными предприятиями по максимально низкой выкупной цене. По мнению правительственных чиновников, земля и стоящие на ней здания представляют собой единое целое, а потому должны выступать как единый имущественный комплекс.

Первоначально предлагалось установить выкупную цену в размере тридцатикратной ставки земельного налога, а некоторые крупные предприниматели и вовсе выступали за бесплатную приватизацию земли под предприятиями. Однако московские власти выступали категорически против подобных инициатив. По их мнению, в результате занижения выкупной цены или, тем более, бесплатной приватизации земля может превратиться в предмет спекуляций.

По словам Ю. Росляка, сейчас Москва представила, по сути, компромиссный вариант. "Мы предлагаем свою модель. Она предполагает, что предприятия должны иметь возможность выкупить землю по льготной цене, которая будет определяться в соответствии с земельным кадастром и составит от 0,2 до 0,5 от кадастровой стоимости", - поясняет он. При этом льготная цена будет устанавливаться лишь для тех собственников недвижимости, которые возьмут на себя обязательство не перепрофилироваться. Тем же предприятиям, которые планируют изменить род своей деятельности, придется выплатить в бюджет 100% кадастровой стоимости земли.

При этом вице-мэр подчеркнул, что в Москве уже существует земельный кадастр, отражающий рыночную стоимость земли. И теоретически, такие кадастры должны быть созданы во всех субъектах Федерации. Кроме того, московская схема позволит решить еще одну проблему, связанную с разграничением прав собственности на землю под приватизированными предприятиями. Если будет принят предложенный вариант, останется только разделить поступившую в счет выкупа сумму между бюджетами разных уровней. Теперь слово за Министерством экономического развития и торговли. Предполагается, что окончательное решение относительно величины выкупных ставок будет принято на одном из ближайших заседаний правительства.

Землю и здания - в единый кадастр

В середине ноября Мосгордума приняла во втором чтении важный документ, имеющий прямое отношение к рынку земли. Речь идет о Законе города Москвы "О государственном градостроительном кадастре города Москвы". Это систематизированный свод сведений об объектах градостроительной деятельности в столице, о градостроительном планировании развития территории города, градостроительных регламентах, резервировании земель для государственных и муниципальных нужд и иных сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности. Вообще, служба государственного градостроительного кадастра существует в столице уже более пяти лет. За это время она выдала более 12 тысяч кадастровых справок - документов, содержащих запрашиваемые потребителем официальные сведения градостроительного кадастра. Однако до сих пор деятельность этой службы не была закреплена законодательно.

Законопроект, одобренный столичными парламентариями, определяет состав, порядок формирования и ведения информационных ресурсов градостроительного кадастра. В отдельную статью выделен перечень информационных материалов, обязательных для включения в кадастр. Это, в частности, вся градостроительная и проектная документация, разрешения на строительство и реконструкцию, акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов. Деятельность по формированию и использованию информационных ресурсов градостроительного кадастра будет вести оператор информационной системы градостроительного кадастра - специализированная организация органа архитектуры и строительства Москвы. Сведения градостроительного кадастра будут носить открытый характер, и предоставляться всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменным запросом. Информация будет предоставляться в виде кадастровых документов, а также путем обеспечения доступа к информационным ресурсам через средства связи и информационные сети, включая Интернет.

Впрочем, для того чтобы вся кадастровая система заработала в полную силу, необходимо увязать градостроительный кадастр с кадастром земельным. Пока это только предстоит сделать. В частности, в течение следующих двух лет в столице намечено отработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра. Затем, до 2007 года, поэтапно будет создан Реестр единых объектов недвижимости в Москве. Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий, а также привязку объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков.

По мнению специалистов, формирование единых объектов недвижимого имущества позволит повысить эффективность использования городской собственности, увеличить поступления от земельно-имущественных платежей, а также усовершенствовать процедуру оформления земельно-имущественных отношений.

Что касается создания всероссийского единого кадастра объектов недвижимости, то, как заявил недавно руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости ("Роснедвижимость") Михаил Мишустин, он будет создан в стране в течение пяти лет. По словам М. Мишустина, на разработку системы технического учета понадобится полгода, но, чтобы поставить эту систему на местах, потребуются значительные организационные и материальные ресурсы. "В ближайшее время мы планируем подписать с Всемирным банком соглашение о выделении средств на создание единого кадастра объектов недвижимости, - отметил он. - Агентство очень серьезно занимается разработкой системы технического учета, созвучной кадастровой системе государства и новому законодательству. Мы подготовили проект закона о кадастровом учете, который ляжет в основу создания единого кадастра". Глава Роснедвижимости сообщил, что сейчас идет согласование законопроекта - в первых числах декабря он должен быть представлен на правительстве.

Земельный налог вернули депутатам

А вот результаты осеннего законотворчества депутатов Госдумы в области земельных отношений оспорили их коллеги из верхней палаты. В начале ноября Совет Федерации отклонил закон о внесении в Налоговый кодекс главы "Земельный налог", принятый ранее парламентариями, и предложил им сформировать согласительную комиссию для доработки документа с учетом интересов органов местного самоуправления, научных и культурных учреждений.

Закон о земельном налоге должен был заменить действующий с 1991 года Закон "О плате за землю". По новому документу ставку налогообложения предполагалось определять в зависимости от его кадастровой стоимости, а не от категории, как раньше. Земельный налог должен был вводиться представительными органами муниципальных образований, при этом максимальный размер ставки устанавливался в размере 1,5%, минимальный - 0,3% кадастровой стоимости земельного участка.

Однако сенаторов не устроил такой вариант. Во-первых, потому что работа по кадастровой оценке земель до сих пор не завершена, тогда как именно она служит налоговой базой по этому налогу. Отсутствие кадастровой оценки попросту не позволяет оценить налоговые ставки и предлагаемые вычеты из налоговой базы. Во-вторых, члены Совета Федерации высказались за увеличение предельной ставки налога в два раза: до 0,6% для сельхозземель, приусадебных участков, земель, занятых жилым фондом, и до 3% для всех остальных участков. А также предложили дифференцировать налоговые ставки в зависимости от категорий налогоплательщиков. В частности, изменить порядок взимания налога с научных организаций.

"Одобрение закона приведет к разрушению системы образования и науки, так как образовательные учреждения и научные организации станут плательщиками земельного налога, который составит значительную часть их мизерного финансирования", - считает председатель Профильного комитета по аграрно-продовольственной политике Верхней палаты российского парламента Геннадий Горбунов. Ведь, согласно расчетам, РАН и входящие в ее состав организации должны будут ежегодно выплачивать в региональные бюджеты земельный налог в размере 3,5 млрд. рублей. Эта сумма составляет почти 35% бюджета РАН в текущем году.

В-третьих, некоторые сенаторы возразили против положения о том, что налогообложению подлежат только земли, находящиеся в частной собственности и бессрочном пользовании. Дело в том, что в частном владении, по оценкам экспертов, находится лишь 7,5% земельного фонда. Доля земли, которой владеют бессрочно, тоже невелика. При таком раскладе земельный налог не станет основным источником доходов местных бюджетов, тогда как это - его главная функция.