Закладная революция

На следующей неделе на отечественном рынке ценных бумаг должен появиться новый финансовый инструмент. 23 мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продаст участникам фондового рынка ипотечные ценные бумаги на сумму 2,9 млрд рублей. Это первый настоящий ипотечный заем. Потому что погашен он будет 15 февраля 2039 года. Разместить бумаги на такой длинный срок позволяет сама структура займа.

Облигации будут выпущены тремя классами: "А», «Б» и «В». Бумаги класса «А» будут распространяться по открытой подписке, то есть купить их сможет любой желающий через брокера на фондовой бирже ММВБ. Облигации других категорий будут проданы по закрытой подписке. Потенциальным покупателем бумаг класса «Б» является Европейский банк реконструкции и развития, а класса «В» - само АИЖК. Доля этих классов в общем выпуске невелика - 264 млн и 130,8 млн рублей соответственно. Но именно на них ложатся основные риски. Государственное агентство и ЕБРР выступают косвенным гарантом займа. До сих пор АИЖК было прямым гарантом: оно просто скупало ипотечные кредиты у банков за счет средств, полученных от продажи гарантированных государством облигаций. Новый инструмент намного более сложен. Банк выдает клиенту ипотечный кредит. При этом формируется так называемая ипотечная закладная. Пакет нескольких закладных является основанием для выпуская специальной ценной бумаги - ипотечной облигации. Ее эмитирует специальная финансовая компания, владеющая пакетом закладных. Ничем другим эта компания не владеет и никакой деятельностью не занимается.

Соответственно, покупатели ипотечных ценных бумаг не должны беспокоиться о рисках, связанных с деятельностью компании. Залогом получения доходов для инвесторов являются конечные плательщики по ипотечным кредитам.

Несмотря на сложность структуры, аналитики прочат новым бумагам успех. «Я думаю, что заем будет очень успешным для АИЖК», - говорит аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Павел Мамай. По его словам, российским инвесторам этот инструмент пока не знаком, зато наверняка иностранцы воспользуются возможностью купить эти бумаги. Объяснение этому простое: новый инструмент представляют собой долгосрочные корпоративные бумаги, надежность которых гарантирована государством. Осенью нынешнего года АИЖК планирует выпустить еще один выпуск таких бумаг, уже на 10 млрд рублей. И, по мнению аналитиков, если это размещение будет удачным, то скоро ипотечные облигации начнут выпускать и банки, выдающие кредиты на жилье. По их словам, при нынешнем росте ипотечного кредитования в России необходимость рефинансирования ипотечных кредитов скоро встанет очень остро. «Рынок ипотечных облигаций откроет двери для всех, - говорит Павел Мамай. - После первой тяжелой фазы, когда и инвесторы и эмитенты должны привыкнуть к более сложной структуре займов, этот рынок будет развиваться очень большими темпами, возможно, уже в следующем году». Тем не менее, хотя облигации и будут размещаться по открытой подписке, эксперты не ждут большого спроса на бумаги со стороны населения из-за сложности структуры нового инструмента. «Кроме того, в настоящий момент частные инвесторы в основном вкладываются в высокорискованные бумаги с высокой доходностью», - говорит вице-президент, начальник отдела организации выпусков рублевых облигаций Ситибанка Никита Гусаков. При этом он уверен, что с развитием рынка ипотечных бумаг будет расти и участие частных инвесторов.