На земельных торгах по-прежнему продают полуфабрикат

В земельном вопросе две тенденции: есть участки под комплексную застройку, но нет инженерно подготовленной земли. Подтверждение этому - недавняя продажа на торгах Фонда имущества двух крупных участков по соседству в Красносельском районе площадью 29,3 га и 23,9 га.

Оптом не дешевле

На торги чаще всего выставляются участки, требующие серьезных затрат. Хотя увеличение числа крупных проектов, с другой стороны, и позволит девелоперам несколько сэкономить на "масштабе", но затраты на инженерию все равно отразятся на себестоимости квадратного метра. Между тем аналитики отмечают, что стоимость квартир в масштабных проектах может быть даже несколько ниже среднегородской цены по причине того, что это так называемое доступное жилье.

При этом оно будет качественным, потому что кроме квартир с удобной планировкой жители современных домов в новых кварталах получат еще и соответствующе оформленные территории. Это будут благоустроенные дворы с зеленью, с наличием малых архитектурных форм, с разделенными пешеходными и транспортными потоками. Территории будут "напичканы" инфраструктурой, потому что ее наличие является одним из главных условий и отличий квартальной застройки от "точечных" проектов, которые прикрепляются к уже существующим школам, магазинам, больницам, детским садам, спортивным объектам и т.д.

Для серьезных

Есть и еще одна тенденция, которая также была отмечена на последних торгах (цена по обоим лотам поднялась почти в 20 раз, а претендентов было семь). Это большой спрос на подобные крупные участки, несмотря на их высокую стоимость и масштабы освоения. "Серьезные" строительные компании смирились с необходимостью подготовки участков и отсутствием в продаже земли с инженерией. Они готовы работать в тех условиях, которые предлагает город, а также в состоянии потянуть проекты комплексной застройки.

"Конечно, покупать на торгах инженерно подготовленные участки было бы гораздо удобнее для строителей, - говорит Александр Погодин, генеральный директор строительной компании "Пионер". - Между тем понятно, что сейчас в борьбу за территории вступают крупные финансово-строительные холдинги. Они могут затратить средства на подготовку крупных наделов земли, а потом распродать их по отдельным, более мелким участкам либо продолжить развитие масштабных по затратам проектов самостоятельно. В любом случае за счет сложного процесса подготовки участков к строительству стоимость квадратного метра вырастет".

"Чаще всего у девелоперов нет выбора, и они сознательно идут на приобретение инженерно неподготовленной земли, с тем чтобы впоследствии самостоятельно получать все необходимые согласования, - уверен Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга". - Это занимает время, не говоря уже о сложности. Лучше, если бы участки имели все технические условия по подключению, но с такими "пятнами" застройщики сталкиваются редко".

Привычка доводить до ума то, что, казалось бы, готово к употреблению, свойственна российскому потребителю в принципе. У девелоперов и строителей к этой привычке добавилось еще и неизбежное хождение "по кругу" - как единственно возможный способ добиться результата от наших чиновников.

О работе в идеальных условиях можно только мечтать. "Какими бы подготовленными эти участки ни считались, все равно полной картины предстоящих затрат инвестору они не дают, - уверен Василий Селиванов, генеральный директор строительной компании Setl City. - Нет четкого представления, какой объем работ необходимо будет произвести для подключения домов к энергосетям.

Это становится ясно позже, когда инвестор приобретает "пятно" и получает постоянные технические условия. Однако затраты могут оказаться неожиданно большими и неприемлемыми с точки зрения рентабельности. Кроме того, есть дома, близкие к сдаче, которые не могут получить даже временное электричество. Налицо системный кризис энергообеспечения. И планы по инженерной подготовке новых территорий, какими бы многообещающими они ни были, этих проблем не решают".

"В ближайшие как минимум 3-4 года власти не собираются "вкладываться" в подготовку участков: это бремя уже основательно легло на плечи строительных компаний, - говорит генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов. - Мы посчитали, что проект будет выгоден, если затраты составят не более $300-400 за 1 м2".