План по ипотеке

Приближающийся 2005 год обещает стать поворотным для российской ипотеки, которая нынешней весной была провозглашена одним из "национальных проектов". Хотя рассмотрение пакета законопроектов о создании рынка доступного жилья в Думе идет не без трудностей, они, по-видимому, будут приниматься в приоритетном порядке. Рассеялись сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В среду наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) под председательством министра экономического развития Германа Грефа высказался за сохранение господдержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Кроме того, наблюдательный совет утвердил бизнес-план агентства на 2005 год и в целом одобрил основные положения концепции его развития на период до 2010 года (она будет утверждена после доработки).

Господдержка ипотеке выражается сейчас в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для клиентов условиях. Средняя сумма кредита, рефинансируемого АИЖК, составляет 369 тыс. руб., срок -- 20 лет, ставка -- 15% годовых. По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. На условиях АИЖК уже работают 68 регионов страны, хотя, конечно, активность предоставления ипотечных кредитов крайне неравномерна. Тем не менее, выступая недавно на Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость», глава агентства Александр Семеняка заявил, что в 2005 году система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны.

Ожидается, что по итогам нынешнего года АИЖК выкупит кредитов на сумму около 5 млрд руб. Бизнес-план агентства на 2005 год, как говорится в его пресс-релизе, предусматривает выкуп закладных в объеме 7,5 млрд руб., выпуск облигаций с использованием госгарантий в объеме 5,6 млрд руб. (из них 900 млн руб. -- переходящий остаток гарантий 2004 года, а 4,7 млрд руб. --гарантии 2005 года). Еще 1,5 млрд руб. планируется привлечь за счет эмиссии облигаций с ипотечным покрытием -- наблюдательный совет одобрил планы агентства по выпуску этого нового инструмента, после того как ФСФР и другие органы власти окончательно сформируют необходимую нормативно-правовую базу.

Похоже, что финансовые власти преодолели естественное чувство недоверия к проектам, накладывающим обязательства на госказну, пусть даже формальные. Следующим логичным шагом правительства должно было бы стать внимание к развитию ипотеки в более широкой перспективе, чем рамки одного бюджетного года. Ведь пока механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Ежегодно утверждаемые гарантии не позволяют АИЖК принимать на себя риски по строящемуся жилью. Если бы правительство смогло синхронизировать свою стратегию развития ипотеки хотя бы с трехлетними бюджетными планами, это дало бы ипотеке серьезный импульс. И не только позволило бы направить деньги в строительство, но и приблизило бы тот момент, когда нужда в господдержке вообще отпала бы.