Аренда офисов в Москве через год может серьезно подешеветь

Некоторые уже построенные офисные центры в Москве могут оказаться неликвидными в связи с тем, что арендные ставки, по прогнозам, уже через год начнут падать. Такая информация прозвучала на проходящем в эти дни в Москве ежегодном саммите Института Адама Смита.

«Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости начнет снижаться уже к концу 2008-2009 году, в то время как стабилизация рынка наступит в 2009-2010 году, когда будет удовлетворен высокий спрос на офисные площади», - заявил старший вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский.

«Поэтому, начиная работать над проектами офисных центров или бизнес-парков, консультанты призывают девелоперов очень серьезно подходить к разработке концепции. Когда у арендатора появится возможность выбирать, он будет обращать особое внимание на качество здания, на функциональность планировок. Возрастет конкуренция среди арендодателей. Если просчеты окажутся неправильными, здание попросту может оказаться нерентабельным», - добавил А.Закревский. И тогда в Москве может появиться немало объектов редевелопмента.

По словам эксперта, инвестиции в офисную недвижимость Москвы выгодны по сравнению с крупными европейскими городами с точки зрения соотношения риск и доходность. Инвесторов по-прежнему притягивает высокая ставка капитализации, которая составляет порядка 10%. По сравнению с Лондоном, где ставка капитализации 4%, условия в столице России очень выгодные.

«Ставка понизится с выходом международных крупных игроков рынка с более низкими ожиданиями доходности, - сообщил управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. - Я говорю о массовом выходе на рынок. Эти компании будут зарабатывать не на штучных объектах, как это делают многие девелоперы на данный момент, а на вале продукта».

Сейчас средняя арендная ставка в Москве приравнивается к 735 долл. за кв. м в год, отмечает А.Закревский. А по данным аналитиков компании Colliers International, ставка аренды на офис класса «А» колеблется в диапазоне 850-1300 долл. за кв. м в год, тогда как стоимость - от 6500 до 7800 долл. за кв. м без учета НДС. Самый дорогой сегмент - это высотные (выше 30 этажей) здания класса «А». Цена аренды в таких помещениях начинается от 1200 долл. за кв.м в год. Впрочем, по признанию генерального директора строительной компании Strabag Александра Ортенберга, строительство высотных домов очень затратно для девелопера. Что касается класса «В», то здесь ставка аренды 450-600 долл. за кв. м в год, а цена - 2000-4300 долл. за кв. м.

На данный момент спрос на офисные площади на столичном рынке значительно превышает предложение. Большая часть офисных площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. Доля свободных площадей на конец первого квартала этого года составляет 1,5% в классе «А» и 4-5% в классе «В». Начальник отдела исследований компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова оценивает эту долю в 3,9%, объединяя класс «А» и «В» воедино. «Это самый низкий показатель по Европе», - отмечает она. По данным консалтерской компании Knight frank, на одного жителя в Москве приходится 0,5 кв. м офисных площадей, тогда как в Европе этот показатель не ниже 1,7, а в развитых городах, таких, как Франкфурт и Стокгольм, приходится до 18 кв. м на человека.

Согласно прогнозам аналитиков, к 2010 году спрос и предложение должны сравняться. Именно тогда количество офисных качественных площадей должно достигнуть 10 млн кв. м. Но, как известно, на российском рынке немногие проекты вводятся в эксплуатацию вовремя. В прошлом году было введено 1 млн кв. м из заявленных 1,36 млн. В этом году, по данным компании Praedium, предполагается построить 1,6 млн кв. м, а по данным Colliers International, -1,25 млн. Однако в первом квартале было реализовано всего 117,8 тыс. кв. м, что на 26% меньше по сравнению с прошлым годом.

При этом стабилизация арендных ставок в Москве будет происходить в зависимости от расположения офисов. К примеру, на более долгий срок оттянется стабилизация для офисных площадей, расположенных в центре столицы, внутри Садового кольца.

А так называемый «кремлевский сегмент» рынка падение ставок скорее всего вообще не коснется, ведь предложения вблизи Кремля всегда будут оставаться эксклюзивными и желающих занять такую площадку будет неизменно много.

Крупные же девелоперы, как предполагают аналитики, будут выходить и на региональные рынки, где офисный сегмент в отличие, например, от торгового практически не развит. К наиболее перспективным региональным офисным рынкам они относят Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону. Также активное развитие офисного сегмента происходит в Перми, Челябинске, Краснодаре. В регионах почти отсутствуют офисные комплексы класса «А». Что касается ставок, то, к примеру, в Самаре ставки аренды в офисном центре класс «А» (при этом надо учитывать, что классификация де-факто отличается от московской) составляют 380-600 долл. за кв. м в год, а класса «В» - 240-300 долл. В Екатеринбурге класс «А» сдается по цене 660-785 долл. за кв. м в год, а класс «В» - за 500-550 долл. Однако, судя по всему, вместе с понижением стоимости аренды в столице стоит также ожидать роста ставок в регионах, так как девелоперы будут там работать только в том случае, если получат доходность не ниже той, что получали до сих пор в Москве.