Мы будем жить теперь по новому…

Правда, не с 1 января, как нам обещали, а с 1 марта. Но именно в этот день перестанет работать ныне действующий Жилищный кодекс России. Если же быть совсем скрупулезным, то многие его положения де-факто уже давно не действует. Теперь это оформлено и юридически.

Госдума приняла во втором чтении новый Жилищный кодекс России. С 10 июня 2004 года, когда депутаты на пленарном заседании читали документ в первый раз, проект несколько изменился. Комитет внес в него более четырехсот поправок (а было предложено более двух тысяч).

Новый Жилищный кодекс является приоритетным законопроектом в законодательном пакете по формированию рынка жилья. По замыслу его авторов кодекс призван решить две задачи: существенно сократить перечень граждан, претендующих на получение бесплатного жилья от государства, а также предоставить максимальную свободу действий владельцам жилых помещений - домов, квартир и комнат.

По словам председателя Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, текст Жилищного кодекса улучшился и с позиций юридическо-технических, и принципиальных. Документ, состоящий из 164 статей, 8 разделов и 14 глав, определяет основы жилищной политики в стране. Согласно ее принципам, "граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе и распоряжаются ими". Но при этом не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Новая редакция Жилищного кодекса подтверждает право россиян на неприкосновенность жилища, ограничив перечень случаев, когда допускается проникновение в жилье без согласия проживающих в нем. Законопроект определяет порядок перевода жилого помещения в нежилое, и наоборот, основания, при которых возможны переустройство или перепланировка квартир, а также требования, которые собственникам жилья необходимо выполнить, прежде чем менять конфигурацию квартиры по своему вкусу.

Ко второму чтению депутаты несколько смягчились по отношению к тем, кто перепланировал свои квадратные метры, не получив необходимые санкции. В редакции первого чтения самовольные перестройщики квартир обязательно должны были возвратить им первоначальный вид. Однако сами депутаты сочли это требование слишком жестким - ведь несанкционированная перестройка жилья может просто исправлять недостатки, допущенные строителями - зачем к ним возвращаться? Поэтому Дума приняла поправку, которая предусматривает, что в случаях, если переустройство было сделано надлежащим образом, никому не угрожает, не нарушает ничьих интересов, оно может быть решением суда санкционировано, так сказать, по факту.

Новый Жилищный кодекс закрепляет за малоимущими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма. Вне очереди жилье может предоставляться гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту (реконструкции); детям-сиротам и несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей; лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых их совместное проживание с другими членами семьи в одной квартире невозможно. Упразднен ордер на занятие жилого помещения (основанием для вселения теперь будет считаться договор соцнайма). Выселение из квартир неплательщиков может производиться только в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Принудительное выселение без предоставления жилья допускается лишь в случае самовольного вселения. Сохраняются такие институты действующего закона, как обмен и поднаем жилья, предоставленного по договору социального найма. Уточнены правила обмена квартир: он возможен только с согласия наймодателя.

От изменений в кодексе пострадают прежде всего те, кто стоит в очереди на общих основаниях. Теперь им придется пропустить вперед льготников и только потом (если останутся квартиры) надеяться на бесплатные метры для себя. Ждать, скорее всего, придется долго. В Москве, например, в последние годы подавляющее большинство социальных квартир получают первоочередники и внеочередники, остальным жилье достается по остаточному принципу. Так, из 8 тыс. квартир, выделенных в прошлом году, на нельготников пришлось меньше сотни. В итоге общая очередь длится в столице 11–12 лет, тогда как льготная 6–8 лет.

Гражданам России, которые еще не успели приватизировать свои квартиры, дается возможность сделать это в ближайшие два года. О приватизации, как и деприватизации жилья, мы должны забыть с 1 января 2007 года. По словам Павла Крашенинникова, "они уходят в историю". На уходящий поезд могут еще запрыгнуть те счастливцы, которые получат квартиры до 1 марта 2005 года. Закон также оставляет за ними право приватизировать жилье до 1 января 2007 года.
Государственное и муниципальное жилье, предоставленное по социальному найму позже, бесплатной передаче в собственность граждан не подлежит. А владельцы квартир, приватизировавшие их прежде, через два года уже не смогут в соответствии с законом отказаться от собственности, если она стала в тягость, и передать ее муниципалитету, сохранив за собой право жить на этих квадратных метрах по договору социального найма.

При обсуждении в Госдуме проекта ЖК во втором чтении депутаты смягчили некоторые нормы документа. Так, по просьбе депутатов от Москвы Госдума вернула норму о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире ее владелец обязан сначала предложить жилплощадь своим соседям. И лишь если в течение месяца соседи так и не договорятся, то собственник квартиры может выходить на жилищный рынок.

Теперь бывшие жены и мужья собственников жилья, которых ЖК позволяет выселять из квартиры после развода, смогут потребовать предоставления им другой площади. Правда, это жилье может быть предоставлено исключительно по социальным нормам, как малоимущим. Сколько это будет в метрах, пока неизвестно. Ведь нынешние федеральные стандарты предоставления жилья, минимум 18 кв. м на человека, согласно новому ЖК будут отменены, а право устанавливать новую норму передано на местный уровень. О том, что такое социальная норма, новый кодекс ничего не говорит.

Дело в том, что в адрес авторов ЖК с момента разработки документа со стороны местных властей сыпалось немало упреков. Суть их заключалась в том, что у муниципалитетов не хватает средств на строительство социального жилья или маневренного фонда для переселения в него тех, кто не смог расплатиться по ипотечному кредиту. Авторы ЖК поправили ситуацию, отказавшись от федерального стандарта социального жилья. Сейчас по закону об основах жилищной политики на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, полагается не менее 18 кв. м общей площади, на двоих полагается не менее 42 кв. м, а одиноко проживающим гражданам - не менее 33 кв. м общей площади. "В новом ЖК полномочия по установлению социальной нормы жилья передаются на муниципальный уровень", - пояснил глава думского комитета по законодательству Павел Крашенинников.