Аналитики рынка недвижимости признали ошибочность своих прогнозов

Почему аналитики просчитались с прогнозом роста цен на 2005-2006 год? Именно такой вопрос был задан ведущим аналитикам рынка недвижимости на X Национальном Конгрессе по недвижимости, проходившем в Петербурге с 18 по 20 июня.

По признанию самих аналитиков, столь стремительный ценовой подъем в 2005-2006 гг. из специалистов рынка не смог предсказать никто. Ошибочность своих прогнозов аналитики объясняли разными причинами:

Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова

В последние три года рынок недвижимости вел себя не так, как мы до этого привыкли. Ни один из аналитиков не дал точного прогноза роста цен. Моя гипотеза также оказалась несколько отличной от реальности. Сейчас я переосмыслил свою технологию работы, разработал новую методику дальнесрочного и среднесрочного прогнозирования. В последние месяцы она неплохо подтверждается, что дает мне основание считать, что я восстановил свою возможность прогнозировать. Сейчас мы поняли новые закономерности поведения рынка.

Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства RWAY

Дать точный прогноз в условиях несбалансированного по многим параметрам рынка недвижимости, которым сейчас является рынок недвижимости в России, невозможно. Точный прогноз можно дать лишь для стационарного состояния рынка, когда, например, цены на недвижимость растут на уровне официальных показателей инфляции.

Несбалансированность рынка прежде всего заключается в отсутствии эффективного налогового регулирования со стороны управляющей системы рынка. Отсутствие прогрессивного налога на недвижимость и перепродажу приводит к таким скачкам цен на жилье.

Резкий подъем цен, который был характерен для Москвы, а потом отразился и на других регионах страны, был связан с тем, что сильные игроки федерального уровня стремились вытеснить из инвестиционно-строительных ниш сильных игроков регионального уровня. Естественной реакцией на это стал отпуск цен игроками регионального уровня, чтобы получить максимум доходов.

Владислав Луцков, директор консалтингово-аналитического центра холдинга «Миэль»

По нашим оценкам, в сегменте жилья бизнес-класса в Москве ежегодно практически в два раза платежеспособный спрос превышает то, что вводится в эксплуатацию. Если вводится 1 млн кв.м. жилья бизнес-класса, то требуется 2-2, 5 млн кв.м. И эта тенденция сохранится до 2010 года. Почему с прогнозом цен на 2006 год ошиблись все аналитики? Они просто недооценили платежеспособный спрос. Аналитики предсказывали 35-40% роста цен, при этом практически единственным ограничивающим фактором этих расчетов был платежеспособный спрос.

Сергей Бобашев, руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости»

Самый важный фактор, который сейчас влияет на развитие рынка жилья, и серьезное воздействие которого не смог предсказать никто, это ипотека. Мой прогноз роста цен годичной давности показывал 50-60%. Когда же летом прошлого года стоимость квартир росла по 5 % в неделю, стало ясно, что на рынке действуют факторы, которые изначально мной не учитывались. В прошлом году в Петербурге было выдано порядка 11 тыс. ипотечных кредитов на суму 19 млрд руб. Средний размер ипотечного кредита составил $65-70 тыс. Таким образом, доля кредитных средств на рынке недвижимости за 2006 год выросла в 2 раза.

Я составлял свой прогноз, не учитывая то, что на рынке появился мощный управляющий внешний фактор - банковские заемные средства. Этот фактор не зависит от рынка жилья, он зависит от инфляции, от колебаний процентных ставок по кредитам.

Следовательно, рост цен на жилье следует рассчитывать исходя из общего объема рынка в деньгах, состоящего не только из собственных средств, но также из заемных, а именно учитывать внешний фактор в виде вливания банковских средств. Естественно, увеличение заемных средств на рынке к снижению цен привести не может.