Ипотека: тенденции и перспективы

В середине июня 2007 года в рамках III городского конкурса «Финпросвет -2007» в пресс-центре Ассоциации банков Северо-Запада состоялся тематический круглый стол: «Ипотека: тенденции и перспективы». В беседе приняли участие вице-президент, управляющий Санкт-Петербургским региональным филиалом ОАО «АКБ «Связьбанк» Сергей Щербаков, заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ Руслан Черемисинов, начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала ЗАО «АБ «Газпромбанк» Александр Анищенко, глава представительства Городского Ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов и директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

Основной акцент ньюсмейкеры сделали на том, что в России наблюдается снижение ставок по ипотечному кредиту, которое объясняется положительной экономической ситуацией в стране. И стержень этого процесса – снижение ставки Центробанка по рефинансированию, подчеркнул Сергей Щербаков. Что касается прогнозов развития ипотеки, то, по словам представителя Связьбанка, для их составления используется опыт восточно-европейских стран бывшего социалистического лагеря: замечено, что Россия отстает от ближайших соседей на 3–4–5 лет. Иллюстрируя зарубежный опыт ипотечного кредитования, он привел пример западных банков в Эстонии, уже в 2003 году предлагавших ставку в 4% годовых на 20 лет.

Перекредитование невыгодно

Учитывая постепенное снижение кредитных ставок ( сегодня 9–11%), большинство присутствующих интересовала возможность перекредитования для заемщика, взявшего ипотечный кредит пару лет назад под 14–16% годовых. Оформить перекредитование можно, но процесс это длительный и далеко не выгодный для заемщика, полагает Руслан Черемисинов. Так как, во-первых, следует учитывать комиссию банка, который рефинансирует кредит, а во-вторых, в этом случае теряется право на налоговый вычет с процентов по кредиту... «Есть смысл рефинансировать кредит, – говорит ньюсмейкер, – если он брался на небольшой срок – 10 лет, но, с другой стороны, чем больше срок, тем больше вы переплатите».

Кредитовать коттеджи сложно

Еще один вопрос, который поднимался на круглом столе, – проблема ипотечного кредитования загородной недвижимости. Оказалось, что земля по закону в обязательном порядке должна находиться в собственности у человека, пришедшего за кредитом на покупку дома, построенного на этом земельном участке. Если это касается индивидуального строительства, то человек должен сначала купить землю, а потом брать кредит на постройку. Но основная проблема – покупка по ипотеке домов в коттеджных поселках, где участки зачастую оформляются в собственность кооператива. Человек покупает дом, а на участок под ним имеет только пай. С такими клиентами банки работать не могут. Между тем процентные ставки по ипотеке на загородную недвижимость ниже, чем ставки по кредитам на неотложные нужды, которыми иногда пользуются покупатели загородного жилья.

А дачи и садовые домики – нельзя

«В законе об ипотеке есть свои погрешности, – отметил Андрей Пименов. – Если кредит дается на приобретение недвижимости, то ипотека должна возникать в силу закона для всех объектов, а она сейчас возникает только на квартиры, дома и земельные участки. А все остальное – садовые дома и дачи – относится к отдельной категории недвижимости, и ипотека по ним может возникнуть только в силу специального договора, что создает неудобства в работе с ипотечными кредитами».

Сергей Щербаков поддержал это мнение, заявив, что подобная неразбериха в законе тормозит банковское дело и мешает людям приобретать жилье за городом: «Реалии таковы, что этот вопрос должен быть преодолен как можно скорее».

Проблемы и с коммерческой недвижимостью

Не менее важной проблемой участники круглого стола считают ипотечное кредитование приобретения коммерческой недвижимости. А между тем оно не лишено препон. «К ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость необходим отдельный подход, – считает Руслан Черемисинов. – Ведь погашение кредита в данном случае идет не из зарплаты заемщика, а из его бизнеса. Такие кредиты пока эксклюзивны. И слово ипотека здесь не очень уместно».

Программы по кредитованию физических лиц для приобретения коммерческой недвижимости на сегодня имеются у нескольких банков, так как на них есть колоссальный спрос. Но при оформлении встает законодательная проблема отсутствия возникновения ипотеки в силу закона для коммерческих помещений. «Банки в связи с этим, – говорит Андрей Пименов, – вынуждены изобретать всевозможные «кривые» схемы для реализации подобных программ». Единственный выход, по его мнению, – распространить ипотеку на все недвижимое имущество, приобретаемое с привлечением кредитных средств. Тогда банки смогут выстраивать нормальные схемы расчета с продавцами. Также необходимы поправки в закон о государственной регистрации. Сегодня регистрация занимает 2-3 месяца, и это затрудняет весь процесс. «Чем «чище» законодательно проработана процедура, – заключил Александр Анищенко, – тем дешевле для заемщиков будет ипотечное кредитование».