Недвижимость — хит летнего сезона

Лето — благодатное время для москвичей, которые передвигаются по городу на личных автомобилях. Количество машин на столичных дорогах в выходные уменьшается настолько, что затруднений в пути практически не встречается. Эта картина как нельзя лучше иллюстрирует ситуацию, которая сложилась сейчас на рынке жилой недвижимости: покупателям предоставлен максимальный простор для «маневра» на просторах рынка. Но вот только покупателей-то и не наблюдается.

Лето — очень удобное время для приобретения квартиры. Отпуск позволяет спокойно заниматься поисками подходящего варианта. Агентства хотя и берут на себя весь комплекс операций, связанных с покупкой жилья, но всегда есть моменты, когда нельзя обойтись без личного присутствия заказчика. Большинству людей сложно постоянно отсматривать варианты в рабочее время. Свободное время и меньшая активность рынка летом дают шанс обзавестись квартирой с большим комфортом. И сезонность, отмечаемая риэлторами, в этом только помогает.

Но недвижимость — все-таки не фрукты и не мороженое. И утверждать, что существует прямая взаимосвязь между сезонностью и объемами продаж, нельзя. Она есть, но не настолько явная, как на других рынках. Определяющими факторами становятся все-таки внешние обстоятельства. Так, если вспомнить поведение рынка в предыдущие годы, то летом 2004-го рынок «стоял», летом 2005-го был довольно ровным, а в 2006 году отличался изрядной бодростью. Прокомментировать развитие ситуации на столичном рынке недвижимости мы попросили директора департамента маркетинга агентства недвижимости «Открытая компания» Сергея Крячкова.

Шаг вперед и два в сторону

Последние три года рынок испытывал значительные колебания: то предложений много, то катастрофически мало, цены то галопируют, то застывают. Московский рынок недвижимости находится в постоянном движении, являясь своеобразным зеркалом экономики: как только у людей появляются деньги, они спешат вложить их в недвижимость. У россиян нет опыта инвестирования. Банковские продукты до сих пор воспринимаются населением как рискованное вложение, да и проценты по вкладам не слишком высоки. На фондовом рынке мало кто умеет работать. А недвижимость наиболее понятна для широких масс. За последние годы люди осознали, что квадратные метры — не только место для жизни, но и актив.

В целом настроение покупателей и поведение рынка носят маятниковый характер. После того как в 2004 году рынок «встал», накопился переизбыток предложения — несколько тысяч квартир нашли своего покупателя только через полгода. Знаменитый 2006 год, напротив, выбрал с рынка все, что возможно; наблюдался ажиотажный спрос. Это привело к тому, что недвижимость была неравномерно оценена по классам. Дорогое и среднее жилье осталось в прежних рамках, а «хрущевки», которые расхватывали только потому, что больше ни на что не хватало средств, подскочили в цене слишком сильно. В этом году их стоимость и будет скорректирована серьезнее всего, и этот процесс уже начался.

Предложение в плюс, цены — в минус

Если 2006 год отличился рекордным ростом цен, то 2007-й можно смело считать рекордсменом по количеству экспонированных квартир. Специалисты расходятся в своих оценках объема предложения, но наиболее реальным выглядит показатель 40 тыс. объектов (для сравнения: осенью 2006 года количество предложений равнялось примерно 12 тыс.).

В конце прошлого года многие аналитики говорили о том, что не позднее марта 2007-го произойдет небольшой откат цен. Этого не произошло, и риэлторы вкупе с покупателями и продавцами недвижимости оказались в трудной ситуации: объем предложения растет, ничего не продается, агентства живут на те средства, которые заработали в прошлом году.

С чем связано такое положение? В первую очередь с инерцией сознания. «Как же так, — думает продавец, — за прошлый год стоимость недвижимости подскочила на 100%, а в этом я должен скидывать цену на свою квартиру?» Но торг теперь (в отличие от 2006 года, когда такого понятия на рынке просто не существовало) стал уместен. Сегодня нормой считается скидка 7–10%, а на наиболее переоцененные объекты реально добиться дисконта, доходящего до 15%. Конечно, у продавцов возникает вопрос: раз все постоянно меняется, может, стоит подождать лучших времен? Тем более, что аналитики предрекают значительное повышение цен осенью, основываясь в своих рассуждениях на том факте, что к тому времени число вводимых в эксплуатацию новостроек уменьшится, а цены на них поднимутся.

Разумеется, далеко не все специалисты придерживаются такого мнения. Дело в том, что постоянное изменение ситуации вынуждает каждый раз принимать новую стратегию. В ситуации, например, галопирующего роста было интересно брать ломбардные кредиты: человек закладывает банку жилье, на заемные средства приобретает другое и совершенно не опасается того, что, когда он будет продавать «старую» квартиру, она обесценится. При падающем рынке целесообразнее, наоборот, как можно быстрее «скинуть» имеющуюся недвижимость и на вырученные деньги купить другую.

Если хорошо подумать...

Сейчас рынок падает, косвенное свидетельство тому — активный торг при продаже объектов. Многие агентства недвижимости стремятся привлечь продавца предложениями так называемого срочного выкупа. Как известно, есть спрос на услугу — появляется и предложение: у многих владельцев квартир попросту не выдерживают нервы — квартиры стоят уже по три–четыре месяца. Проблема в том, что большинство объявлений о выкупе «за неделю» являются рекламным ходом, рассчитанным на привлечение клиента: «лишь бы пришли, там разберемся».

К тому же не у всех компаний есть средства на выкуп. Будем реалистами: если кто-то предлагает сделать что-то быстрее обычного, клиентам придется заплатить за это. Как правило, срочно выкупаемая квартира оценивается примерно на 30% дешевле своей действительной стоимости.

Другие агентства дисбаланс спроса и предложения заставляет создавать свои инструменты и предлагать такие условия, которые позволяли бы эффективно работать на рынке. Какой смысл завышать стоимость квартиры, долго ждать звонков и потом торговаться? Гораздо эффективнее уже сейчас выставить квартиру по той цене, за которую продавец реально готов ее продать, — это только ускорит сделку.

Так, в агентстве недвижимости «Открытая компания» убеждены, что в этом случае сделку можно закрыть за 30 рабочих дней. «Наш тариф «Летний» явился результатом анализа сложившейся ситуации на рынке, — утверждает С. Крячков. — Мы предлагаем продавцу выступить самому инициатором торга и стать хозяином положения, а не загонять себя в кабальные условия, покупаясь на обещания «срочного выкупа». Открытое официальное оформление всех этапов сделки в ОК позволяет быть в курсе всех поступающих предложений и запросов покупателей и в итоге получить конкретную и весомую выгоду.

Кроме того, я искренно убежден, что клиент ничего не теряет. Клиенты, заключившие договор по данной акции, получат также дополнительные преференции по объему рекламы объекта недвижимости, которая будет размещена в популярных и эффективных источниках. В среднем объем рекламы в рамках данной акции будет в два раза больше, чем в стандартном договоре. Предложение подразумевает гарантию, которая заключается в том, что если мы не реализуем квартиру за обещанные 30 дней, размер нашей комиссии снижается на 30%».

Лучшее время — сейчас

Что будет дальше? Возможны три сценария: рост, стагнация и падение цен. Каждый из них диктует свои правила поведения продавцам и покупателям. Рассуждая об осени, пожалуй, разумнее говорить о стагнации или падении цен, причем последний сценарий более вероятен. Пресловутые цены на нефть и политические факторы влияют на рынок, но не в такой степени, как любят писать об этом аналитики рынка недвижимости. Причина скорее в общеэкономической ситуации в стране. Так, в 2006 году накопленные резервы уже были реализованы в недвижимости, в данный момент платежеспособный спрос несколько снизился.

Продавцу в ситуации снижения цен выгоднее «сбрасывать» квартиру как можно быстрее, учитывая, что сроки сделки теперь затягивается (если раньше квартира экспонировалась в среднем полтора месяца, то теперь нужно около трех).Специалисты же рекомендуют действовать именно сейчас — хотя бы потому, что имеется огромный выбор предложений, есть реальная возможность поторговаться, а риэлторы крайне лояльны к немногочисленным клиентам.