Павел Созинов: "Число сделок на рынке уменьшается"

Рынок недвижимости "оживет" не ранее весны 2008 года, а сейчас строители готовы "двигаться" по цене на квартиры до 10%. Об этом рассказал полпред президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.

DP.RU: Каковы сейчас темпы роста ипотечного рынка в СЗФО?

П. С.: К сожалению, цифры по количеству ипотечных кредитов, фигурирующие в отчетах аналитиков и в официальной статистике, сильно разнятся. Однако, опираясь в целом на статистику ЦБ РФ, можно отметить, что объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, в первом квартале 2007 года сохранился в СЗФО на уровне четвертого квартала 2006 года и не превысил 8–9 млрд рублей.

В Петербурге цифра замерла на отметке 5 млрд рублей. Это в целом неплохо. Если тенденция сохранится, то по итогам года в СЗФО объем задолженности составит 30–35 млрд рублей или 120–140% по отношению к показателям прошлого года. Ни о каком удвоении или утроении объемов говорить уже не приходиться, но тренд, так или иначе, остается положительным.

Риэлторы и ипотечные брокеры отмечают уменьшение количества первичных обращений горожан, рассматривающих покупку квартиры с использованием ипотеки не менее чем на 30–50%, что отражает общую ситуацию на рынке недвижимости.

Число сделок на рынке уменьшается, растет объем предложений на вторичном рынке жилья и время экспозиции квартир в листингах. Первичный рынок мгновенно отреагировал завуалированными скидками – сегодня строители готовы двигаться по цене до 10%. Цены в прайс-листах уже перестают отражать реальную ценовую ситуацию на рынке. Покупатель застыл в привычном ожидании падения цен. Эта ситуация, хотя и диаметрально противоположна прошлогодней, но приводит к одному результату – к уменьшению количества сделок с использованием ипотеки. В прошлом году лавинообразный рост цен дестабилизировал рынок ипотеки, продавец ориентировался на прямые продажи. В этом году проблема в ожиданиях покупателей.

DP.RU: Ряд экспертов считает, что цены на жилье поднимутся осенью на 10%, но скорректировать ситуацию на рынке сможет ввод "Балтийской жемчужины". Вы согласны с таким мнением?

П. С.: До осени ситуация вряд ли изменится – продолжится откат рынка. Оживления следует ожидать не ранее весны 2008 года. Как это ни странно, рынок никак не реагирует на выброс новых объектов, тем более что и объемы эти не столь велики.

Только кратное увеличение предложения может стимулировать рынок. Сегодня предложение, по крайней мере на вторичном рынке, растет. Большие объемы однородного предложения в одном месте – это скорее головная боль продавца.

DP.RU: Можно ли говорить о том, что вскоре рынок ипотечного кредитования ожидает кризис?

П. С.: Не думаю, что нас ожидает кризис на рынке ипотечного кредитования – по крайней мере в ближайшие 2–3 года объемы в абсолютных цифрах будут прирастать, если макроэкономическая ситуация не изменится. Судите сами, если емкость рынка недвижимости в Петербурге в последние годы составляет около 70–80 тыс. сделок, то 11 тыс. выданных ипотечных кредитов – это не более 15% рынка. В СЗФО, по данным Росрегистрации, только 6% сделок на рынке недвижимости проходят с использованием ипотеки. В некоторых регионах России, например, в Чувашии уже большинство сделок проходят с использованием кредитов – у населения просто нет другой возможности приобретать недвижимость.

Если все сделки в Петербурге будут проходить с использованием ипотеки, то это семикратный рост. Емкость рынка в этом случае можно оценить, учитывая, что сегодня средний кредит составляет около $70 тыс., в $ 5 млрд. Так что задел остается. В сделках купли-продажи на рынке недвижимости участвуют не более 2–2,5% населения Петербурга – не слишком значительные цифры для мегаполиса. В то же время, по данным аналитиков, 10% горожан имеют семейный доход более $50 тыс. в год. Это потенциальные покупатели недвижимости. Не следует забывать, что не менее 15% квартир покупают иногородние и еще около 10–15% – инвесторы с целью вложения средств, сдачи в аренду или последующей перепродажи. Так что спрос на недвижимость у этой части потребителей останется высоким, несмотря на временные трудности этого года. К сожалению, остальные 98% горожан и в этом году останутся без новых квартир.

Сегодня недвижимость – это единственный практически безальтернативный механизм сохранения вложенных накопленных средств. Ни банковские депозиты, ни вложения в валюту сегодня не могут конкурировать с недвижимостью. Цена на недвижимость – это цена благосостояния большинства наших горожан. У горожанина может не быть сбережений, но квартира – это тот задел, который любая семья постарается сохранить и приумножить. Так что цены будут прирастать. Если рассматривать 10 последних лет, то несмотря на все взлеты и падения, жилье подорожало более чем в 3 раза, то есть в среднем квадратный метр дорожал не менее 15% в год.

DP.RU: Программа "Жилище" несколько пробуксовывает. В чем причины этого?

П. С.: К сожалению, несмотря на название, эта программа скорее относится к программным документам банковского сектора, чем строительного. Основной постулат – создание условий, стимулирующих активный спрос – ориентация на снижение ипотечных ставок по кредитам, на объемы выданных ипотечных кредитов и т. п. Большие программные обязательства перед социально незащищенными слоями населения и совсем малые (в объемах закладываемых финансовых средств) на создание инженерно подготовленных участков под застройку. То есть объем предложения – строительство квартир – программа "Жилище" не стимулирует. Не обеспеченные квадратными метрами денежные потоки – это вклад в инфляционные процессы и в рост цен, а не в доступное жилье.