Строящееся жилье берут в долг

Квартиры на первичном рынке жилья все чаще покупают на заемные деньги: спрос на кредиты резко увеличился. За минувшие 12 месяцев процент сделок с использованием заемных средств в целом по рынку вырос в 2,5-3 раза. При этом застройщики отмечают распространение схем, близких к классической ипотеке, когда кредит дается под залог права требования, а не под уже имеющееся жилье.

"В крупных компаниях доля сделок с привлечением кредитных денег достигает 30-40% от общего объема, - говорит Марианна Белькова, руководитель отдела кредитования первичного рынка ОАО "Балтийская Ипотечная Корпорация". - На фоне обострения конкуренции банков на первичном рынке доля таких сделок до конца года возрастет до 50-60%".

Впрочем, многие застройщики уже сегодня говорят о том, что более половины продаж происходит с использованием заемных средств. Соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынках жилья у банков в среднем 1:4. Но сейчас появилась тенденция к увеличению доли сделок на "первичке". В Петербурге около 30 банков активно занимаются кредитованием дольщиков. Полгода назад процентные ставки по кредитам на покупку строящихся квартир составляли 15-17% в рублях, сегодня они опустились до 11,75-14,5%.

Банки, вовремя вошедшие в рынок, уже заключили договоры о сотрудничестве со всеми крупнейшими застройщиками города. По данным корпорации "Петербургская Недвижимость", аккредитацию в банках на сегодняшний день имеют 20 строительных компаний из 80, работающих на рынке. "При этом каждый из застройщиков оказался аккредитованным в 8-10 банках одновременно, - отмечает Олег Пашин, заместитель генерального директора ЦРП "Петербургская Недвижимость". - Таким образом, между банками стала происходить конкурентная борьба в рамках одного и того же строящегося объекта. Благодаря этому дольщик имеет возможность выбрать для себя оптимальную программу: выгодные процентные ставки, лояльные требования к заемщику, минимальный первоначальный взнос и, что немаловажно, возможность досрочного погашения кредита".

Одним из главных недостатков кредитования первичного рынка часто называют мораторием на досрочное погашение кредита, который доходит в некоторых банках до 3-5 лет. Остальные особенности кредитования на стройке связаны в первую очередь с повышенными финансовыми рисками. Поэтому ставки кредитования по большинству программ на период строительства дома выше на 2-3%, чем после оформления в собственность. "После оформления в собственность ставки, как правило, снижаются до 10-13%", - говорит Марианна Белькова.

Затрудняет кредитование на первичном рынке использование застройщиками различных схем в обход Федерального закона 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.". "Несмотря на это, многие банки в связи с конкуренцией всячески пытаются прокредитовать "кривую" схему. А поскольку заложить права по ничтожным договорам невозможно, кредитуя обходные схемы 214-ФЗ, банки требуют поручительства застройщика как юрлица за каждого конкретного дольщика", - говорит Марианна Белькова. Для многих покупателей ипотека стала инструментом, позволяющим превратить мираж в реальность.

Олег Пашин, заместитель генерального директора ЦРП "Петербургская Недвижимость":

"Цена квартиры на первичном рынке еще до получения права собственности на жилье, конечно, ниже, чем в сданном доме. Разница в цене может достигать 30%. Таким образом, квартира в строящемся доме по-прежнему хороший инструмент инвестирования. В ближайшие годы на рынок выйдут новые масштабные проекты-миллионники: "Балтийская Жемчужина", "Евроград", проекты в Кудрово и др. Поэтому возможностей для покупки жилья в строящихся жилых комплексах Петербурга будет предостаточно.

Но рост цен заставил многих задуматься о получении ипотечного кредита, так как собственных средств уже стало недостаточно даже для покупки недорогой квартиры в доме не с самым близким сроком сдачи".

Марианна Белькова,руководитель отдела кредитования первичного рынка ОАО "Балтийская Ипотечная Корпорация":

"В последнее время появилась новая тенденция: застройщики все чаще задумываются об альтернативных источниках привлечения средств, чтобы отказаться от привлечения дольщиков на этапе строительства. Дело в том, что деньги покупателей квартир для строительных компаний дороги, и гораздо интереснее продать уже достроенный объект. Тем более что готовые квартиры продаются на 15-20% дороже, чем на стадии строительства.

По этой причине застройщики обращают активное внимание на альтернативные источники финансирования (рынок облигационных займов, возможности банков-кредиторов), а также рассматривают схемы проектного финансирования и целевого фондирования".