Инвестиции в новостройки. Котлован по цене крыши

Еще недавно новостройки как дорогие, так и относящиеся к экономклассу, были одним из наиболее привлекательных объектов для вложения средств, причем и для долгосрочных, и для спекулятивных инвесторов. Однако с наступлением стабилизации все чаще слышны разговоры о том, что популярная некогда схема покупки квартиры на стадии котлована для перепродажи ее в готовом виде в Московском регионе больше не работает: доходность подобных операций снизилась с прошлогодних 70–80 % до сегодняшних 10–20. Сложившуюся обстановку комментируют эксперты рынка недвижимости.

«Действительно, по сравнению с нынешней ситуацией лет пять-семь назад многие застройщики испытывали трудности с финансированием. Получить кредит в банке было непросто, поэтому широко распространилась практика привлечения в проект частных инвесторов, которые пользовались скидками на квартиры в размере 10–30 % в зависимости от стадии готовности объекта, — рассказывает Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru. — А сейчас подобная схема девелоперам не слишком интересна, к тому же Закон о долевом участии в строительстве прямо запрещает продажу объектов на стадии котлована».

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации компании «МИАН‑Девелопмент», в редких случаях еще можно купить недвижимость на начальных этапах строительства, однако это перестает быть повсеместной практикой. Застройщику выгоднее возвести хотя бы несколько этажей и начать продажи по более высоким ценам. «В сегменте первичного жилья сейчас наблюдается пониженный по сравнению с прошлым годом спрос, и случаи полной реализации объекта при наличии одного котлована отсутствуют, — соглашается Сергей Заблоцкий, аналитик агентства «Инком-Недвижимость». — Безусловно, продажи на ранних стадиях строительства кое-где идут, но такого ажиотажа, как в 2006 году, уже нет». А вот в «МИЭЛЕ» считают, что именно так находит своих владельцев порядка 20 % квартир. Впрочем, довольно быстро набирает силу спрос на жилье в сданных домах, и даже с отделкой, утверждает Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Вообще инвестор инвестору рознь. Кто-то стремится просто сохранить капитал и покупает недвижимость для себя, будущих детей или родителей. Им, конечно, важно изменение рыночной стоимости принадлежащих им активов, но сбрасывать их из-за «колебаний курса» они не станут. В «Инком-Недвижимости» полагают, что в настоящий момент большая часть инвестиционных сделок относится именно к этой категории. «Долгосрочных инвесторов не пугает номинально невысокая доходность, поскольку они мыслят стратегически. Ежегодный рост стоимости принадлежащих им активов даже на уровне чуть выше темпов инфляции их вполне устраивает», — комментирует С. Заблоцкий.

А вот приобретение жилья с целью перепродажи, по мнению экспертов, становится менее выгодным бизнесом. В «Инкоме» рентабельность таких капиталовложений оценивают в 30–40 %, а разница в стоимости котлована и сданного объекта, по словам Бориса Флексера, составляет 10–20 %. Но поскольку средний срок строительства — полтора-два года, и цены не растут, а стоят на месте, то прибыль от подобных сделок действительно получается небольшой. Недаром, замечает С. Заблоцкий, жилищные спекулянты (в данном случае слово совершенно не имеет привычной негативной окраски и просто обозначает лиц, извлекающих доход из разницы между покупной и продажной ценами товара) постепенно начинают уходить в другие сегменты рынка недвижимости, а то и вовсе меняют инвестиционные инструменты.

По информации компании «МИАН», средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья по итогам мая составила 3839 долл., что на 0,3 % ниже, чем в апреле. Наибольшее снижение (около 1 %) отмечают в экономклассе, а вот бизнес-класс, напротив, подорожал почти на 4 %. Цена многокомнатных квартир продолжает незначительно расти в пределах 1 %, к началу июня 1 кв. м в них стоил в среднем 4114 долл. Стоимость 1 кв. м в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах в новых домах практически не изменилась и равна 3852, 3894 и 3841 долл. соответственно. В «МИЭЛЕ» отмечают, что небольшая положительная ценовая динамика зафиксирована практически во всех сегментах рынка новостроек, за исключением панели, а наибольший рост стоимости продемонстрировало элитное жилье.