К концу года стоимость жилья в России может вырасти на 12 процентов

Умеренными назвали эксперты темпы роста цен на недвижимость в России в первом полугодии 2007 года. Но стоимость квадратного метра в регионах все-таки росла.

За шесть месяцев самые высокие темпы роста рублевых цен - 5-6 процентов - продемонстрировали Омск, Красноярск, Ростов-на-Дону. С отрывом в 3 процента следом шли Новосибирск, Санкт-Петербург, Волгоград. Все остальные города, за исключением Нижнего Новгорода с минимальным ростом в 0,6 процента, перешли в область коррекции цен, а некоторые продемонстрировали даже снижение. Лидером снижения выступила Уфа (минус 2,5 процента). В российской столице рублевые цены уменьшились на 2 процента. Примерно на столько же - в Челябинске и Самаре.

Тем не менее резкого снижения на рынке не произойдет. Более того, как считает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин, в ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен, правда, с постепенным замедлением темпов.

На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается. А имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры. Так, по данным Ассоциации строителей, застройщики пока живут за счет задела, но он постепенно заканчивается. К началу 2007 года у 65 процентов застройщиков уже не было задела по не начатым объектам. У 10 процентов он составлял менее 20 процентов от объема застройки и только 25 процентов средних застройщиков имели задел в нормативном размере.

Кроме того, из года в год в стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям. По различным оценкам, этот дефицит сегодня составляет 20 процентов, а к 2008 году - дойдет уже до 40. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства (которые потом возвращают, увеличивая продажную стоимость недвижимости) в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы. В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес- и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным.

Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58 процентов. Довольно часто рост цен на недвижимость напрямую связывают с подорожанием основных стройматериалов, в частности, цемента. Однако, по расчетам, произведенным Центром информации и экономических исследований в стройиндустрии, рост цен на цемент оказывает незначительное влияние на себестоимость жилищного строительства. Так, доля цемента в окончательной себестоимости одного квадратного метра постоянно уменьшается и составляет примерно 2-4 процента, а в производстве одного кубического метра железобетона - 10-12 процентов. Себестоимость продукции в строительной индустрии, по данным того же института, в основном формируется за счет сырьевой составляющей. Цены на сырье в последние годы растут достаточно высокими темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличения железнодорожных тарифов. Кроме того, серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников, стоящих между добывающими производствами и строительной индустрией. Наценки компаний-перекупщиков достигают 30-40 процентов. Естественно, что товар, прошедший через 3-4 посредников, становится дороже на 100 и более процентов.

И все-таки, вопреки расхожему мнению, купить жилье сегодня более реально, чем, например, девять лет назад. Росстат рассчитал отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м) к среднему годовому доходу семьи, состоящей из трех человек. Получилось время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая практически все свои доходы. Надо заметить, что данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов. В итоге сегодня среднестатистическая российская семья может накопить деньги на новую квартиру за 4 года 7 месяцев. Кстати, когда готовился национальный проект о доступном и комфортном жилье, эксперты вывели более оптимистичный показатель - три года и два месяца.

При этом самым недоступным, согласно Росстату, жилье в России было в 1998 году, после памятного обвала рубля по отношению к доллару. Тогда считалось, что собрать деньги на собственную квартиру можно не менее чем за 7 лет и четыре месяца. Но и перед дефолтом было не так-то просто стать собственником нового жилья - на это тоже требовалось порядка шести лет. А вот начиная с 2001 года индекс доступности жилья стал постепенно, с некоторой, правда, коррекцией, сползать вниз. Все-таки уровень жизни в России медленно, но повышается.

Если верить самым оптимистичным прогнозам, в 2007 году по всей России будет введен в строй 61 миллион квадратных метров жилья. К 2010 году, по мнению экспертов, будет сдаваться в год уже 60-70 миллионов "квадратов", а на рубеж 80 миллионов Россия выйдет ближе к 2012 году. Прежде всего это связано с тем, что строительный цикл составляет 2-2,5 года и объекты, которые строятся сегодня, отразятся на общей ситуации только по прошествии этого времени. В рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Росстрой наметил строительство более чем 20 миллионов квадратных метров за счет реализации мегапроектов частными компаниями. По мнению специалистов строительного ведомства, этот шаг позволит стабилизировать цены на жилье эконом-класса по всей стране и приблизит Россию к так давно желаемому вводу в эксплуатацию 1 квадратного метра жилья на человека в год.