Куда катится квадратный метр?

Вот уже который месяц цены на квартиры в Москве находятся в "подвешенном" состоянии. Если быть точным, рост средней цены квадратного метра прекратился в апреле. Сейчас по некоторым категориям жилья цены остаются стабильными, по другим - едва заметно падают, а кое на каких направлениях заметен даже рост. При этом в наиболее популярных диапазонах - 1-, 2- и 3-комнатных квартир вторичного рынка - налицо именно снижение цены. Самые престижные и дорогие квартиры из 4 и более комнат, наоборот, в цене растут, причем весьма заметно: за последние три месяца квадратный метр в них подорожал на 200 долларов США. Налицо определенный разброс по районам: в Центральном, Северо-Восточном, Северо-Западном, Южном административных округах цена метра ползет вверх, в ЗАО и САО остается более или менее стабильной, а в Восточном, Зеленоградском, Юго-Восточном, Юго-Западном снижается. Причем, отследив картину последних трех месяцев, можно увидеть, что наиболее интенсивно квартиры дешевели в мае, а в июне-июле рынок снова несколько "отыграл" вверх: в некоторых АО однокомнатные квартиры "падали" сразу на 300 долларов за "квадрат", а затем восстанавливали или даже превышали апрельские позиции. Особняком опять-таки стоят многокомнатные квартиры: цены на них в конце весны практически не "просели", а с приходом лета цены где-то остались на прежнем уровне, а где-то и подросли еще на пару сотен у. е. за квадратный метр.

Читая между строк

Статистические данные, приведенные выше, однако, не настолько близки к реальности, как хотелось бы. Дело в том, что агентства недвижимости и интернет-сервисы отслеживают лишь цену, которую продавцы квартир указывают в объявлениях.

Между тем именно в последние месяцы разрыв между ценой по объявлению и реальной продажной ценой может быть довольно значительным. Дело в том, что нынешняя стагнация цен на московскую недвижимость - результат спекулятивного "пузыря" нескольких последних лет - первая после дефолта 1998 года. И, соответственно, первая, проходящая в условиях наличия у большинства продавцов и покупателей недвижимости доступа к интернет-сервисам и аналитическим материалам.

Продавец или агент, выставляя цену на свою квартиру, ориентируется на уже заявленные цены на аналогичные объекты. Ставить цену "ниже рынка" ему не хочется. При этом он зачастую не учитывает, что квартира, цена которой была взята в качестве ориентира, либо еще не продана, либо продана со значительной скидкой.

Зачем я, квартира, тебя продаю?

Наталья, москвичка среднего достатка, выставила на продажу свою квартиру в начале апреля. Риелтор, обладавшая немалым опытом в своем ремесле, поначалу ее обнадежила: мол, объект уйдет за две недели. Через несколько дней, когда количество просмотров сняло первую эйфорию, прогноз пришлось скорректировать: кончится Великий пост - тогда и уйдет. После Пасхи, однако, квартиру тоже не продали. Несколько просмотров завершались яростным торгом, причем за выставленную цену объект не захотел покупать никто. Когда наступило лето, прогноз риелтора зазвучал и вовсе уныло: "Вот кончится лето, пойдут просмотры - осенью точно все получится!" Хорошо еще, что "альтернатива" Натальи, то есть квартира, которую она хочет приобрести, продав старую, тоже ждет.

Психологически понятно и поведение покупателей - а что им терять, когда бурного роста цен точно не ожидается, - и упорство продавцов: кому же хочется снижать цену и лишаться нескольких десятков тысяч долларов. Тем более если продавцы, как это часто бывает, связаны необходимостью тут же купить другое жилье, то есть пресловутой "альтернативой". Гораздо интереснее и непонятнее другой вопрос - когда ждать конца этого застоя? Когда и насколько резко упадут цены? Или, быть может, нас ожидает новый период их роста? Предсказать это и, возможно, повлиять на ситуацию уже сейчас пытаются все ключевые игроки рынка - и застройщики, и крупные агентства недвижимости, и городские власти. Горожане - индивидуальные продавцы и покупатели жилья - в данной ситуации могут лишь пассивно ожидать исхода "битвы титанов". А вот покупатели с "живыми" деньгами, в том числе и клиенты банковских ипотечных программ, сейчас в явном выигрыше: выбор квартир достаточно велик, а отсутствие роста цен позволяет им не торопиться.

Но и у покупателей своя игра. Они не спешат сразу брать понравившийся вариант. Считая, что сегодняшняя стагнация, вероятнее всего, завершится резким или плавным, но спадом цен, те, кто может подождать еще несколько месяцев, терпят и не обзаводятся квадратными метрами. Такое ожидание требует достаточного азарта: ведь когда снижение цен начнется, сегодняшнее избыточное предложение будет мгновенно сметено возникшим спросом, и рынок покупателя, который мы имеем сегодня, вновь станет рынком продавца. Тогда-то и выяснится, что в сегменте "народных" квартир у нас по-прежнему дефицит, что при осмотре квартиры лучше сразу вносить задаток, а то продавец к вечеру может и передумать... Словом, в случае любой - резкой или плавной - коррекции цен московский рынок недвижимости вернется в свое нормальное состояние, и затянувшийся период затишья так или иначе закончится. По итогам года самые быстрые и изворотливые квартирные игроки обогатятся или улучшат свои жилищные условия, а вот неторопливые могут потерять изрядную сумму.

Эксперты советуют...

Если прочитать все публикации в жанре "советы эксперта", посвященные сегодняшнему положению дел на московском рынке недвижимости, картина происходящего запутывается даже у самых ясных умов. Одни аналитики еще в марте советовали "сбрасывать" квартиры на пике стоимости; их совету успели последовать только самые расторопные, а далее наступил апрельский спад. Другие успокаивали и успокаивают: мол, не стоит опасаться временных колебаний цены, поскольку недостаток квадратных метров в столице очевиден. Третьи весной обращали внимание на зарубежную недвижимость - в некоторых красивейших столицах Европы жилье куда дешевле московского, а его ликвидность и перспективы роста цен самые радужные. В июне в профильной прессе бушевал целый вихрь из разнонаправленных, но одинаково "пиарных" публикаций: одни призывали срочно продавать, другие - не поддаваться панике. Как можно догадаться, сторонников второй точки зрения среди аналитиков риелторских компаний и застройщиков было куда больше. Сейчас, в пору отпускного затишья, умолкли даже самые громогласные советчики. Покупатели и продавцы квартир предоставлены своей интуиции и умению своих агентов. До осени вряд ли стоит ожидать резких колебаний рынка, если не случится какого-либо крупного кризиса: летний спад активности в сфере недвижимости далеко не миф. Но осенью начнутся крупные подвижки - это связано и с ожиданиями по спаду цен, и с активностью застройщиков, и с возможностью отмены "точечной застройки". Не говоря уже о том, что смена, скажем, руководства столичного стройкомплекса может вызвать большую сумятицу на рынке, особенно в его дорогих сегментах. Да и ожидаемые предвыборные и послевыборные пертурбации нельзя сбрасывать со счетов. Самые расторопные "ушли в кэш" уже сейчас - просто на всякий случай. Остальным остается ждать и надеяться. Впрочем, один совет все же можно дать без особой опаски, и с этим соглашаются все аналитики: не уверен в своих спекулятивных способностях - оставь квартиру при себе. По крайней мере до момента следующей стабилизации рынка.