Каким будет механизм и суммы компенсаций при изъятиях земли в пользу государства

Строительство федеральной трассы или закладка нового городского района проходит через территорию частного владения. Государству надо построить, а собственнику - получить компенсацию. На каких условиях может быть отчуждена земля и как должна рассчитываться компенсация, каждая из сторон понимает по-своему. Зачастую договориться стороны не могут, у заказчиков сбиваются сроки строительства, у граждан истощаются нервы и кошелек. Чтобы избежать подобной ситуации и сделать процедуру отчуждения земельных участков в пользу государства более прозрачной, минэкономразвития разработало и внесло в правительство поправки в Земельный и Гражданский кодексы.

Как сообщил замруководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития Андрей Ивакин, соответствующий законопроект, над которым министерство работало 2,5 года, согласован со всеми ведомствами и осенью может быть внесен в Госдуму. При удачном стечении дел минэкономразвития рассчитывает, что закон заработает уже в 2008 году.

Новый законопроект уточняет правила расчета компенсации земель, оформленных на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования. Государство при изъятии обязано выплатить владельцу стоимость участка и возместить убытки, связанные с потерей собственности. Владельцы участков вправе выбирать между денежной компенсацией или новым земельным участком. Кроме того, передаваемые гражданам взамен изъятых новые участки станут сразу же оформляться в их собственность.

Сегодня Земельный кодекс разрешает государству выкупать земли у граждан для строительства дорог, мостов, трубопроводов и других объектов, правда, если нет альтернативных возможностей для их строительства. Гражданский кодекс на этот случай предусматривает два способа отчуждения собственности - добровольный и принудительный. В первом варианте стороны полюбовно договариваются и заключают сделку. Во втором стороны не могут договориться о соответствующих выплатах, и дело передается в суд, который устанавливает размер компенсации и выносит решение о принудительном отчуждении.

Новые поправки, которые разработало минэкономразвития, в целом эту систему не меняют, они лишь устраняют неточности и пробелы в действующем законодательстве. В частности, более конкретно прописанная норма, которая определяет, кто принимает решение об изъятии участков. В настоящее время решение о выкупе должно приниматься органами власти, определенными федеральным законом. В результате любое решение об изъятии, сам договор выкупа земельного участка может быть оспорен в суде как действие, совершенное не уполномоченными лицами. В новом законопроекте прописано, что определять органы власти, уполномоченные на изъятие земли, будет правительство, региональная исполнительная власть или органы местного самоуправления.

Есть еще один вопрос, который требует уточнения. Сегодня закон обязывает уведомлять каждого собственника об изъятии и выкупе земли, но сделать это иногда невозможно. Особенно это касается сельскохозяйственных земель, находящихся в долевой собственности. Количество собственников в таких случаях может исчисляться сотнями, а информации об их местоположении нет. Законопроект будет уточнять этот вопрос, рассматривается публикация в средствах массовой информации.

Другая проблема - это определение цены участка. Конечно, кадастровая стоимость, как утверждают многие чиновники сегодня, по сути, тоже рыночная, но не стоит забывать, что рассчитана она методами массовой оценки, которая дает более грубый результат.

Согласно новым поправкам земля для государственных и муниципальных нужд будет выкупаться у граждан и предприятий по рыночной цене. Определять же эту рыночную цену будут оценщики, которые изучат рынок в районах планируемой застройки и установят стоимость каждого конкретного участка. Выбирать этих оценщиков будет на конкурсной основе Росимущество или отраслевые ведомства, заинтересованные в строительстве.

Еще один вопрос связан с выбором компенсации за изымаемый участок. Правила, прописанные в Земельном кодексе, позволяют собственнику выбрать денежную или натуральную (другой равноценный земельный участок) компенсацию. Если вы взяли деньги, то проблем нет, а вот если вы захотели другой земельный участок, то сегодня надо помнить, что тем же кодексом запрещается предоставлять участки земли для жилищного строительства без торгов. Кроме того, он запрещает получать участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Другими словами, в собственность вы его не оформите.

Новый законопроект как раз и пытается разрешить эти коллизии. Он устанавливает возможность предоставления участков взамен отчуждаемых без торгов. Более того, граждане, получившие взамен изъятых новые участки, смогут сразу же оформлять их в собственность.

Что же касается юридических лиц, то методика компенсации здесь пока не определена. Как пояснили в минэкономразвития, рассматривается два варианта начисления компенсации. В первом случае изымаемый государством участок рассматривается как собственность, тогда выкупная цена участка будет определяться как рыночная за вычетом того, что пришлось бы заплатить предпринимателю при приватизации. Владельцам же приватизированных предприятий в этом случае придется заплатить 2,5 процента от кадастровой стоимости. Второй случай - когда изымаемый государством участок будет считаться арендованным сроком на 49 лет, и компенсация будет высчитываться, исходя из платежей, которое успело выплатить предприятие.