Продажные метры

Ирина получила в наследство 2-комнатную квартиру на Таганке и решила продать ее. По совету друзей Ирина разместила в жж-сообществе zhilploshchad объявление примерно такого содержания: «А кто купит у меня квартиру за разумные деньги? Посредникам просьба не беспокоиться». В течение недели нашелся покупатель, Ирина встретилась с ним и юристом, они обсудили детали договора, сторговались, поехали в банк, где покупатель арендовал ячейку, и рассчитались. Все остались довольны.

Такие радужные истории скорее исключение, чем правило. А по всем законам жанра Ирине должен был попасться сомнительный тип, который попытался бы обмануть ее, или Ирина вообще не нашла бы покупателя сама. В прошлом номере мы писали о том, как проверить юридическую чистоту квартиры, которую вы собираетесь купить. Если вы продаете, будьте готовы к тому, что долго и тщательно будут проверять вас. Кроме того, перед тем, как считать сделку по продаже квартиры состоявшейся, вам предстоит решить массу вопросов: определить рыночную цену квартиры, найти покупателя, подготовить все документы, получить деньги.

Последовательность действий Если поиск покупателя через знакомых и в жж не увенчался успехом, лучший вариант — обратиться в агентство недвижимости. Агент возьмет на себя всю «черновую» работу: оценит квартиру, даст объявление, предварительно разработав «рекламную кампанию» (то есть напишет «завлекательный» текст и повесит рядом с объявлением симпатичную картинку) — причем объявления вывешиваются не только на сайте агентства, но и на всех крупных сайтах недвижимости, и кроме того отправляются в газеты. Звонки также будет принимать агент, предварительные переговоры ведет он же, с вами потенциального покупателя знакомят только в том случае, если он согласен со всеми условиями или предлагает какой-то «особенный» вариант (скажем, вы сбрасываете немного, а он отдает вам свою подержанную «девятку»), который можно было бы обсудить. Агент принимает аванс от покупателя и оформляет все документы. Вам остается только получить деньги.

Очевидные плюсы: с опытным агентом вы продадите квартиру быстро и без лишней нервотрепки. Основной минус: услуги хороших агентств не дешевы (в среднем от 5% от стоимости квартиры), а в «нехороших» (там, где подозрительно дешево ценят работу агента) есть риск, что вам попадется недобросовестный агент, который договорится с покупателем и получит «левое» вознаграждение, убедив вас, например, снизить цену.

А судьи кто? Как оценить квартиру, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей баснословной цифрой? Справедливая цена — это рыночная цена. За полгода до продажи начните читать специализированные газеты («Из рук в руки», «Недвижимость и цены», «Квадратный метр»), просматривайте сайты аналитические (например, www.irn.ru) и «агентские» (www.mian.ru, www.inkom.ru) изучайте динамику цен и примеряйте показатели на свою квартиру. Основные критерии в оценке стоимости квартиры — это район, удаленность от метро (этот фактор играет роль в сегменте квартир эконом-класса и совершенно не важен в элитном секторе), категория дома (панель, кирпич, моноблок), этаж, размер кухни, инфраструктура, а так же перспектива сноса, если вы продаете квартиру в «хрущевке». Немаловажную роль играет и состояние квартиры. Ремонт может быть решающим фактором, если, скажем, район неблагоприятный, первый/последний этаж — в этом случае чистая квартира с евроремонтом, безусловно, будет стоить дороже. Но вряд ли по цене она сравнится с неотремонтированной квартирой в благоприятном районе в непосредственной близости к метро. Экология и инфраструктура сегодня едва ли не решающие факторы в определении цены. В рейтинге, составленном РБК совместно с Главной геофизической обсерваторией им. А.Е. Воейкова, на первом месте по загрязненности идут южные районы Москвы (столичный юг разделил сомнительную пальму первенства еще с 11 городами, в том числе Екатеринбургом, Кемерово, Магнитогорском и другими).

Изучите предложения по квартирам, расположенным в вашем районе, похожей планировки, в доме такого же типа. Показательными будут звонки после размещения объявления: если начнут обрывать телефон, значит вы скорее всего просчитались и ваше предложение ниже рыночного (но не настолько ниже, чтобы отпугнуть осторожного покупателя). Молчание на проводе — цена завышена.

Документальное кино Какие документы вам понадобятся? В первую очередь действительные паспорта всех участников сделки. Затем правоустанавливающие документы на квартиру. Даже если вы решили не связываться с агентством и сами продаете квартиру, тем не менее предварительно проконсультируйтесь с риэлтором (консультация, само собой, стоит дешевле полноценных услуг и вряд ли обойдется в сумму большую, чем $1 000).

Пакет документов выглядит так:

- справка БТИ — экспликация и поэтажный план;

- выписка из домовой книги;

- нотариальное согласие супруга на сделку.

Исчерпывающий перечень документов в каждом случае индивидуален. Если у квартиры есть наследники или в период приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние дети, вам необходимо будет предоставить «отказные» от всех этих лиц (подробно об этом мы писали в июльском номере).

Караул, грабят! Чаще на рынке недвижимости случаются истории с недобросовестными продавцами, чем с покупателями. Однако принцип «никому нельзя верить» актуален и для продавца. Никогда не берите деньги «с рук», не проверив их предварительно в банке. Вариант денег в чемоданчике неприемлем ни при каком случае — даже если вы продаете квартиру лучшему другу. Чтобы избежать неприятностей (и дружбу сохранить), отнесите деньги в банк и проверьте их. Воспользуйтесь банковской ячейкой (подробнее об этой банковской услуге читайте в нашем следующем номере), при этом тщательно прочтите условия договора, чтобы в непредвиденном случае (например, если сделка по какой-то причине отменится), вы могли получить деньги.