Серый цвет снова в моде: последние ипотечные тенденции уходящего лета

Как только речь заходит о "серых" финансовых схемах, сразу возникает образ чиновника, обещающего беспощадную борьбу с теми, кто укрывается от налогов. Или образ народного избранника, который, чтобы "пропиариться", предлагает во что бы то ни стало провести финансовую амнистию для "специалистов", уводящих деньги из страны. Банкиры предлагают другое решение: выдавать ипотечные кредиты клиентам с "серым" доходом. Похоже, что мы присутствуем при начале ожесточенной борьбы за "серого" клиента.

Кредитный брокер "ФОСБОРН ХОУМ" проанализировал итоги II-го квартала текущего года в сфере ипотечного кредитования – на основании данных официальной статистики государственных учреждений и практического опыта самой компании.

По данным "ФОСБОРН ХОУМ", среди общего числа заемщиков лишь 40 проц могут полностью подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ. 50 проц - могут официально подтвердить лишь часть своего дохода, а 10 проц имеют возможность подать только справку в свободной форме. До конца 2007 г "ФОСБОРН ХОУМ" прогнозирует увеличение доли клиентов "со смешанным подтверждением дохода" до 60 проц, то есть основной рост объема выдачи ипотечных кредитов должен произойти именно в данной категории.

Количество выданных кредитов при этом не снижается. По данным ЦБ РФ, объем выданных в Москве кредитов физическим лицам на покупку жилья, включая ипотеку, во II-м квартале 2007 г оказался на 20 проц больше, чем в 1-м квартале 2007 г /соответственно, 19,7 млрд руб против 15,7 млрд руб/ и примерно на уровне последнего квартала 2006 г /19,3 млрд руб/. "Это говорит о том, что ипотека не утратила своей популярности, несмотря на стагнацию на рынке недвижимости – тенденцию, которую в течение последнего сезона уверенно отмечают аналитики и риэлторы", объясняют специалисты "ФОСБОРН ХОУМ".

По их мнению, спад в 1-м квартале текущего года объясняется лишь характерным для начала года затишьем в плане купли-продажи жилья. Во 2-ом квартале 2007 г проявилась еще одна, не менее важная для банковского сектора тенденция, добавляют эксперты. Средневзвешенная банковская ставка в рублях в 1-ом квартале 14 проц, а во 2-ом - 13,3 проц. Снижение ставки при выдаче рублевых кредитов говорит, в первую очередь, об улучшении программ Сбербанка России – самого крупного кредитора по ипотеке, который специализируется на выдаче кредитов в рублях.

Тенденция при выдаче кредитов в долларах несколько иная: средневзвешенная банковская ставка в 1-м квартале составила 11 проц, а во втором – 11,3 проц. Как поясняют эксперты, увеличение ставки при выдаче кредитов в долларах /а большинство банков, во всяком случае, в Москве выдает кредиты именно в долларах/ происходит во многом за счет увеличения числа заемщиков с "серым" доходом, желающих кредитоваться на более длительные сроки и с минимальным первоначальным взносом.

Если просмотреть предлагаемые банками программы, может сложиться обманчивое представление, что тенденция доступности ипотеки определяется низкими ставками – традиционной "фишкой" рекламщиков. Возьмем для примера программу банка "Русский стандарт" - "Ипотека-Квартира" в Москве и Московской области. В рамках этой программы возможно получение кредита для приобретения жилья на вторичном рынке. Если раньше годовая процентная ставка составляла от 11 проц до 14,5 проц при получении кредита в долларах и от 12 проц до 15,5 проц – в рублях, то теперь ставка составила от 10 проц до 11 проц и от 11,5 проц до 12,5 проц соответственно.

Тем не менее, кредит может быть выдан гражданам РФ в возрасте от 25 до 55 лет, чей трудовой стаж на последнем рабочем месте составляет не менее 6 месяцев и способных подтвердить свой доход справкой по форме 2 НДФЛ, по форме банка или документами о предпринимательской деятельности. Кредиты могут быть предоставлены как сотрудникам организаций, так и индивидуальным предпринимателям.

Аналитики предлагают обратить внимание на сами программы, которые меняются качественно. Сегодня "серые" заемщики, желающие взять кредит на срок более 15 лет, могут рассчитывать на кредит от 10 проц годовых в долл. "Из этого следует, что в ближайшее время основная конкуренция между банками будет разворачиваться в области выдачи кредитов гражданам именно этой категории", приходят к выводу аналитики "ФОСБОРН ХОУМ".

Они уверены, что банки, которые уже сегодня начинают снижать ставки, в том числе и для заемщиков с "серым" доходом, в конечном счете, скорее всего, выиграют. Дело в том, что общая тенденция на рынке ипотеки заключается в прогнозе дополнительного снижения ставок на 1-2 проц в течение 1,5-2 лет. "Во всяком случае, такой прогноз дают представители российского правительства", говорят эксперты, ссылаясь при этом на майское заявление первого вице-премьера Дмитрия Медведева.

Для банков, которые сейчас держатся за высокие проценты, аналитики "ФОСБОРН ХОУМ" дают неутешительный прогноз. Он считает, что вследствие конкурентной борьбы клиенты уже уйдут в другие кредитные организации, в настоящее время наиболее лояльные к самой массовой категории заемщиков, а этим банкам рано или поздно все равно придется снизить ставки.

Другой тенденцией, подтверждающей рост доходов населения, является досрочное погашение ипотечных кредитов. Как ранее сообщалось, заемщики досрочно гасят примерно 20-25 проц ипотечных кредитов. Такое мнение выразил в ходе интернет-конференции первый заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/ Павел Войтов. По мере снижения ставок по кредитам процент досрочного погашения увеличивается, потому что людям выгодно путем перекредитования снижать ставки по своим кредитам, считает он.

Еще одной приманкой для заемщика стал отказ некоторых банков от титульного страхования. На сегодняшний день при получении ипотечного кредита, как правило, в рамках кредитных программ предусмотрено обязательное страхование по трем рискам: жизнь и трудоспособность, титул, имущество. Средний совокупный тариф на рынке для заемщиков среднего возраста находится на уровне 1-2 проц от суммы кредита, что также влияет на итоговую экономику кредитной ипотечной сделки. Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Проще говоря, покупая такую страховку, заемщик уверен "на все сто", что все прежние собственники ни при каких обстоятельствах не смогут претендовать на его квартиру. Хотя любой страховщик постарается убедить клиента в настоятельной необходимости купить подобный полис, и приведет для этого немало доводов, российский гражданин почувствует, как только поставит свою подпись на бланке, как полегчал его карман. Именно на желании сэкономить и играют банкиры. Например, Городской ипотечный банк отменил до конца лета обязательность личного страхования клиентов по ипотеке для клиентов, чья сумма кредита не превышает 500 тыс долл /12,5 млн руб/. Теперь средний тариф по страховке /остается только имущественное страхование: титул и имущество/ составит от 0,5 проц. Это очень важное снижение расходов для клиентов, поскольку страховая премия, как правило, выплачивается заемщиком ежегодно и начисляется на остаток задолженности по кредиту на начало периода. В пресс-релизе отмечается, что снижение затрат при страховании в 0,7-1,5 проц в год /а то и более/ - это даже более существенная экономия, чем снижение ставки на 0,5 проц пункта по кредиту. Как сообщал ранее ПРАЙМ-ТАСС, данное решение было принято с учетом анализа мировой практики, оценки системы рисков и положительной практики международных рынков. Для заемщика более убедительным будет аргумент не то, что это тенденция мировой практики, а что банк не даст денег, если не проверит чистоту собственности самостоятельно.

На что еще замахнутся банкиры? По некоторым данным, готовятся ипотечные программы для свехрисковой группы – шоферов, парикмахеров, официантов, официальная зарплата которых намного ниже прожиточного минимума. Кто следующий?