Точка замирания

Как отмечают в хабаровских риэлтерских компаниях, цены на недвижимость, выросшие в прошлом году на 50–70%, в этом — увеличились еще на 15–20%. По мнению экспертов, это привело к падению платежеспособного спроса. «Можно сказать, что собственные ресурсы населения исчерпаны. Фактически платежеспособный спрос в настоящее время держится исключительно за счет привлечения заемных банковских средств — настолько велика разница между покупательской способностью и возможностью»,— считает гендиректор риэлтерской компании «Городской центр недвижимости» Александр Зеленский.

Как рассказали специалисты риэлтерской компании «Центр оценки и продажи недвижимости», средний размер выданных в прошлом году ипотечных кредитов составил 1,4–1,5 млн руб., в 2007-м он уже достиг 2,3–2,5 млн руб., а емкость рынка с начала года увеличилась с четырех до семи тысяч предложений. Участники рынка считают, что развитие ипотечного кредитования становится одним из главных факторов, влияющих на рост цен на недвижимость. «Ипотечные кредиты стали намного доступнее. Для сравнения: в прошлом году процентная ставка по ипотечным кредитам в среднем составляла 14–15%. В этом — банки массово вышли на потребителя, и она упала до 13%. Кроме того, упростились условия кредитования»,— констатирует директор офиса продаж Кировского филиала «Центра оценки и продажи недвижимости» Ольга Павлоцкая.

Сегодня практически все участники рынка отмечают, что цены на недвижимость достигли максимума и дальнейший рост вряд ли окажется значительным. Впрочем, это не более чем прогнозы, поскольку реально повлиять на формирование цены посреднические риэлтерские и оценочные компании не в состоянии.

Как отметил гендиректор риэлтерской компании «Тауэр» Александр Бояркин, цена на вторичное жилье слишком часто зависит от того, как сам продавец оценит свою недвижимость. При этом не учитывается ни один из факторов, реально влияющих на стоимость. «До 2007 года цены исчислялись в долларах, причем каждое новое предложение о продаже квартиры увеличивало предыдущее в среднем на $500. В январе 2007 года рынок перешел на рубль. Мы пересчитали разницу в долларах и выяснили, что каждое новое предложение выросло уже на 50 тыс. руб., а за полгода подобные шаги в 50–100 тыс. руб. сильно взвинтили цены»,— рассказывает госпожа Павлоцкая. Как правило, указывают в консалтинговой компании «Богерия», в своем стремлении дополнительно заработать такие продавцы ничего не выигрывают, так как квартиры не находят покупателя и со временем либо дешевеют, либо дожидаются момента, когда рост цен достигнет заявленного уровня.

Участники рынка также отмечают, что стимулирует постоянный рост цен неразвитость строительного рынка. В Хабаровске практически все компании стремятся возводить дорогостоящее жилье, в то время как наиболее востребованы квартиры эконом-класса. Ценовой диапазон стандартной новостройки — от 30 до 50 тыс. руб. за 1 кв. м. на первоначальных этапах строительства. По мнению маркетологов, строительным компаниям не выгодна точечная застройка дешевого жилья. Для получения доходов от строительства жилья эконом-класса, сопоставимых с доходами от продажи дорогостоящего жилья, им необходимо переходить к массовой застройке. Однако высокая стоимость земельных участков в центре и других престижных районах Хабаровска, а также сложности с решением всех сопутствующих юридических вопросов лишь обостряют проблему.

Риэлтеры отмечают, что квартиры в дорогих новостройках реализуются медленно, так что у каждого застройщика в пассиве остается немалая доля недвижимости. «Стоимость 1 кв. м вторичного жилья в центре города сопоставима по ценам с новостройками. Покупатель, естественно, делает свой выбор в пользу „вторички“. К тому же она не требует таких значительных дополнительных капвложений, как новострой»,— указывает господин Бояркин. По оценке специалистов «Тауэра», в среднем дополнительные вливания в новостройки обходятся новоселам в сумму от 30 до 50% от стоимости приобретенного жилья.

Как следствие, отмечают риэлтеры, цена на вторичное жилье, в том числе и объекты, которые относятся к малоликвидному жилищному фонду («хрущевки») стабильно растет, в отличие от западных регионов страны, где она либо заморожена, либо падает.

Популярность малоликвида гендиректор «Городского центра недвижимости» Александр Зеленский объясняет тем, что «хрущевки» становятся частым элементом в так называемых альтернативных продажах, когда дорогая квартира продается с целью дальнейшего приобретения нескольких квартир. «Чтобы уложиться в вырученную сумму, клиентам приходится одну из квартир покупать именно в этом сегменте. Поэтому спрос на такое жилье будет устойчивым»,— рассказывает он. По его словам, доля альтернативных продаж на рынке достигает 80%.

Впрочем, преждевременно было бы утверждать, что в Хабаровске нет покупателей, заинтересованных в приобретении нового жилья. По данным участников рынка, в последние два года оно особенно привлекает инвесторов, доля которых оценивается в 5–15% от общего числа покупателей, и эксперты прогнозируют ее дальнейшее увеличение.

Элитная подмена

Практика показывает, что сегодняшним состоянием строительного рынка не удовлетворены не только потенциальные покупатели эконом-класса. У состоятельных хабаровчан, заинтересованных в приобретении дорогого элитного жилья, также есть повод для недовольства. По данным маркетингового исследования, проведенного преподавателями кафедры маркетинга и рекламы хабаровской государственной Академии экономики и права (ХГАЭП) в 2005–2006 годах, покупательский спрос на недвижимость класса «премиум» стабильно высокий. Исследование показало, что уже в начале 2006 года около 800 хабаровских семей с материальным положением выше среднего и высоким были заинтересованы в приобретении только элитного жилья. Вместе с тем, как утверждают маркетологи, из общего числа строительных компаний, позиционирующих себя как застройщики элитного жилья, лишь половина предлагает действительно высококачественное жилье.

Элитное жилье, по мнению авторов исследования, должно отвечать ряду требований. Это прежде всего — месторасположение (новостройки в центре, коттеджи в пригороде), технология — преимущественно кирпичное строительство, монолитные строения расцениваются как более низкий уровень, этажность — верхние этажи для высоток, наличие автономного водо- и электроснабжения, регуляторов отопления, шумоизоляции. Важны также количество квартир на этаже и общая площадь холла (лестничной площадки). Элитными в исследовании называются квартиры индивидуальной планировки, общей площадью не менее 100 кв. м, с высотой потолка не ниже трех метров. «Очень важен вид из окон. В Хабаровске три „картинки“ признаны самыми престижными и, соответственно, самыми дорогостоящими. Это вид на Амур, церкви и парковую зону»,— рассказывает доцент кафедры маркетинга и рекламы ХГАЭП Светлана Пиханова. Требования к инфраструктуре: наличие огороженной и охраняемой площадки вокруг дома, количество мест на подземной парковке: минимум один гараж на одну квартиру, наличие в самом доме или в соседнем торгового центра, фитнес-клубов, кафе, салонов. Стоимость 1 кв. м такого жилья — от $3 тыс.

Между тем участники рынка либо затрудняются определить критерии элитного жилья и жилья бизнес-класса, либо вовсе отрицают наличие первого в Хабаровске. «На мой взгляд,— считает гендиректор риэлтерской компании „Тауэр“ Александр Бояркин,— недвижимость класса „А“ отличает совокупность двух главных факторов: высокая цена и большая площадь». По словам директора офиса продаж Кировского филиала компании «Центр оценки и продажи недвижимости» Ольги Павлоцкой, сравнение качества предложения элитного жилья в западных регионах и Хабаровске позволяет сделать вывод, что такой недвижимости в краевом центре нет. «Наши специалисты считают, что все жилье, которое сдается в последнее время, относится к классу жилья повышенной комфортности, то есть не дотягивается до уровня класса „А“ и „Б“. Сейчас на рынке есть несколько предложений, когда недвижимость предлагается по цене от $4 тыс. за 1 кв. м. Как правило, их отличает авторское дизайнерское решение интерьера. Но в этом случае уместнее говорить о „штучном“, эксклюзивном предложении, существующем пока вне рынка, так как нет конкуренции среди продавцов и покупателей», — утверждает она.

Предварительные итоги

Прогноз развития рынка недвижимости на это лето среди экспертов и участников рынка не имеет принципиальных расхождений: до конца года можно не опасаться серьезных потрясений и скачков цен на хабаровскую недвижимость. Впрочем, они также отмечают, что рассчитывать на падение цен могут только неисправимые оптимисты. «Летом можно рассчитывать на темп роста цен в 2–3% ежемесячно. К осени они традиционно начнут расти и в ноябре-декабре преодолеют очередную веху в $2 тыс. В целом за 2007 год, по нашим предварительным оценкам, рост цен составит около 30%. Так что ожидания потенциальных покупателей на возможное снижение цен не оправдаются»,— прогнозирует специалист консалтинговой компании «Богерия» Виталий Ри. Александр Зеленский считает, что в летние месяцы выставленное на продажу жилье «застынет» на достигнутой отметке, а некоторые виды объектов в сегменте эконом-класса — ветхие «хрущевки» и «сталинки» — возможно, в цене немного упадут. «Думаю, что осенью будет отмечен вялый рост во всех сегментах рынка или, что вероятнее, стагнация из-за неоправданно высоких цен, достигнутых в предыдущий период», — предполагает гендиректор «Тауэра» господин Бояркин. Участники рынка рекомендуют потенциальным покупателям воспользоваться этим летом благоприятной рыночной конъюнктурой и активно торговаться. Предложение значительно превышает спрос, и дисконт в 10% и более от стоимости приглянувшейся квартиры уже не исключение.