Геннадий Суворов: А нужно ли ломиться в открытые ипотечные ворота?

Цитата: Как сообщает ПРАЙМ-ТАСС, президент РФ Владимир Путин обсудил в пятницу вопросы развития ипотеки с министром экономического развития и торговли РФ Германом Грефом. "Сегодня, к сожалению, подавляющее большинство граждан пока этой схемой воспользоваться не может, поскольку слишком дорогие кредиты", - отметил Путин.

По словам Грефа, программы муниципального жилья не смогут решить проблемы, поэтому необходимо развивать ипотеку.

Как раз в пятницу, 10 декабря журналом «Финансовый контроль» был проведен круглый стол по проблемам социальной ипотеки, где была представлена концепция социального ипотечного кондуита. Эта концепция была разработана группой российских специалистов, работающих сегодня за рубежом (США, Австралия, Великобритания) и представляет собой адаптацию известной на западе финансовой структуры кондуита к российским условиям. Доклад делал автор этой статьи. Основная идея концепции заключается в привлечении гарантий региональных властей для поддержки кредитного рейтинга коротких коммерческих бумаг ипотечного кондуита. Только за счет правильной реализации этой схемы региональные власти могут понизить эффективную ставку по ипотечным кредитам до 10% годовых. А в некоторых регионах даже ниже. При этом прямых субсидий из бюджета регионов не потребуется. Это позволит регионам развернуть массовую социальную ипотеку. На круглом столе было представлено обоснование эффективности предлагаемого кондуита на основе статистических данных и текущего состояния российского финансового рынка. Для того чтобы в следующем году начать программу социальной ипотеки в объеме в несколько раз превышающем существующий объем всех ипотечных кредитов, потребуются гарантии региональных властей в размере менее 1% от прошлогоднего бюджета. Такие гарантии могут быть реализованы без использования основного регионального бюджета, а только за счет специального фонда губернатора, который, как известно, составляет около 2%.

Цитата: По предложению Грефа, 25% от кредитов может рефинансироваться на рынке, а 75% нужно рефинансировать государству. "Если мы выйдем на 1 млн. кредитов, это составит 344 млрд. руб., соответственно в год государственная поддержка должна будет составить 250 млрд.", - отметил министр. В то же время к 2010 г. можно в 2 раза увеличить рыночные привлечения. "Соответственно, доля кредитов с государственной поддержкой может упасть до 50%, то есть до 150-170 млрд. руб.", - пояснил он.

Греф особо отметил, что "речь идет не о государственном финансировании кредитов, а о том, что государство возьмет на себя долю рисков так называемых "длинных денег", которые пока банковская сфера не может принять на себя, и выступит в качестве гаранта".

При разработке концепции ипотечного кондуита основной упор делался на регионы. Если к региональным гарантиям добавить федеральные в размере нескольких процентов от объемов, указываемых в предложении г-на Грефа, то многие проблемы социальной ипотеки можно будет решить очень быстро. К сожалению, детальные расчеты и аргументацию в пользу программы Грефа найти не удалось.

Наиболее серьезным отличием концепции социального кондуита от предложения г-на Греф, является повышение рейтинга краткосрочных обязательств региональных кондуитов, которыми они рефинансируют банковские ипотечные кредиты. Это позволит быстро и гибко реагировать на изменения в экономике и на финансовом рынке. Кроме того, участие региональных властей в работе социального кондуита отразит специфику каждого конкретного региона. Другим серьезным отличием является то, что в схеме социального кондуита все 100% средств рефинансирования привлекаются с вторичного финансового рынка.

Профессионалы в ипотечном бизнесе далеко не разделяют оптимизма министра что «На сегодня у нас есть хорошая нормативная база…». В частности, выпускать ипотечные облигации, которые разрешены по закону «Об ипотечных ценных бумагах», не имеет большого финансового смысла. Именно поэтому, несмотря на то, что закон действует уже больше года, до сих пор не выпущено ни одной ипотечной облигации. А ипотечные сертификаты прописаны в законе настолько плохо, что в таком виде их никто никогда выпускать не будет.

Из общих соображений не представляется эффективным навешивать долгосрочные гарантии на федеральный бюджет, особенно в условиях быстроизменяющегося и волатильного финансового рынка России. Совершенно непонятно каким образом федеральное правительство избавится от колоссального накопленного бремени гарантий по 250 млрд. руб. в год, которое по расчетам ведомства г-на Грефа оно должно взять на себя к 2008 году. Если считать, что гарантии будут нарастать равными долями, и только к 2008 году достигнут 250 млрд. руб. в год, то и в этом случае к 2010 году накопится гигантская сумма государственных гарантий порядка 1 триллиона руб. Не говоря уже о том, что в России до сих пор не создано финансовой структуры, которая могла бы эффективно управлять таким огромным портфелем. Совершенно очевидно, что ни один из существующих ипотечных финансовых институтов в России на это не годится.

Кроме того, не ясно, каким образом можно будет эффективно объединить «короткие» рыночные деньги и «длинные» от государственного рефинансирования. Для сравнения приведем в пример поддержку финансовых обязательств американских ипотечных агентств федеральным правительством США. Обязательства этих агентств (medium-term notes) имеют срок обращения 3-5 лет. Как мы видим, даже в условиях развитой ипотечной системы и стабильной экономики только на этот небольшой срок выдаются федеральные гарантии.

В настоящее время готовится подробная статья о концепции социального кондуита, которую предполагается опубликовать в январском номере журнала «Финансовый контроль». Остальные вопросы и комментарии могут быть направлены автору через редакцию сайта ОПЕК.