Роста цен на жилье в Москве не будет. Пока

Эксперты центра стратегических исследований компании «Росгосстрах» провели очередное исследование поведения потребителей на рынке недвижимости, по результатам которого сделали неутешительный для риэлторов вывод: заметного роста цен на московское жилье в ближайший год не произойдет. По данным страховщиков, рынок продолжит развиваться лишь с середины следующего года.

Согласно опросу Росгосстраха, на сегодняшний день качеством своего жилья недовольны 49% семей, проживающих в крупных и средних российских городах. В Москве этот показатель составляет 47%. При этом подавляющее число потенциальных покупателей жилья (90% в целом по России и 92% в Москве) считают, что уровень цен на недвижимость чрезмерно высок. По стране в целом люди готовы расстаться в среднем с $73 тыс., чтобы приобрести квартиру, москвичи — с $81 тыс.

«Верхняя оценка приемлемой для потребителей стоимости 1 кв. м в крупных и средних российских городах не превышает $2,6 тыс., в Москве — $2,9 тыс., что существенно ниже нынешней средней стоимости «квадрата» (в столице — немногим более $4 тыс.)», — говорит руководитель центра стратегических исследований Росгосстраха Алексей Зубец.

По мнению авторов исследования, весной 2008 года стагнация спроса на жилье продолжится: «Можно ожидать кратковременного всплеска спроса на недвижимость в конце нынешнего–начале следующего года, на волне выплаты годовых бонусов сотрудникам крупных российских предприятий. Но к следующей весне спрос опять упадет из-за снижения доходов граждан в начале года».

А. Зубец предполагает, что в ближайшие годы инвестиционный взлет стоимости московского жилья, наблюдавшийся в 2005–2006 годах, уже не повторится. На это есть две основные причины. Во-первых, конечное потребление на рынке недвижимости столицы при нынешнем уровне цен практически исчерпано — его увеличение в ближайшие месяцы не может быть значительным. А без роста конечного потребления нереален и спекулятивный рост стоимости жилья, делающий его востребованным инвестиционным инструментом.

Важным фактором, который ограничивает спрос на московские квартиры, является миграция потенциальных покупателей в Подмосковье, которое не испытывает недостатка в площадях под застройку. В силу этого стоимость жилья в ближней к Москве зоне может быть в полтора–два раза ниже, чем в городе. По данным Министерства строительства Московской области, москвичи в год приобретают 25–30% новостроек Подмосковья.

Резкий всплеск стоимости московской недвижимости в 2005–2006 годах опирался на значительное увеличение доходов российских компаний (прежде всего топливно-энергетических), ориентированных на экспорт. Так, в 2005 году стоимость российского экспорта, по данным Росстата, выросла на 33%, а в 2006-м — на 25% (в первом полугодии 2006 года — на 31%). Это обеспечило крупным российским корпорациям высокие доходы, которые в значительной части были потрачены на выплаты персоналу. За счет этих средств представители среднего и высшего менеджмента приобрели новое жилье либо для проживания, либо в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи.

А вот за первые пять месяцев 2007 года стоимость российского экспорта увеличилась всего на 9% (в топливно-энергетической сфере рост составил всего 0,2%) в долларовом исчислении. С учетом девальвации доллара повышение не превысило 3%. Поэтому вливания средств в московский рынок недвижимости высокодоходными группами населения в 2007 году будут, как прогнозируют эксперты, весьма ограниченными.

В среднесрочной перспективе конъюнктура мировых рынков остается не слишком благоприятной из-за трудностей в экономике США. Поэтому ни в 2007-м, ни в 2008 году не приходится ожидать существенного притока инвестиционных средств населения на рынок московской недвижимости.

Эксперты Росгосстраха предполагают, что ближе к лету следующего года на рынке московского жилья наступит баланс спроса и предложения, вызванный падением цен и ростом доходов населения. После этого, по их мнению, цены на квартиры поползут вверх в соответствии с увеличением доходов населения — рост составит около 10% в реальном исчислении и около 20% — в номинальном.