Новостройкам ЮВАО грозит полное вымирание

Когда в разговорах аналитиков, да и просто риэлторов различного уровня возникает тема наиболее дешевого округа, то все сразу вспоминают юг столицы. Если нужно определить самый модный сегмент, то и здесь не бывает разногласий — сегодня в фаворе северо-запад Москвы. У всех округов есть свои сильные места, каждый из них лидирует в какой-либо из неофициальных номинаций. За исключением ЮВАО, реже других упоминаемого в обсуждениях.

Причем речь идет не только о специалистах рынка. Сами покупатели не слишком балуют вниманием новостройки юго-востока столицы — может быть, именно поэтому их так мало. Для этого существуют и другие, экономические причины. Юго-Восток достаточно сложно понять, полюбить и захотеть в нем постоянно жить. С одной стороны, тут много зеленых зон, с другой — не меньшее количество запущенных промышленных территорий, вносящих дисгармонию в облик районов. Панельные пяти- и девятиэтажки самых неудачных серий соседствуют с современными монолитными жилыми комплексами.Дорог вроде бы и много, трафик отнюдь не сумасшедший, но их состояние таково, что пробки возникают буквально на пустом месте — просто потому, что переезд машин через выбоину создал затор на несколько километров. И так буквально во всем: черное и белое, дорогое и убогое, новое и устаревшее соседствуют в ЮВАО на каждом углу, размывая его имидж, создавая неудобство и для потенциальных покупателей, и для большинства жителей.

Подобная ситуация сложилась и с ценами на новостройки. На соседних улицах расположены дешевые панельные дома по $3,5 тыс. за 1 кв. м и дорогие высотные комплексы, где квартиры с не самым лучшим видом предлагаются по $6 тыс. за «квадрат». В итоге в проигрыше оказываются и те и другие: дорогое жилье не продается по причине соседства с дешевым. Дешевое плохо уходит из-за опасений потенциальных приобретателей, что богатые соседи перекроют подъездные пути, а вместо доступных магазинчиков и рынков окрестности заполонят дорогие супермаркеты, в которых, кроме молока и хлеба, по адекватным ценам ничего не купишь.

Где же выход? Кажется, найти его не так сложно. Округ прекрасно «режется» на дорогую и дешевую составляющие. К более приятным и, соответственно, дорогостоящим нужно отнести все участки вблизи парковых зон — в итоге получится примерно четыре симпатичных «оазиса» на восточных границах ЮВАО. Более простую панельную застройку целесообразно сконцентрировать на его западных рубежах, где любое жилье (даже низшего сегмента бизнес-класса) априори не будет приобретаться по причине близости железнодорожных веток.

Так называемую южную зону округа, максимально приближенную к МКАД, следовало бы отдать под малоэтажную застройку. Почему бы не создать там недорогой поселок таунхаусов? Риск вполне оправдан: при невысокой продажной стоимости (не более $4 тыс. за 1 кв. м) такой проект вполне способен принести неплохую прибыль.

Много ли надо, чтобы эти немудреные планы были реализованы? Нет. Достаточно договоренности девелоперов (а из «крупняка» на территории округа постоянно работают всего две–три компании) и желания местных властей им помочь — выделить участки для стартовых проектов в рамках тех или иных ценовых групп.

Но ничего подобного не происходит, хотя продажи новостроек в округе находятся на низком уровне уже как минимум два с половиной года. Раньше тоже было не ахти, но с тех пор другие округа (даже ближайшие соседи — Восток и Юг) ушли далеко вперед по всем показателям. А на Юго-Востоке — тихое и мирное царство.

В неофициальных беседах большинство девелоперов называют первопричиной всех бед нежелание окружных властей всерьез заниматься вопросами строительства и реконструкции, их неумение создать комфортный инвестиционный климат для строителей, отсутствие административных возможностей для продвижения проектов, быстрого доведения их до градостроительного совета, неумение нужным образом представить их на утверждение мэру. В итоге — число строек в Юго-Восточном округе ежеквартально уменьшается.

На сегодняшний день в Москве локомотивом любого строительства и развития является именно рынок жилой недвижимости. Есть новые жилые комплексы, растет число новостроек, увеличивается количество жителей — появляются в округе и специалисты по созданию торговых и офисных центров, на округ начинают обращать повышенное внимание крупные ритейлеры, готовые на выгодных условиях арендовать, покупать и возводить поблизости от жилья новые объекты. Нет жилья — нет и инфраструктуры — таков сегодня закон развития рынка недвижимости в столице.

А нет инфраструктуры — нет и покупателей. Получается замкнутый круг, вырваться из которого помогут лишь исключительные преференции для девелопера, который возьмется за освоение и застройку жильем одной из крупных промзон ЮВАО. Это способно положить начало развитию всего округа и улучшить отношение к нему со стороны покупателей.

Как вызывать заинтересованность девелоперов, известно на примере того же делового центра «Москва-Сити», когда разномастных инвесторов различными методами удалось уговорить войти в этот, безусловно, рискованный со всех точек зрения проект. Так что опыт есть, земли под освоение на Юго-Востоке тоже более чем достаточно, денег у инвесторов, девелоперов и банков в избытке. Дело за самими властями, их инициативой и умением работать в условиях современного рынка недвижимости.