Итоги 2004 года на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга

Процессы, происходящие на рынке ипотечного кредитования, пока не изучены, поэтому первые данные, полученные от участников рынка, особенно интересны. По итогам 2004 года, процент ипотечных сделок в числе общего количества сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге составил примерно 1,7%. Однако, по утверждениям специалистов риелторских фирм, которые специализированно работают с ипотекой, процент сделок, проходящих через их агентства значительно выше. Например, по словам Алексея Кошелева, директора департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар», в первом квартале 2004 года – до создания департамента, процент ипотечных сделок в числе общего количества сделок АН «Бекар» составлял около 1%. За период май-июль количество сделок с использованием ипотеки выросло до 5%. В августе произошел всплеск, и количество сделок выросло до 8%. Сейчас эта цифра стабильно держится на уровне 6-7% в месяц. «Бекар» прогнозирует, что в 2005 году эта цифра дойдет до 10-15%.

Конец 2004 года стал временем расцвета ипотеки. При общем застое рынка недвижимости ипотека, напротив, пошла в гору. Связано это с тем, что ипотечные покупатели, наконец-то получили возможность выбора. В период стенового роста цен продавцы квартир, имея возможность выбирать среди множества желающих купить их квартиры, не хотели связываться с ипотечными покупателями. Использование ипотеки было связано с некоторыми неудобствами, например, с периодом ожидания денег, кроме того, играло роль природное недоверие людей к новым схемам. В настоящее время, в связи с общим дефицитом покупателей на рынке, продавцы охотно работают с ипотечными покупателями. Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» считают, что это стагнация на рынке оказала хорошую услугу ипотеке: недоверие к ипотеке со стороны продавцов оказалось сломлено, к ипотечным сделкам привыкли, а, значит, и в будущем будут воспринимать их более спокойно и доброжелательно.

В 2004 году на рынке ипотеки не наблюдалось ярко выраженной сезонности. В настоящее время увеличение и снижение активности на ипотечном рынке, прежде всего, зависит от предложения банков. Как только какой-либо из банков выводит на рынок новый удобный продукт – количество ипотечных сделок увеличивается. Когда та или иная ипотечная программа по каким-то причинам приостанавливается, снижается и количество сделок.

В настоящее время в «Бекаре» получают в среднем около 20 звонков и обращений в день. Большая часть обращений (около 80%) отсеивается уже на первом этапе. Из этих 20 звонков примерно 3-4 превращаются полноценную консультацию, когда люди приходят в агентство за более подробной информацией. То есть в неделю специалисты агентства проводят около 20 консультаций. 50% проконсультированных людей становятся клиентами агентства и заключают с договор с агентством.

В настоящий момент наибольшую долю сделок с использованием ипотеки занимают прямые покупки. В практике «Бекара» доля ипотечных покупок и обменов распределяется в пропорции 40% на 60%. В принципе, это понятно: сейчас многие обмены «зависли» по уже упомянутой причине – трудно найти покупателя на квартиру. Однако риелторы предполагают, что в перспективе рынок обменов, в конце концов, перевесит – обмены требуют меньшей суммы кредита, да и людей, которые хотят расширить свою жилплощадь очень много (70% петербуржцев недовольны своими жилищными условиями). Примерно 70% ипотечных сделок проходят с наиболее дешевым жильем – 1- 2-х комнатными квартирами до 70 тыс. 30% сделок с многокомнатными квартирами и дорогим жильем – от 70 до 100 тыс. Объясняется это просто: ипотечный покупатель у нас сейчас довольно молод, в 50%, он покупает свою первую квартиру.

Если говорить о портрете ипотечного покупателя, то это в основном мужчины (80%) в возрасте преимущественно от 25 до 35. Уровень дохода довольно высокий – от 500 до 2000. Как правило, заемщики люди женатые или состоящие в гражданском браке. Риелторы шутят, что они нередко выступают еще и свахами, убеждая гражданских супругов пожениться, для того чтобы выступать созаемщиками. Одиноких среди ипотечных покупателей не более 10-15%.

При этом на рынке ипотечного кредитования сейчас очень не хватает программ кредитования молодых семей. К настоящему моменту только Сбербанк и Национальная Ипотечная Компания открыли программы «Молодая семья» и позволяют включать в число созаемщиков родителей обоих супругов. Это существенно расширяет возможности молодежи. Однако, к сожалению, оба этих банка работают только с белыми доходами.

2004 год стал очень важным в деле информирования людей о возможностях рынка ипотеки. Возможно, сейчас это информирование носит декларативный характер. Людям стараются показать, что ипотека доступна, не вдаваясь в детали. Это создает много заблуждений: например, часто люди не осознают связи между уровнем своей зарплаты и размером кредита. Однако на данном этапе развития рынка ипотеки это правильный путь. На рынке ипотечного кредитования все меняется очень быстро, нам важно не отпугивать людей. Ведь если человеку отказали в получении кредита сегодня, это вовсе не значит, что ему откажут через полгода, когда условия кредитования изменятся и станут более доступными. Важно то, что люди уже знают о существовании рынка ипотеки, перестали его бояться и видят в нем пути решения своих жилищных проблем.

Перспективы 2005 года на рынке ипотечного кредитования представляются специалистам рынка недвижимости довольно радужными. Развитию рынка ипотеки будет способствовать увеличение конкуренции среди банков: сейчас на рынок Санкт-Петербурга выходят несколько новых операторов. Неизбежная конкуренция приведет к выводу новых удобных кредитных продуктов, которые будут способствовать доступности ипотеки. Кроме того, в 2005 году наконец-то ожидается принятие пакета законов, направленных на регулирование ипотечного рынка. Эти законы призваны снизить налогообложение при ипотечных сделках, а также уменьшить риски банков. Единственный негативный сценарий, который видят риелторы, связан с грядущими изменениями в регистрации сделок. Если в начале2005 года система Росрегистрации не заработает, и если время регистрации сделок увеличится до месяца, это серьезно затормозит темпы развития ипотеки, риск незавершенных сделок увеличится.

Дата публикации: 10:32 20 декабря 2004

Источник: bpn.ru