Цена вопроса

Что происходит с ценами на жилье? Есть как минимум три ответа на этот вопрос: цены падают, цены растут, цены стабильны. Забавно, что каждая из этих противоречащих друг другу версий имеет своих верных защитников среди экспертов рынка. Хотя бы потому, что все три ответа на главный квартирный вопрос действительно имеют под собой веские основания.

Вначале давайте разберемся, что подразумевают под «падением цен». Речь идет прежде всего о вторичном рынке жилья, на котором доминируют «частники», то есть владельцы квартир. Обычный среднестатистический человек, продающий свою квартиру, ждет, пока цены взлетят до очередных небес (так было в 2002 и 2005 годах), чтобы получить максимальный доход.

Время поджимает, прогнозы ясности не добавляют, а деньги нужны уже сейчас, и наш продавец, прождав пару месяцев, начинает потихоньку снижать цену. Его «коллеги» зачастую тоже начинают нервничать и скидывать со стартового ценника 2-5%, и по рынку ползет слух о снижении цены. Покупателю же грех не воспользоваться подобной паникой, ведь выторговать скидку более чем реально. В среднем, продавец в процесс торговли уступает со стартовой цены 5-8%. Если учесть, что на «вторичке» в основном продают старые малогабаритные квартиры, то мы наблюдаем классический процесс сегментации рынка. Теперь перейдем к версии «цены растут». И ведь это тоже чистая правда, но… для рынка новостроек.

Здесь рост цен связан прежде всего с дефицитом предложения. Девелоперы объясняют это комплексом причин, среди которых лидирует дефицит площадок, забюрократизированность процесса подготовки разрешительной документации, а также рост цен на основные строительные материалы. Надо отметить, что в ближайшую пятилетку дефицит площадок под застройку ликвидировать маловероятно. Так, приказала долго жить пресловутая «точечная застройка», худо-бедно, но дававшая определенный объем квадратных метров в год. Теперь необходимо согласовывать возведение новых домов со «старожилами» района, а вряд ли кто даст добровольное согласие на вбивание свай у себя под окнами. При этом площадки-то для комплексной застройки в Москве есть. И немало. Но практически все они «обременены» либо промышленными объектами, для вывода которых требуются тонны согласовательной документации, либо для подключения будущего микрорайона к благам цивилизации нужна прокладка километров новых инженерных сетей. В любом случае, речь идет о многократном увеличени и затрат девелопера, соответственно, об удорожании и строительства, и конечной цены.

Вторая причина дефицита предложения – увеличение числа социальных проектов. В предвыборный период будут форсироваться федеральные и местные программы по обеспечению ряда социальных групп бесплатными или льготными квартирами. В Москве активно реализуются программы для военнослужащих, молодых семей, очередников, годами ждущих заветных ключей от города. В общей сложности «социалка» забирает с московского рынка около миллиона квадратных метров жилья в год, что составляет примерно четверть от всего построенного жилья. Нетрудно догадаться, что сейчас этот показатель вырастет.

Каковы основания для версии о стабильности цен? В частности, эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» прогнозируют, что до конца текущего года «средний уровень цен на квартиры в Москве останется примерно постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания». На самом деле имеется в виду тот факт, что цены на жилье будут расти, но в рамках инфляции, и подобное положение дел является нормальным для экономики в целом. Для потребителя данная норма выливается в незамысловатую арифметику: учитывая, что по итогам первого полугодия 2007 года инфляция составила около 1% в месяц, к концу года «накапает» примерно 12% при сохранении этих темпов. Квартира, которая сегодня стоит полтора миллиона рублей, через год подорожает примерно на 180000 руб. Такая вот «стабильность».

К сожалению, выбирать покупателю практически не из чего. Сколько бы не стоило жилье в Москве, желающие его купить найдутся, и купят за любые деньги. "В настоящий момент предпосылок к снижению цен практически нет, - считают в пресс-службе ГК «СУ-155» - Это связано с тем, что над Москвой висит постоянная "шапка спроса"».

И «шапка» эта, заметим, растет. По данным риэлторов, уже первые дни сентября показали оживление на рынке. Статистика умалчивает, за счет кого. Будь то очередная порция нефтяников или просто люди, надежды которых на обвал цен не оправдались, факт остается фактом – число покупателей возросло. В отличие от числа квартир. А это означает новую гонку ценовых вооружений.