Квартиры с историей

Когда поиски подходящей квартиры успешно завершены, покупателям предстоит заняться не менее ответственным делом, а именно – проверкой юридической чистоты приобретаемого жилья. Как правило, она осуществляется с помощью специалистов и ведется сразу в нескольких направлениях.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, значит, в ее истории уже числится собственник и, скорее всего, не один. Поэтому одно из направлений проверки юридической чистоты объекта недвижимости – сбор информации обо всех лицах, проживавших когда-либо в квартире, то есть прописанных (или зарегистрированных) в ней. Это делается для того, чтобы исключить возможность внезапного появления и предъявления прав на квартиру кого-то из бывших жильцов. Собранная информация тщательно анализируется: если были умершие – сверяются даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными; если бывшие жильцы выехали – выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу. Что касается лиц, призванных в армию, осужденных и находящиеся в домах престарелых, то они имеют право на постановку на регистрационный учет в том месте, откуда выбыли, и потому единственный способ обезопаситься – разыскать этих людей и взять у них письменное обязательство о том, что на квартиру они не претендуют.

Так как квартира является имуществом, которым собственник может распорядиться по своему усмотрению (то есть продать, завещать или подарить), второе важное направление проверки – по линии собственности. Для этого обращаются в Главное управление по Москве Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС, в обиходе – Регистрационная палата), где берется выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней прослеживается вся история квартиры с момента ее приватизации, все смены собственников. Обязательно проверяется соответствие данных паспортного стола и ЕГРП – одни и те же ли лица там фигурируют? Также необходимо проверить, не состоит ли кто-либо из бывших и нынешних собственников квартиры на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Хотя сам по себе такой учет не лишает человека дееспособности (это возможно только по решению суда), сделки с такими собственниками по определению рискованнее.

После того как информация о бывших и нынешних собственниках собрана и проверена, нужно удостовериться, что не нарушены права несовершеннолетних, когда-либо проживавших в квартире. Одна из возможных зон риска в этом вопросе – участие детей в приватизации. Дело в том, что до 1993 года несовершеннолетних не включали в число собственников квартиры. Впоследствии такая практика была признана незаконной, но многие квартиры были приватизированы именно таким образом, и сейчас дети (которые за это время как раз стали совершеннолетними) вполне могут обратиться в суд с требованием выделить им долю квартиры.

Одна из возможных проблем в юридической истории квартиры – потенциальные наследники, особенно если объект недвижимости был унаследован по закону после мужчины. «Общественные традиции таковы, что после развода дети, как правило, остаются с матерью, – говорит Лариса Патлух, генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость». – Следовательно, если наследодателем выступает женщина, можно почти со 100-процентой уверенностью сказать, что все ее наследники налицо. Если же квартира наследуется по мужской линии, то поручиться, что помимо данных наследников не было других детей, не может никто. Иногда эти дети живут в других городах и годами не знают о наследстве. Срок исковой давности по ГК – три года, но в каждом случае суд может продлить его, исходя из обстоятельств дела, например, если человек просто не знал о смерти отца, это достаточно веский аргумент».

Специалисты считают, что единого рецепта, в соответствии с которым можно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, не существует. По словам руководителя юридического управления Корпорации недвижимости «Рескор» Елены Терещенко, история каждой квартиры индивидуальна, юристы изучают весь комплекс документов, связанный с ней, оценивают возможные риски и информируют о них покупателя, помогая тем самым принять окончательное решение о покупке.