Девелоперы намерены противопоставить банковской ипотеке собственную рассрочку

Из-за кризиса ликвидности в России снижаются объемы ипотечного кредитования. Девелоперы готовы отреагировать на сокращение продаж жилья, активизировав реализацию квартир в рассрочку, предложив клиентам условия лучшие, чем по банковским кредитам. В результате банкиры могут потерять до 15% своих ипотечных клиентов. В качестве ответной меры банки готовы сократить объемы кредитования самих девелоперов.

«Из-за кризиса ликвидности банки сокращают объемы выдачи ипотечных кредитов, - говорит старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова.- В итоге объемы приобретения жилья в кредит сократятся, и, как следствие, снизятся объемы строительства».

Такой сценарий развития событий вполне реален, считают эксперты. Из-за проблем с финансированием ряд банков скорректировали свои ипотечные программы. Юниаструмбанк повысил ставки по ипотечным кредитам на 1%, а Москоммерцбанк принял аналогичные меры в отношении рискованных категорий заемщиков. До нового года ипотеку не выдает банк «Русский стандарт». При этом банкиры прогнозируют дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов.

По оценкам девелоперов, сделки по покупке жилой недвижимости с использованием кредитных средств составляют 15-20% от их общего объема. В случае отказа банков кредитовать граждан на покупку строящегося жилья застройщики прогнозируют снижение этого показателя как минимум вдвое - до 7,5%. «Нам уже звонят покупатели с жалобами на отказы банков выдавать ипотеку, - говорит коммерческий директор девелоперской компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. - Половина «отказников» найдет выход из ситуации. Однако другая половина откажется от приобретения жилья».

Застройщики уже придумали, как предотвратить кризис продаж на рынке жилой недвижимости. «Мы намерены предлагать покупателям жилья своеобразный аналог ипотечного кредита в виде продажи квартир в рассрочку, - говорит Д.Шмелев. - При этом за счет меньших рисков, которые несет девелопер по сравнению с банком, наш продукт может быть более конкурентным».

По его словам, срок рассрочки может быть увеличен с двух-трех до пяти лет, что очень близко к реальному сроку погашения банковских ипотечных кредитов. Ставка при рассрочке от застройщика, по словам девелоперов, может быть на 0,5-1% ниже банковской. Кроме того, в случае рассрочки клиенту не потребуется собирать объемный пакет документов.

Однако сделать конкурентное предложение банковским заемщикам смогут только крупные девелоперы. «Сейчас на рынке не так много проектов для реализации, поэтому крупным девелоперам не нужна высокая оборачиваемость средств, и они могут позволить себе продавать жилье в рассрочку», - говорит коммерческий директор компании «Капитал Груп» Алексей Белоусов.

Маржа мелких застройщиков и компаний, строящих дома с типовой планировкой, для этого недостаточна. В результате крупные девелоперы не только не потеряют клиентов, приобретающих квартиры в кредит, но и получат возможность приобрести ипотечных клиентов других компаний.

В результате банки могут лишиться заемщиков, заинтересованных в получении кредитов на первичном рынке жилья. По оценкам первого зампреда правления Городского ипотечного банка Руслана Исеева, доля таких кредитов составляет порядка 15% от общего объема ипотеки. Банкам же в отсутствие средств на рынке противопоставить предложению девелоперов особенно нечего.

Впрочем, у банкиров есть рычаги воздействия на избыточную ликвидность застройщиков. «Девелоперы очень чувствительны к кредитованию собственной деятельности, и если банки откажутся от проектного финансирования строительства жилья, у застройщиков уже не будет ни избыточной маржи, ни возможности продавать жилье в рассрочку», - считает аналитик банка «Траст» Евгений Надоршин.