Ипотеке прописали апгрейд

Эхо американского ипотечного кризиса докатилось и до нас. Некоторые российские банки из-за проблем с финансированием скорректировали свои ипотечные программы. По мнению экспертов, проблемы с получением ипотечных кредитов имеются во многих банках. Аналитики прогнозируют дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов.

Впрочем, кризис ликвидности - не единственная причина сворачивания ипотечных программ. По мнению зампреда банковского комитета Госдумы, президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, Россия остро нуждается в современном законодательстве об ипотечных ценных бумагах. Если законодательство не будет совершенствоваться, вторичный рынок отечественной ипотеки окончательно переместится в Европу. До сих пор 95 процентов сделок рыночного рефинансирования ипотечных портфелей российских банков осуществляется через Люксембург, Нидерланды и Ирландию.

По его словам, "действующий Закон "Об ипотечных ценных бумагах" оказался неудачен и потому не востребован участниками рынка. Менее 5 процентов ипотечных кредитов из общего объема рефинансируемой через выпуск ценных бумаг ипотеки было фондировано с использованием положений этого закона. В подавляющем большинстве случаев банкиры предпочитают использовать законодательство и рынки европейских государств, которые являются более современными и удобными для проведения подобных сделок".

"Действующий российский закон трудноисполним не только при совершении сделок, но и при выпуске ценных бумаг с банковских балансов, которые аналогичны германским ипотечным облигациям, - сказал Анатолий Аксаков. - Задача законодателя состоит в том, чтобы исключить из закона большое число излишне детализированных норм, а также отказаться от ошибочного смешения положений, регулирующих выпуск ценных бумаг спецюрлицами (ипотечными агентами) и непосредственно кредитными организациями".

По словам Аксакова, дальнейший рост рынка ипотечного кредитования требует создания надежного канала рефинансирования активов. Что касается имеющегося законодательства, действительно, первые сделки локальной секьюритизации ипотеки выявили нерешенные проблемы законов "Об ипотечных ценных бумагах" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, в 2008-2009 годах предвидится принятие общего закона о секьюритизации, а это требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Он нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российской ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации обращения ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство - регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных.

В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые виды инвестиционных фондов или ценных бумаг.

Сегодня объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным российским гражданам, приблизился к 15 миллиардам долларов, и эта сумма составляет почти 20 процентов совокупного капитала российской банковской системы. Без создания надежного канала рефинансирования указанных активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически невозможен - уверен Анатолий Аксаков.

Законопроект "О потребительском кредите", который предполагается внести в Госдуму, разработан на основе документов, подготовленных экспертами Министерства финансов РФ. Этот законопроект расширяет права заемщика на получение информации о стоимости кредитной услуги, а также определяет условия возможного отказа от кредита.

В то же время в нем содержатся положения, защищающие и гарантирующие права кредитора. Таким образом, вопросы защиты прав заемщика увязаны в законопроекте с повышением защищенности кредитора, которую предполагается, в частности, достигнуть путем модернизации законодательства о залоге и обеспечении исполнении обязательств, уголовного и гражданско-процессуального законодательства.

При доработке законопроекта, подчеркнул Анатолий Аксаков, особое внимание было уделено второй группе положений, в том числе правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, уточнению отдельных норм законодательства о защите прав потребителей, условий, допускающих предъявление требования о досрочном погашении кредита, ограничению (запрету) деятельности нелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д.