Я бы в пайщики пошел или что такое ПИФ и ЗПИФН и почему растет их популярность среди инвесторов

Минусы прямых инвестиций в недвижимость для частных инвесторов очевидны. Высокий входной порог - для покупки новостройки в столице надо иметь не меньше 50 тысяч долларов, значительные риски и к тому же падающая буквально на глазах доходность от покупки квадратных метров. Риэлторы в один голос говорят, что сейчас она с трудом покрывает инфляцию. Однако альтернатива есть всегда. Сейчас - в форме Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Как утверждает наш собеседник, исполнительный директор Управляющей компании Blackwood Фонды Недвижимости Артем ЦОГОЕВ, эти фонды будут набирать обороты даже в условиях остановки роста цен на жилье.

- Артем, а когда появились первые паевые фонды недвижимости и каков механизм их создания? Давайте начнем, что называется, от Адама.

- В 1996 году вышел закон об инвестиционных фондах, в котором был описан механизм создания и функционирования ПИФов, а в 2002 году появилось постановление о составе и структуре активов закрытых ПИФов недвижимости. В нем было написано, какие объекты недвижимости, в каком количестве и каким образом могут приобретать ЗПИФН. 2003 год стал годом начала бурного роста таких фондов. Сегодня у нас в стране их 32.

Итак, управляющая компания, создающая фонд, составляет правила, в которых прописывает всю будущую деятельность ЗПИФН: куда будут направляться денежные средства, какими правами обладают пайщики и управляющая компания, механизм контроля пайщиков за деятельностью УК и т.д. Эти правила регистрируются Федеральной службой по финансовым рынкам, а затем начинается процесс формирования фонда деньгами либо иным имуществом.

- Привлечение пайщиков?

- Да, и их денежных средств в фонд. Справедливости ради стоит сказать, что за три месяца, которые даются по закону управляющей компании на формирование фонда, собрать деньги достаточно сложно. Поэтому поиск стратегических инвесторов начинается до начала формирования ЗПИФН. Также нередко закрытые фонды создаются ограниченным кругом инвесторов - физических или юридических лиц. Есть примеры, когда одним-единственным пайщиком ЗПИФН является юрлицо, которое внесло в фонд, приносящий доход, свое имущество.

Компании делают это для того, чтобы иметь возможность прозрачно и легально оптимизировать налоги. Ведь по закону ЗПИФН - это имущественный комплекс без образования юридического лица. Согласно Налоговому кодексу он не обязан ежегодно выплачивать 24% налога на прибыль и 2,2% налога на имущество (от стоимости БТИ - прим. автора). Именно ради этих льгот предприятия вводят принадлежащую им недвижимость в состав закрытых фондов.

ЗПИФН интересны и для частных инвесторов, которые освобождаются от уплаты налогов на полученный от владения паем доход в случае, если являются пайщиками более трех лет.

- А в чем отличие закрытого паевого фонда от открытого?

- В том, что в состав закрытых ПИФов может входить недвижимость, а в состав открытых - нет. А вообще, значительных юридических отличий нет. Правовой статус всех фондов один и тот же, у пайщиков все те же права. Они обладают правом общей долевой собственности на все имущество, входящее в состав фонда. В принципе, закрытые фонды могут инвестировать средства пайщиков не только в недвижимость, но и в венчурные проекты, проекты в области инноваций, акции, облигации, смешанных инвестиций и т.д.

- Когда ЗПИФНы только появились, то основным препятствием для активного вступления туда частных инвесторов был высокий входной порог. Пайщикам надо было иметь едва ли не полмиллиона долларов?

- Это так. И у первых паевых фондов возникли проблемы с ликвидностью паев.

В следующем году наша управляющая компания планирует создание нескольких закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Стоимость пая в них, с целью повышения ликвидности, будет, думаю, в пределах 10 тысяч рублей. Я не считаю, что сейчас имеет смысл устанавливать меньшую стоимость пая. Максимального же порога нет, главное, чтобы в совокупности все проданные паи не превышали размер самого фонда. Например, фонд формируется на 300 млн. рублей, кто-то из пайщиков внесет 10 тысяч рублей, а кто-то 500 тысяч.

- Что дальше происходит с деньгами пайщиков?

- Все зависит от выбранного инвестором фонда. ЗПИФы недвижимости бывают трех видов. Первый - девелоперский. Обычно он формируется деньгами, и в этом случае деньги, которые внесены в фонд, идут на финансирование строительства жилой или коммерческой недвижимости. Большинство крупных фондов работают с жилой недвижимостью, поскольку в этом секторе традиционно и денег необходимо больше, и обороты выше.

Второй вид - рентный фонд или фонд денежного потока. Здесь все зависит как раз от интересов инвесторов и их целей. Инвестором может быть владелец здания, которое передается в фонд. Здание сдается в аренду и приносит доход, не облагаемый налогами. Налоговые льготы фонда повышают прибыльность инвестиций от владения зданием.

Иногда инвестор может по какой-то причине "поделиться" с рынком, продав частным инвесторам часть своих паев. Так инвесторы получают возможность стать собственниками приносящего стабильный доход здания. Другой случай, когда инвесторы просто формируют рентный фонд деньгами, на которые затем приобретаются объекты коммерческой недвижимости.

Третий вид фондов не очень касается инвесторов. Это механизм для минимизации налогообложения, о котором я говорил выше. Недвижимость передается в закрытый фонд, при этом все права на нее продолжают находиться у инвесторов. Например, ТД ГУМ обнародовал свои планы по созданию ЗПИФН.

- А что происходит с паями в случае неудачи проекта? Возможно ли банкротство как таковое?

- В случае с рентными фондами банкротство наступить не может. Банкротство девелоперского фонда в чистом виде тоже случится вряд ли. Возможна ситуация, когда фонд вложил деньги в проект, который по каким-то причинам не был реализован. Например, застройщик разорился или просто забросил проект. Но в этом случае фонд становится правопреемником застройщика и может найти другую строительную компанию для завершения проекта.

Другое дело, когда речь идет о рыночных рисках. Например, риск остановки роста или даже падения цен на недвижимость. Но это объективный риск, который есть и при прямых инвестициях в недвижимость. Разница только в том, что ЗПИФН, который инвестирует сразу несколько объектов, тем самым диверсифицирует средства и снижает риски.

Вообще, по закону в рекламе любых ПИФов должно указываться, что доходность фонда в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Это объективная реальность.

- Есть ли какие-то критерии при выборе фонда и управляющей компании?

- Пайщику необходимо выяснить, когда управляющая компания была образована, имеет ли лицензию ФСФР, имеет ли опыт, знания и имя на рынке недвижимости, какие проекты реализовала, чем занимается, помимо управления. У одной компании может находиться в управлении несколько различных фондов, поэтому для начала инвестору стоит определить концепцию своих вложений в недвижимость. Хочет ли он получать средний доход, но иметь большую надежность, либо получать значительный доход, но при этом нести дополнительные риски. В первом случае подойдет рентный фонд, во втором - девелоперский.

Как выбрать фонд, который наиболее интересен? Изучить материалы, которые находятся в открытом доступе у управляющей компании: объем инвестиций фонда, диверсификация и защита от рисков, информация о ликвидности паев и т.д. Если речь идет о финансируемом девелоперском проекте, то нужно получить максимально возможные данные о нем: предполагаемую доходность, мнения экспертов. При вступлении в рентный фонд важно знать портфель его недвижимости: где находятся здания, по каким ставкам сдаются помещения в аренду, сроки договоров аренды.

- Кстати, о механизме выкупа паев. Может ли пайщик в любой момент перепродать свой пай?

- В случае с открытыми ПИФами управляющая компания обязана по первому требованию пайщика выкупить у него паи. Управляющая компания ЗПИФН не обязана выкупать у пайщика его пай, но та, которая хочет иметь дело с пайщиками и дальше, заботится о повышении ликвидности паев фондов, которые находятся под ее управлением. Паи ЗПИФН могут выводиться на биржу путем включения их в листинг. Пайщикам достаточно обратиться к любому биржевому брокеру или в управляющую компанию и выставить пай на продажу. Как правило, вторичный рынок паев возникает тогда, когда образуется достаточное количество пайщиков. Если стоимость паев растет, то перепродать их несложно. Также довольно часто применяется механизм банковской оферты, когда банки заявляют о готовности купить паи по фиксированной цене.

- А когда срок существования фонда истекает, как пайщики получают вложенные в фонд деньги?

- ЗПИФН создается на срок от одного до 15 лет. Если пайщики не принимают решение о продлении его существования, то происходит продажа имущества фонда и выплата денег. В закрытых ПИФах в отличие от всех других есть возможность получения промежуточного дохода по инвестиционным паям. Она аналогична дивидендам. Например, если здание сдается в аренду, то часть дохода может оставаться в фонде (и не облагаться налогами), а часть может выводиться из оборота и регулярно переводиться на счета пайщиков.

- Какова средняя доходность закрытых ПИФов недвижимости?

- Те фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25-37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов. В следующем году доходность тоже будет зависеть от направленности фонда. Рентные фонды - 15-25 процентов. Для них вообще несложно рассчитать доходность: есть объект недвижимости - в принципе ставки аренды известны. Умножаем ставку на срок аренды - получаем среднюю доходность.

Если фонд девелоперский, то доходность прогнозируется от 20 до 40-45%, но риски будут выше. Страна у нас большая, поэтому фонды могут инвестировать как в столице, так и в регионах. Если фонд работает с хорошим проектом, у него будет хорошая доходность.

- Сорок процентов, несмотря на стагнацию?!

- Если у девелоперского проекта плохая концепция, он расположен в плохом месте, девелоперу помогает плохой консультант, а объект строят плохие подрядчики, то будет и низкая доходность, даже несмотря на растущий рынок.

- Но все равно ведь есть реалии рынка. Выше головы не прыгнешь.

- Почему же. На Западе, например, где средняя доходность порядка 7%, есть так называемые opportunity funds, которые вкладывают деньги в проекты, предоставляющие возможности получить высокий доход на американском (европейском, азиатском, российском) рынках недвижимости. Но это риски, и риски значительные, зато такие фонды обеспечивают доходность до 15-17%, что по меркам США немало.