Крупнейшие ПИФы недвижимости по итогам 1-го полугодия 2007 года

Частные инвесторы, рассматривая вопрос о способах размещения свободных средств, прежде всего обращают внимание на инструменты фондового рынка. Среди них наиболее распространенными в арсенале частного инвестора являются прямая покупка пакетов акций крупнейших российских эмитентов и паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в ценные бумаги. Среди многочисленных вариантов инвестиционных инструментов, которые предлагает финансовый рынок, недвижимость считается по праву одним из самых ликвидных и доходных.

Самый простой вариант инвестиций в недвижимость для частного инвестора — это ПИФы недвижимости. Однако рынок ПИФов недвижимости обладает безусловной спецификой, отличающей эти фонды от любых других. Поскольку фонды недвижимости согласно российскому законодательству — это закрытые фонды, то основная проблема таких фондов, с точки зрения частного инвестора, — это отсутствие возможности продать паи в любой удобный момент, другими словами крайне низкая ликвидность инструмента. Купить и продать паи такого фонда возможно либо в момент формирования и закрытия фонда через саму управляющую компанию, либо на вторичном рынке — на бирже. Отнюдь не все компании выводят паи своих фондов на биржу, и это является своего рода показателем рыночности выбранного инструмента. Только компании, желающие привлечь дополнительных инвесторов, реализуют биржевое обращение паев и проводят дополнительные эмиссии паев. Динамику изменения стоимости пая и стоимости чистых активов фондов, как правило, отличают ежегодные колебания.

Изменение показателей зависит от сроков проведения переоценки активов фондов, проводимых независимыми оценщиками. Как правило, такую процедуру компании проводят не чаще одного раза в год, соответственно один раз в год меняются основные финансовые показатели работы фонда в отчетности. Таким образом компания старается минимизировать затраты на управление фондом и сэкономить средства ПИФа. Тем самым повышается эффективность работы компании, и пайщики в итоге получают больший доход. Работа по выбору конкретного фонда осложняется тем, что каждый объект недвижимости уникален сам по себе и уникальны методы и цели работы над проектом каждой отдельной управляющей компанией.

Среди основных инструментов в арсенале ЗПИФов: земельные участки различного назначения, жилые объекты, коммерческая недвижимость и ипотечные ценные бумаги, активами ЗПИФа недвижимости могут являться доли участия в ООО или ЗАО.

Каждый объект недвижимости может стать активом закрытого фонда недвижимости с целью его дальнейшего развития, строительства, преобразования с целью дальнейшей продажи и сдачи в аренду. За время работы фонд может пройти долгий путь: изначально активом может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, после изменения статуса участка может быть построен коттеджный поселок с полной внутренней инфраструктурой, жилая часть строений может быть продана, а административная — сдана в аренду. На разных этапах реализации проекта прирост СЧА фонда будет формироваться разными способами. Сначала СЧА изменяется в результате переоценки проекта. Впоследствии — в формировании СЧА участвуют арендные платежи и доход от продажи части активов проекта. По итогам работы управляющих компаний в 1-м полугодии 2007 года можно говорить об отсутствии ярко выраженной специфики рынка недвижимости. В качестве активов более чем в 20% фондов фигурируют земельные участки, объекты коммерческой и жилой недвижимости — в 31% и 37% фондов соответственно. Многие управляющие сочетают различные классы активов в одном фонде. Более 30% сочетают объекты недвижимости и вложения в ценные бумаги.

Не все фонды сразу же реализуют проекты, часть из них длительное время держат активы или часть активов в ценных бумагах или денежных средствах. Поэтому описание в открытом источнике конкретного проекта, реализуемого УК, крайне важно для целей выбора рыночного фонда. К слову сказать, не все фонды стремятся привлечь сторонних инвесторов, еще меньше фондов пытаются сделать это, используя механизмы биржи или агентской сети. Как правило, круг инвесторов закрытого фонда заранее определен и не меняется все время работы фонда. Тем не менее список фондов, работающих с целью привлечения рыночных инвесторов, постоянно расширяется. На данный момент более 30 компаний рассчитывают привлечь в свои ЗПИФы недвижимости инвесторов, располагающих 100 000 рублей, более 10 компаний рассчитывают на привлечение инвестиций в размере 50 000 рублей, около 10 компаний рассчитывают на минимальную сумму в 10 000 рублей. Растущий спрос на ЗПИФы недвижимости как инструмент инвестирования способствует постоянному снижению минимальной суммы инвестирования. Хотя из правила есть свои исключения, и минимальная сумма в ряде случаев может достигать 1 млн рублей.

При этом интерес к этому рынку все время растет, меняется законодательство, а темпы роста этого сегмента рынка коллективных инвестиций остаются самыми высокими — за последние четыре квартала совокупные активы работающих ЗПИФов недвижимости выросли более чем в три раза. Тенденции развития рынка недвижимости таковы, что интерес к формированию закрытых ПИФов — как удобного инструмента для реализации самых разнообразных проектов в сфере недвижимости — со временем будет только возрастать. Популярность этого инструмента среди частных инвесторов тоже многократно возросла, об этом можно судить по количеству закрытых ПИФов, чьи паи обращаются на открытом рынке.

Индустрия фондов недвижимости постепенно переходит на качественно новый уровень, и паи таких фондов становятся настоящим инвестиционным инструментом в сфере недвижимости: удобным и доступным.