Не хватает опыта и денег

Мало какой сектор коммерческой недвижимости может поспорить с гостиничным по числу амбициозных проектов как в Москве, так и в российских регионах.

В последние несколько лет о своих гостиничных планах объявило рекордное количество российских и международных компаний — как опытных профессионалов с многолетним опытом, так и непрофильных компаний, которые таким образом пытаются диверсифицировать свой бизнес.

Девелоперы сегодня рассматривают в качестве перспективных рынков не только Москву и Санкт-Петербург, но и практически все города с населением 500 000 человек и выше — спрос хотя бы на полдюжины качественных гостиниц, соответствующих международным стандартам, имеется практически в любом региональном центре. Но даже в городах-миллионниках предложение качественного номерного фонда крайне ограничено, несмотря на растущий на протяжении последних пяти лет спрос. Высококлассные гостиницы строятся в основном в Москве.

Потенциал для развития гостиничного рынка огромный, но для того, чтобы его успешно реализовать, необходимо четкое понимание тех отличий, которые существуют между Москвой и регионами, а также различных региональных центров между собой. Помимо самоочевидных несопоставимых масштабов московского рынка и, например, ростовского или калининградского, есть и более глубокие внутренние различия, не учитывать которые значит ставить под удар успешность гостиничного проекта.

Среди таких факторов сезонность и различные составляющие спроса. Например, на московском рынке в силу наличия огромного неудовлетворенного спроса на качественные гостиничные номера сезонность, т. е. резкие перепады заполняемости гостиниц в зависимости от времени года, дня недели или проведения крупных мероприятий, выражена куда в меньшей степени, чем в туристической столице страны — Санкт-Петербурге или курортном Сочи, где перепады между загрузкой в «высокий» и «низкий» сезон могут составлять 50%. В большинстве городов основной двигатель спроса — деловой туризм, на который в нетуристических городах типа Ростова или Екатеринбурга приходится до 90% всех ночевок в гостиницах. Важным фактором, стимулирующим развитие гостиничного рынка в небольших городах, к примеру, является развитая промышленная база.

Большинство региональных рынков — это в первую очередь рынки гостиниц среднего ценового сегмента («3 звезды» международного стандарта). К строительству гостиниц уровня «4» или «5 звезд» за пределами Москвы и Санкт-Петербурга нужно подходить более осторожно — спрос на них во многих случаях является очень ограниченным. К сожалению, в этом вопросе амбиции девелоперов нередко перевешивают здравый смысл, что приводит к появлению малоэффективных с инвестиционной точки зрения проектов, коммерческий успех которых вызывает сомнения.

Нехватка практического опыта строительства гостиниц и понимания гостиничного бизнеса — это проблема большого числа региональных девелоперов и их проектов. В качестве примера можно привести популярный ныне формат мини-гостиниц на верхних этажах офисных зданий, нередко без сколько-нибудь продуманной концепции гостиницы, что выражается в отсутствии отдельного входа/лобби, урезанном варианте бара/ресторана, практически полном отсутствии конференц-помещений, а в итоге — сомнительная продаваемость в будущем. Но все же российские гостиничные сети, учитывая их амбициозные планы и относительно гибкую ценовую политику, в среднесрочной перспективе, когда наберутся опыта, могут стать достойной альтернативой западным брендам.